作者：米公子
来源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）
中国房地产和全世界都不太一样，不管是美国日本还是欧洲，都不能完全搬用，如何正确看待中国未来10年左右的房地产市场，可以看看大佬们的观点。
一、有桥的时候，咱最好就不要摸着石头过河
1、很多的时候，我们是没有办法，我们不得不摸着石头过河，比如当腾讯在领先即时通讯时、阿里在领先电商和支付时、特斯拉在领先电动汽车时、GOOGLE在领先搜索时，他们是没有什么可参考的对象，不得不去摸着石头过河。
2、通常时候，大老板和小老板，老板和员工，还是有着很大的差别（虽无绝对），也许是智商上，也许是能力上的，也许是见识上的，也许是知识面上的，也许是视野高度上的，这种情况下，了解一件事情最快最好的方式，就是避开自己去研究，去问他们，去听他们怎么说，他们就是上一段话中的桥，可供使用。
二、旭辉林中说
1、未来10年，房地产市场整体是上升的，但当中会有上下振荡，总体上扬，因调控、涨价过猛、政策影响、供求关系变化等因素上下波动，总体上扬。
2、中国用30年，走过欧美100年、200年城市发展的历史，前无古人后无来者，欧美城市化的时代背景是工业化，中国城市化的背景是信息化。一二线城市、核心都市圈外围三线城市都是有未来的，房地产也是有价值的。都市圈主要是环北京、环上海、环深圳三个都市圈及外围区域。
3、2016年是载入史册的历史大年，成交面积超过15亿平方米，成交总金额11万亿。未来的5年，成交量和成交金额预计会维持在此高位，开发商会出现金字塔效应，大者更大，小者更小，TOP100房企的量还要上升，市场份额还要加大。
4、上海越来越像纽约，深圳越来越像硅谷，北京是纽约、加硅谷加华盛顿。二线城市继续在分化，其实二线城市的分化是2012年开始，时至今日，一线，强二线，二线城市的房价分化非常严重。未来拼的就是城市地位，如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市，即使房价超过它，未来也一定会回归。
5、未来二线城市是房地产销售的主战场，很大程度销售增长来自于二线城市，得二线城市得天下，未来强二线和1.5线城市会不错，尤其是二线城市轨道交通沿线，会带来大量的投资机会，这些城市，自身还在生长，版图还在扩张。对于三四线城市来说，除了环北京、环上海、环深圳之外的三线城市外，其它的三四线均保持谨慎。
6、2004年是房地产开发商的一个分界点，之前谁都能干，之后已经有了分化。未来五年有巨大的兼并收购的浪潮，未来拼的是专业、能力、品牌，特别是资本以及你对资源配置的能力。无资本无未来！
7、要特别关注2018、2019年的还债高峰期。这个还债高峰期可能引起企业债务危机。债务一般都在2到3年，因此，2018年，2019年才是并购整合机会。
8、在未来，资本有多重要？我们来看房企TOP50榜，除了央企之外，都是上市公司，拼的是什么？就是融资能力和融资成本！
9、按照上海北京目前的地价，不放三年就开发拿出来卖都不赚钱，三年拿出来卖基本上未必盈利，项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金，堆在那边5年，算算利息？如果背后没有资本背景和支持，很难很难。
10、未来的城市房地产开发模式越来越向外挤压，北京上海越来越像香港，杭州南京广州越来越像北京上海，郑州武汉西安重庆越来越像杭州南京。城市地位越核心，高周转模式很难做，未来在北京上海肯定是高溢价的模式。
11、高地价和房企同质化，将促使行业利润进一步下滑并维持在低谷。很多房企都是高地价，高成本，导致低利润。这个模式导致行业整体利润走低，房企会进一步加大合作来分散风险。 由此，多元化、全球化、金融化，会成为未来房企的方向！
12、一线市场的三个新特点：一手豪宅化，二手刚需化，户型趋小，千尺豪宅（单价升高倒逼房型面积越来越小），泛都市化，未来一线城市里120平都是豪宅了。
13、一线城市房地产：投资+自住，金融属性更强。二线城市房地产：自住+投资，功能属性和金融属性并存。三四线城市房地产：自住属性，只有功能属性，无投资无金融属性。一线城市的新楼盘都将进入改善定位博取溢价，刚需被全部赶入二手房市场。
14、大型房企基本上的未来战略是趋同性的，多元化、金融化、全球化，基本上离不开大方向；中型房企战略模式，基本上在规模化、资本化、转型、合并；小型房企要提早转型、转战。
15、越南、缅甸、柬埔寨、老挝这些市场，适合中小企业去，你投入3千万，未来可能拿3个亿回来。大企业不会玩那个，因为那个要老板亲自去干，职业经理人干不了。
16、在未来的主流房地产市场里，只有大而强的企业，很难有小而美的企业，只有在细分市场的空间里面，才存在中等规模企业的发展空间。
17、一线城市和三四线城市的战略打法是完全不一样的，一二线城市公司要很强的经营能力，是经营中心、利润中心。这带来的是人的能力素质要求不一样，所以要进行大量的人员调整和优化，不是一两天能完成的。三四线城市做规模，一定城市数量很大，基本上中央集群的模式，地方不需要有太多的经营能力的。
18、未来的房地产小周期时间会缩短，个体想在小周期中博取利益，就不要恋战，快进快出。
三、孙宏斌说
1、房地产行业，2015年是8万个亿的销售，2016年是11.5万亿，今后我估计会保持在11万亿的样子，增长挺难的。这个行业的特点是大公司很多，小公司难做。我提了一个观点，今后5到10年是一个巨大的机会，小公司在退出市场，其实我们还有很大的空间。去年前10名占了整个市场份额的17%，今年占了21%左右，但前三名占了8%左右。到40%的时候，大概是四、五万亿的样子。我想说的是，这5到10年是中国房地产行业部分企业的钻石时代，会快速增长。
2、5到10年以后呢？每个大公司都卖好几千亿，这好几千亿怎么维持呢？去年10月份以后，公开市场我们基本上没买地，北京的市场肯定没问题，但你买了块贵地肯定有问题，所以，这个行业是有它的风险的。尤其是5到10年以后怎么办？确实要研究。
3、其实我们有结论的，我们为了给5到10年以后做准备，应该探索哪个行业，我们是有非常明确的定义的，首先我们是投增量市场，另外是金融平台，因为太贵了。 金融平台是我们要探索的一个方向。
总结
1、还有10年的房地产发展安全期，不必理会房产税什么的；
2、基于城市化周期，未来5年每年都是10万亿左右的销售额；
3、未来的二手房市场是不得不重视的重要市场；
4、一线城市是大开发商的天下，小开发商请自重；
5、金融化是未来大开发商的必备神器；
6、一线城市的刚需请直接关注二手房，新房可以放弃了；
7、环北京、环上海、环深圳外围的三线城市房产可以买；
8、未来房价背后拼的就是城市地位和行政地位，10年头上房价会逐步吻合；
9、小开发商在未来没有生存空间，不管是一线二线，还是三线四线；
10、大多数三四线城市房产就是买来住的，没有投资价值；
11、一线城市的房产更多的是金融属性；
12、二线城市将是未来的主要战场，不管是开发商还是购房者，是兼具投资、自住、金融属性；
13、未来可重点关注二线城市，当下请重点关注二线中的洼地城市；
14、一线市场的新楼盘，别指望能快速入世，都得捂几年博溢价；
15、投资客可关注一二线，中小房企请去海外看看。
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