【万科A（000002）】九月或许更好

中信研究 · 公众号 · · 2017-09-06 08:05

正文

——陈聪，张全国

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公司销售表现持续靓丽。公司2017年8月实现销售面积273.9万平米，同比+69.0%，销售额370.4亿元，同比+85.1%。2017年前8月实现销售面积2391.6万平米，同比+34.5%，实现销售额3497.8亿元，同比+47.3%。公司在2017年以后每个月的合同销售金额都维持在300亿以上。我们认为，公司全年突破5000亿销售额的可能性较大。

热点城市推货限制有所松绑和公司积极去化库存的态度，共同推升公司销售成绩。2017年，热点城市对预售证的发放存在一定的限制。从2017年下半年起，热点城市适当批准了一些项目的销售许可。公司由于在拿地方面投入巨大，自然也希望大量回流现金，因此推货态度十分坚决。公司2017年8月当月销售均价仅为13523元/平米，低于前7月14769元/平米的水平。这当然存在结构性因素影响，但也一定程度说明公司定价十分理性。九月，房地产行业传统的推货高峰来临，我们相信公司在2017年9-10月的表现将可能继续超过市场预期。

积极拿地，打开未来公司规模成长的想象空间。受益于土地市场游戏规则改变，非理性泡沫挤出，大小公司之间融资成本进一步分化，并购机会增加，公司继续大力加大拿地的步伐。公司在2017年8月新增土地总权益地价约300亿元，拿地权益比约为60%。公司权益拿地金额超过本月销售金额，资源拓展十分积极。公司最近几个月以来大规模补充土地储备的态度，使得未来公司可销售资源增长可期，规模增长的想象空间打开。

风险因素：按揭贷款收紧和调控深入导致未来两个月销售速度低于预期的风险。

公司销售情况超预期并非一两个月的偶然现象，而是内外因共同推动的结果，维持公司“买入”投资评级。我们认为，最近公司销售超预期，并不是一两个月的偶然现象，而是内外因共同推动，企业生产经营突破进展的表现。外因方面，土地出让规则越来越有利于国有和混合所有制龙头企业，公司资金成本优势越来越大，并购机会越来越多，按揭贷款利率呈现软着陆态势，市场去化尚未出现大的问题。内因方面，公司选择积极补充货量，就意味着主动加速去化库存，维持现金高流动的态势，巩固经营安全，锁定经营成果。从短期来看，这可能意味着公司未来几个月销售表现靓丽；长期来看，这可能预示着公司未来可结算资源可能进一步扩张，市场占有率不断提高。我们维持公司2017/2018/2019年2.29/2.66/3.40元/股的盈利预测，维持28.94元/股的目标价，和“买入”的投资评级。

本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见《晨会》报告。

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