中共中央政治局4月25日召开会议，将一季度经济创新高的根本原因，归结于周期性，其本质是由去年货币放水+房地产泡沫组成的。这种GDP增量，并不是努力推进产业优化升级的中央所希望看到的。所以，针对房地产平稳健康发展的长效机制，从去年的“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，昭示着房地产调控要出狠招了。
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中共中央政治局4月25日召开会议，本次会议是在一季度GDP增速6.9%，创6个季度新高的背景下召开的。而政治局通稿上，将一季度经济创新高的根本原因，归结于周期性。
中国经济的三驾马车，分别是消费、净出口，以及以房地产基建为主力的投资。只有基建与房地产开发，是有周期的。
去年的一季度会议上，对于地产，说的还是去库存。由此，货币海量放水，重启房地产与基建，并引发了当年全国二线城市房价的普涨。直到去年10月，中央出手，强行通过行政手段遏制房价。
但由于房地产和基建体量和开发周期都很大，去年年初以来，大半年的房地产刺激，能延续到今年的一季度，甚至更远。所以看数据，今年一季度的固定资产投资增量里，房地产与基建占到了70%以上，又创了新高。
这就是周期！
换句话说，一季度的经济增长的本质，是由去年货币放水+房地产泡沫组成的，这种GDP增量，并不是努力推进产业优化升级的中央所希望看到的。因此，中央点明了，必须坚持用新常态的大逻辑研判经济形势。并且，语气特别加重了一句话：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。
在此之前，去年底召开的中央经济工作会议，提出：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
今年政府工作报告，提出：加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
从“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，昭示着房地产调控要出狠招。
近日，国家发改委副主任宁吉喆向媒体透露称，目前国家正在抓紧时间、紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。
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综合专家观点来看，建立房地产市场的基础性制度和长效机制，政策或涉及四大领域：
一是，住房金融领域，政策性住房金融将是一项重要内容。
二是，税收领域，房地产税呼声很大，但仍在寻找适宜推出的一个时机。
三是，土地领域，比如，如何打通集体建设用地和国有建设用地，实现精准的土地调控。
四是，保障性住房领域，一个值得关注的方面是如何建立针对新市民的保障性住房体系。
▌吃房地产这碗饭的人最是关心
一旦出招，受影响最直接的莫过于房地产开发商和销售商。对于长效机制长啥样、该怎样推进等问题，万科、恒大、链家、保利曾这样表态。
万科郁亮：吃这碗饭的人，希望常吃常有
作为吃（房地产）这碗饭的人，我们希望是常吃常有，而不是暴饮暴食。那么，健康稳定发展包括哪些方面？
第一个标准，行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来，让“人人头上有片瓦”。
第二个标准，行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。
第三个标准，不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫，从而给国家造成金融风险。
目前行业整体仍处于去库存阶段，但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市.在这个关头 踩刹车（限购限贷）非常有必要，但关键是要利用踩刹车后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。
应包括以下五点：
➤ 提高土地利用效率，建立土地多元化供应制度
➤ 通过政策倾斜，提高居住用地比例
➤ 借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设
➤ 发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房
➤ 培育新型房地产和不动产服务行业，开发新的投资增长点
难度肯定会有，决策者能不能下定决心去推动，在这一点上，我持乐观态度。
恒大许家印：调控最核心是限价，不是房地产税
房地产比较敏感，房地产税并不能真正地控制房价。房地产调控最核心的是限价，首先应建立一个长期限价机制，细化限价政策，对不同区域、不同建设标准、不同交房情况制定不同要求。因为在短期限价的背景下，房企认为短时间后限价将会取消，进而大量拿地推升拿地价格，随后推涨房价，但如果限价期限为十年或二十年，房企对价格预期会明确改变，便不会选择高价拿地。
此外，还应进一步加强关于完善房地产开发企业资格认定，包括规划、设计、配套、园林、设备，开发过程中每个环节的管理等。
保利宋广菊：三管齐下，管住炒房
2016年，我国部分城市房价出现过快上涨。这轮房价上涨中，炒房起了推波助澜的作用。
如何管住“炒”？
➤ 可以通过信贷政策加大“炒的负担”，包括提高贷款利率等；
➤ 降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款等；
