买房，还有必要再等下去吗？

以下内容，摘自墨钜宏观资产价格研判知识星球问答：

Rick Zheng 提问：

您好！房子是大部分人的最大资产，最近把两套老房子出手了，想要换套好点的，大点的。在上海这边，您觉得是买地段好点的房子老破小，还是外环外的次新点的叠加别墅类型呢？哪种更保值点呢？现在房东的让价幅度都很小，有必要再一直等下去吗？谢谢！

墨钜宏观回答：

最好先不要买，要买就继续等。 

未来收入预期，才是长期主导房价的力量。

2008年前后，房价涨是有道理的，谁不买就是错过了机会。

从2008到2018年，中国平均收入涨了10倍左右，从800涨到了8000左右。即使房价收入比保持不变，房价也应该会至少涨10倍。人们对未来收入的预期是适应性的，到2018年人们预期未来十年到2028年收入还会上涨几倍到几万元。无论炒房、自住还是投资出租，都是基于这个预期定价的。

接近2018年，房价大跌已成定局，再买房就无异于往火坑里跳。 

2018年，中国经济增长从高速切换到中速，加上中美贸易战，预期未来收入不会再涨了。从预期还能涨几倍到预期不会再涨了，但是此时的房价已经透支定价了未来预期收入的成倍上涨。相应地，房价必然下跌，来反映这个预期变化。

所以，这一代人，人生最大的悲哀莫过于，2008年前后看空房价不早点买，快到2018年却转而看多房价贷款抢购。 

中国房价具体什么时间点会开始下跌？

需要个触发器，这就是中国央行2020年会认知并预测到美联储下一步要加息，就必须立即行动给高房价去泡沫，这就是当时的三道红线。具体可以参阅我2018年初公开发表在期刊中国经济报告的文章《2018-2024年美国经济前景预测》。

未来，房价会跌到什么程度？ 

用常识就可以判断，会跌到人们能负担得起，至少人们以为自己能负担得起。既然预期收入不会再涨，就会跌到房价收入比10倍以内。而且，下跌到最后会更加悲观，一定会跌过头。以此可以计算，各个城市的房价最终会跌到什么价位。一线城市十几万的收入，普通住房50平米跌到一百多万。普通住房跌多少，豪宅也会差不多跌同等比例。

房价下跌，不是政策能托住的。400万亿的市值体量太大。也不应该去托，把整个经济拖下水代价太高。历史上各国都托不住，美国和日本，最终都会跌到房价收入比10倍左右。在这个过程中，最多就是暂时稳一稳，防止下跌太快导致金融危机。对于青蛙，要用温水煮，分步煮，慢慢煮，青蛙们就会老老实实趴着，就不会出现大面积弃房断供。