【年报有料·招商蛇口】引领产业园区和长租公寓新风口

一、销售金额同比增长74%，

全年千亿目标完成过半

2017年上半年，招商蛇口销售延续着2016年以来的强劲势头，实现签约销售额537亿元，同比增长74%，签约销售面积288万平米，同比增长48%，增速较2016年分别上升46个百分点和12个百分点，达到近三年以来的最高点，2017年全年千亿销售目标已经完成过半。

图：2014-2017H1销售金额及面积

二、营业收入同比减少8.7%，

扣非净利润率滑落

2017年1-6月，招商蛇口实现营业收入193.96亿元，同比减少8.72%。由于受公司房地产项目结转时间分布不均衡及结转项目产品类型不同的因素影响，结转规模同比略有减少。

图：2013-2017H1营业收入及净利润

2017年1-6月招商蛇口实现净利润41.2亿元，归属于上市公司股东的净利润34.66亿元，同比减少9.49%。其中，投资收益27.87亿元，主要来源于转让子公司高立企业有限公司和长诚企业有限公司100%股权产生投资收益24.65亿元。2017年上半年，公司净利润率和扣非净利润率分别为21%和7%。

图：2014-2017H1净利润率和扣非净利润率

从区域结构来看，招商蛇口营业收入区域分布出现显著变化，华东地区营业收入已经超过公司总营业收入的1/3，占比上升17个百分点。华中地区营业收入占比上升12个百分点。同时，华北地区的营业收入贡献率从24%下降至11%。

图：2016-2017H1全国各区域营业收入占比

三、扩充土地储备227万平米，

开启集团内资源整合

2017年上半年，招商蛇口在北京、上海、广州、南京等重要城市获得16宗优质项目，扩充项目资源227万平米，总地价353亿元，土地储备投销比达66%。截至2017年6月30日，公司土地储备面积为426.13万平米，土地储备金额163.6亿元。

图：2011-2017H1拿地金额和销售金额对比

除通过招拍挂市场获取资源外，公司着力推进招商局集团内外的资源整合，启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目。此外，招商蛇口与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议，通过成立合资公司的方式合作，共同改造、开发前述公司所在城市的土地资源，以提升土地价值。

四、园区开发业务全面铺开，

产业聚集落地开花

近年来，招商蛇口确立了“前港-中区-后城”的开发模式，产、网、融、城一体化发展，协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务，配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。“蛇口模式”已经成为招商蛇口产业园区开发与运营的标杆模式。

2017年，招商蛇口的项目拓展、产业研究以及资源聚集、园区配套业务落地等产业园区业务全面铺开。2017年4月，公司与华为的联合创新中心落地中央企业双创示范基地——蛇口网谷创业壹号。

表：2017H1新签约产业园区

近年来，招商蛇口实现了在健康、养老、文化、教育等行业的强势布局。与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台，活力长者公寓和专业护理院于一体的广州金山谷项目即将面世。以“意库”为代表的文创园区、以“价值工厂”为代表的文创聚集地、以“设计互联”为代表的文化商业和设计资源展览集聚平台、以前海慧途国际学校为代表的 K12顶尖国际教育等产品共同构成了招商蛇口文创生态链。

五、净负债率上升21个百分点，

短期借款大幅上涨

2017年6月30日，招商蛇口有息负债达752亿元，较2016年末增长24.3%。净负债率为40.3%，较2016年末上升21个百分点。主要原因是业务发展导致融资规模扩大，短期借款较2016年末上涨261%，达160.56亿元。

从有息负债的期限结构来看，短期负债占全部有息负债比重为36.8%，较2016年末上升13.5个百分点。公司货币资金/短期负债比率由2016年末的323%降至159%。

图：2012-2017H1净负债率

2017年上半年，公司加大融资力度，多渠道筹措资金，顺利获授50亿元中期票据额度、150亿元公司债发行权。2017年上半年招商蛇口整体资金成本4.6%，继续在行业内保持优势。

六、抢占长租公寓风口，

布局面积50万平米

作为国内最早进入长租公寓市场的企业之一，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，布局深圳约50万平米、1.3 万套长租公寓产品，已形成“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大核心产品线，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。

目前在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进，招商蛇口将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。