➤ 通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。
另外，当前市场波动，不适宜马上推出房地产税。一些法理的问题仍未理清，土地出让金一次性征收几十年，房地产税如何征收，需要进一步理顺；在自住比例高的情况下，个税抵扣首付问题如何把握，仍需做系统性的研究。
链家左晖：提出三大猜想，购租并举是关键
以往每次调控的时候，业内总有一些微辞，唯独这次不同，大家好像都很支持“史上最严厉”的调控。
猜想一：推进存量住宅流通
如今房地产的存量资产有200万亿元人民币的规模，而全国的流通率大概2%都不到。如何推进存量住宅的流通？我们呼唤房地产税制改革，让大家不要去炒房子，而是回归居住的属性。
猜想二：让租房成为一种生活方式
有两个现象值得重视：一个是我国住宅市场的在租售上的差距非常大，城市一年只有1万亿元租金，而交易金额却有17万亿元，在美国大概是3.5万亿租金对比7万亿元交易金额。另一个现象是，在租赁市场中机构化占比非常小，大概只有不到2%是机构提供的，而在日本这个比例是80%，美国是30%。这是非常奇怪的。“购租并举”可以在建立房地产市场发展的长效机制方面起到关键的作用。
猜想三：建立完善的楼市数据库
大数据在房地产领域的应用会变得非常重要。目前我国没有一个完善的基础数据库，对此，链家在十年前开始做“楼盘字典”。但即使已经建了1200T的数据量，还是太少了。基础数据库的建设，需要大家共同来努力。
▌长效机制建设的路线图与时间表
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，住房具有十分显著的当地化属性，房地产发展有其自身规律。长效机制建设既要符合中国国情，又要尊重经济发展的客观规律。
长效机制建设的主要原则
首先，统一与差别的统筹兼顾。住房的制度框架和政策框架实行全国统一，住房的具体制度、政策和标准保持差异性，各地长效机制也是统一与差别的统一。
其次，政府与市场的动态结合。不同条件和发展阶段，市场机制与政府机制的相互补充和相互结合不同；随着条件变化和市场发展，市场机制与政府机制的相互补充和相互结合也要变化。
再次，租房与购房的衔接并举。同时完善租与售的市场调节和政府调节机制，并着力完善缺失更多的租赁市场与政府调节机制。
再次，问题与目标的导向统一。将解决当前的“住”抑制“炒”，作为出发点。将实现长远的“住有所居”作为落脚点，两者导向统一。
最后，稳定与改革的关系一致。坚定不移的加快机制建设，同时确保市场不出现大起大落。这要求把握好机制建设的力度、秩序、节奏、时机和平衡，最大限度地减少相害，增加两者相利。
长效机制建设的时间表
首先，长效机制建设是个长期过程。它是个新事物，面临特殊的国情，涉及基础制度改革，关系重要利益调整，任务比较艰巨。
其次，长效机制建设永远在路上。长效机制必须随着时间、条件的变化而不断发展和完善。
再次，按照十八届三中全会制定的建立成熟定型的社会主义市场经济体制时间表，期待到2020年，房地产市场稳健发展的长效机制能够初步建成。
最后，当前是启动的“最佳窗口期”。机制建设需要条件和力量。市场形势好，有条件但没有动力。市场形势差，风险增加但有压力。比较而言，动力比条件更重要，应该立即开启这一工程。
长效机制建设的路线图
第一步，在成熟而关键领域，重点完善政府机制。尽快在房价上涨过快的一、二线城市试点开征房产税，抑制炒房的动力，加快健全三大金融机构的各自和协同监管机制，破除炒房的资金条件。完善政府对住房交易与土地交易的监管机制，完善政府内部工作机制，及时精确打击蓄意炒作，确保市场稳定。同时，尽快构建“人地挂钩”的机制，增加热点城市土地供应指标，减少库存较多城市的土地供应指标，创造支持住的条件。建立租售租购均衡化机制，创造租售并举的条件。
第二步，在基本而重要的领域，重点完善市场机制。抓紧建立住房、土地和金融的市场充分竞争、供求平衡、市场定价的一系列调节机制。同时，加快启动构建公共财政新体制。
第三步，在基础和长期领域，重点建立法律机制。加快住房法、住房保障法、城镇房地产管理法、住房租赁法、房地产税法等的制定和修改。
第四，长效机制建设的机制建设。推进长效机制建设这项艰巨任务，同样也需要机制保障，需要构建运行机制、激励机制和约束机制。
首先，建立运行机制。作好顶层设计，明确阶段目标，完善组织架构，分解总体任务，落实主体责任。
其次，建立激励机制。实行提前和完成任务奖励制度。实行“先建多得”制度。允许并让先行先试的部门、地区和单位先得和多得收益，比如房产税开征取代行政限购，中央与地方土地出让金分成区域，先调整中央与地方税收分成比例等。
再次，建立倒逼和约束机制。建立责任状制度，实行任务倒逼，形成失职惩罚机制。问题严重者先行制度，建立问题倒逼机制，哪个部门和地区问题严重，哪个部门先行。采取倒计时制度，形成时间倒逼，要求相关区域和部门在规定时间内完成任务等。
资料来源：
1，财新网：《房地产长效机制怎样建》，倪鹏飞
2，新华网：《长效机制会是怎样的？链家左晖对房地产提出三大猜想》，李童、闫雨昕
3，新浪房产：《政治局会议透露房地产重大信号：调控要出狠招？》
4，人民日报：《万科总裁郁亮：楼市不存在“崩盘”风险 要建立长效机制》
5，人民日报：《保利宋广菊——从房企角度看楼市》
6，新政事堂：《政治局会议昨日召开，金融、地产即将大洗牌》，顾子明
7，经济参考报：《许家印称限价限购限贷的核心是长期限价》
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