小白学投资：投资奶茶店成为百万富翁

小白的朋友小吴想在SOHO开家奶茶店，找小白来投资，张口开了个价100万元，占25%股份的邀约。小白对奶茶行业和投资的知识是一片空白，于是找到懂点投资知识的老杨请教奶茶店值不值得投资。

老杨沉吟了一会说：奶茶行业我也不懂，但我可以跟你讲一些如何评判这个投资是否值得做，以及遇到类似情况，投资其他或买股票也好，应该如何对公司或业务做估值。爱学习的小白很高兴地说：好呀。

老杨于是进入开讲模式，为投资知识0积累的小白讲述投资和估值的知识：

投资的目的在于获取未来的回报，未来的预期回报有多大，估值就有多高。

预期回报由预期和回报两部分组成，回报是你能算出来的经济回报，预期是实现这个回报的概率，其反面就是风险。

比如我们投资奶茶店，投资回报是1000万，实现1000万回报的概率是60%，那么这个预期回报就是600万。像下图所示，如果你面前摆着3个项目，那么你应该怎么投资你的钱？

显然项目2不值得投入，会让你亏损。项目3回报率没有项目1好，项目1就收益率来讲是最理想的。

人生中最难评估的就是风险和做成事情的概率，在判断一个事情的风险和概率上面，往往也有很大的主观性，然而利用一些估值方法，我们是可以合理推算回报，也就是公司未来能为我们赚多少钱。

估值就是对一个东西的价值判断，我们普通人在对一个投资项目进行估值的时候，不需要像投资分析师那样玩复杂专业的财务模型。最简单的估值方法，就是闭上眼睛，去想象这个项目未来10年，5年能为我们赚多少钱，这些企业未来若干年总共赚的钱就是估值。

于是老杨让小白找朋友要个对奶茶店未来5年的盈利预估。小吴拍脑袋后，根据他掌握的知识提供奶茶店未来5年的利润预估表。

从利润估算表来看，整个奶茶店在5年内能赚到1490万元的利润，按小白占25%股份计算，小白可以分红372万元，也就是投入100万的钱，在5年内可以分到372万，投资回报率3.72倍。

按估值来看，这个企业假设能开张5年，那么它在生命周期里面能赚到的钱就是1490万元，对应奶茶店的估值就是1490万，而小白现在只需要花100万就可以占25%的股份，相当于只需要以估值400万的成本，就能成为一个实际估值在1490万元的奶茶店的股东。

小白兴冲冲地把这张利润表拿给老杨。老杨看了后，心存疑虑，心想每年真能赚到这么多利润吗？奶茶店也太好赚钱了，难道每一家都能开成喜茶一点点。

老杨对小白说：这样吧，你把小吴约一起来，聊聊他这个利润是怎么算出来的。

于是几天后，小白跟小吴一起来到老杨住所讨论奶茶店的估值。小吴告诉老杨，他是这样子算利润的：

这个店所在的SOHO一共有5万人在这里办公，假设每天有3%的人来店内买奶茶，那么每天能卖出1500杯，按每杯售价18元算，一天的营业额有2.7万元，这样一年365天下来，年营业额就有986万元，按奶茶店18.5%的行业利润率估算，每年的利润有182万元，于是就得出利润表里面第一年的粗略利润预估数据。

老杨听了小吴的计算，心想这兄弟还是蛮有商业知识的，但他同时指出了计算中考虑不周的地方，比如SOHO虽然能容纳5万人，但这些年经济萧条，入住率很低，只有60%，短期内看也不大可能好转，这个模型里面的5万要调整为3万；另外天数也不是365，作为办公场所的SOHO，一到周末，就门可罗雀，基本没有销售业绩，根据中国的法定工作日大概为251天，所以天数也需要从365天，调整到251天。这两个数据调整后，第一年的税后利润就从182万元下降至75万元。

根据最新一年的经营数字预估，在保持未来利润增长不变的情况下，小白作出了下面这个调整后的利润表，经调低两个参数后，5年内奶茶店的预估利润变成了621万，按小白占股25%算，小白可获得分红155万元。也就是投入100万，5年内可赚回来155万元，虽然没有早先估算的多，但好像也比存银行要好。

虽然算出来调整后的利润，但老杨提醒小白说，这个利润还要考虑未来资金的折现价值。折现就是投资者要求的必要报酬率或最低报酬率，里面也可以隐含诸如通货膨胀，货币贬值，以及小白可以把钱放在其他地方赚取的无风险收益。比如一度余额宝的年利息率有5%，这个5%可以视作最基本的折现率。考虑其他通货膨胀等因素，假定小白能接受的最低折现率为10%，那么考虑折现后，奶茶店5年内的利润回报算到今天为500万元，其中小白可以获得分红125万元。