继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。
近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，8月3日《办法》正式面向社会公开征求意见。
所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是
政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。
共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整优化，建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么共有产权房恰恰适合你，可以解决你的住房问题。
征求意见稿中明确供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。“新北京人”分配不少于30%。
➤ 申购要点一：名下无房
已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。
另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。
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申购要点二：职住平衡
共有产权住房会做到精准分配，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，及符合北京市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非北京市户籍无房家庭。
这和目前的“职住平衡”基本一致，总结就是：所在区优先，会照顾“新北京人”，满足在本区工作的非北京市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
图片来源：京房字
房屋产权是共有的，所以房屋的出租出售均不由个人决定。
关于买卖，已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
关于出租，已购共有产权住房用于出租的，
购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，
具体应在购房合同中约定。
在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。
租金收益分配上《办法》意见稿提出，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例。
产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。
针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
这句话怎么理解呢？
假设，
周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者全款需要450万元。购房者获取的产权份额为50000/60000≈83.33%，代持机构持有的份额约为16.67%。
如果共有产权住房的价格被确定为30000元/平，那么购房者仅需支付270万元，获得房屋产权50%的份额。
现在还不能确定共有产权住房的价格会比周边便宜多少，便宜的少，购房者支出大占的份额多，便宜得多，购房者支出小占的份额小，就是这么个理儿。
位置
：
共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。
密度：
容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。其中，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
停车位：
机动车停车位应合理布局，宜集中设置。停车位数量应符合相关法律、法规、规范、标准等要求。城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。
配套：
社区配套公共服务设施除按照《北京市居住公共服务设施配置指标》要求外，应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。
建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。
大小：
城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。
各套型功能布局合理，各功能空间面积及交通面积应与套型总建筑面积相匹配。功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。
装修：
共有产权住房采用装配式建筑，应根据建筑高度和层数合理选型装配式建筑体系，并应符合我市关于装配式建筑的相关要求。应实施全装修成品交房，鼓励采用装配式装修。
建筑设计方案应以全装修成品交房的完整产品为目标进行方案策划，严格执行一体化设计。
房屋分配：
各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。
为让申请服务更加高效、便民，官方采取了网上申请的策略。即，
符合条件的家庭，可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，
如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。
随后，多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。
以上是关于此次意见稿的一些细节。不管是上海的“要拿地，只准租，不准卖，还不能变更用途，十三五期间租赁住房占比超60%”，还是广州的“租购同权”，再加上北京这次的“共有产权房”，看上去都很耀眼。
本文想和大家一起探讨的是其中几个问题。
“共有产权”究竟有多好？
从目前公开的资料显示，共有产权的保障力度很大，如：政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，五年内不可转让出租，政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房。
还有一个重磅中的重磅就是：
非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。一切听上去都非常诱人。
值得肯定的是，一个个长效机制正在建立，表现出了我们政府稳定房价的决心。
其实“共有产权”这种模式并不是新鲜事物了。
在2014年，住建部提出过共有产权的概念，那时候自住房还不等于共有产权房。但是从2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。
江苏淮安就曾施行类似的“共有产权”房，但出现了一些问题，主要就是他的模式和自住房相似，但产权却被政府拿走了一部分，这样算下来，甚至还没有自住房更具有保障性质。
北京的这个“共有产权”目前来看定义是具有保障性质的商品房，比淮安的更明确一些。
但还是有一些模糊。
供多少地、让多少利是关键
实行“共有产权”房价涨还是跌，杠杆游戏其实真没办法回答。这和经济学知识关系不很大，我们根本就是个政策市，房地产就是一个最好用、用最多的工具。不过，我可以用数据告诉大家，北京到底是一个什么样的房地产市场。
综合《北京统计年鉴2016》及《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，张银银之前就计算过，2015年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平米，按照80平米/套算，也就是大约有608.9万套。
整个2016年，北京又新增了住宅22.34万套。而2016年末，北京市常住人口比上年末增加2.4万人。常住人口中城镇人口只比2015年多了1.9万人。
不管怎么说，数据表明，如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算，
北京目前的房屋（住宅+公寓），绝对是足够满足需求的，甚至有部分空置是一定的。
问题就来了，实际还有空置，为何房价一个劲涨。
回到“共有产权”上来，主要也是在土地上。宇宙中心的首都，土地寸土寸金，在同样住宅供地量的情况下，“共有产权”土地的增加，就意味着商品房供地的减少。
北京每年的住宅供地计划其实不算少，但是有些年份会完不成
。别说是2017年北京市商品住宅计划供地，比2016年腰斩，并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上，每年的供地计划，北京也很少能完成。
有媒体就统计过：
2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；
2015年，北京市计划供应国有建设用地4600公顷，实际完成2300公顷，完成计划的50%；
2016年更惨，该市国有建设用地计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷。
中介机构统计数据显示，完成度刚刚超过18.2%，宅地完成度稍高，也仅仅达到25%左右的水平。
这对商品房市场也是有一定影响的，
僧多粥少的局面似乎缓解不了。无论是什么样的房子，多建总比不建好，增加土地供应是关键。
当然，北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张，甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造，难度大、成本高，是个问题。可以说，好拆的大多都已经拆了。北京相关部门要完成供地计划压力大，可操作性本身是个问题。
还有一个问题是，政府与购买者共享产权，听起来像是政府将为购房者负担一部分差价，但政府的这个差价怎么算？
虽然是商品房，但因为价格低，房子的质量和配套等肯定相比于周边商品房要略差，只有完全按照商品房的套路来建“共有产权”房，才能走出以前“自住房”的怪圈。
产权清晰一点，套路清楚一点，质量有保证，同时购房者也能享受到真正的实惠。
