琶洲天奕有多能打？我扒出了官方盖章文件…

广州豪宅 诸神之战 ， 保利天奕 打响 第一枪。

毫无疑问，这个横空出世的琶洲豪宅，从地块出让到项目入市都能引爆热搜。

为什么关注度那么高？除了CBD光环，有一点很关键：

它是 官方钦定的 全市唯三「传世系」宅地 ，起点就比别人更高，不是一般能打。

保利天奕所在的 琶洲南“三兄弟” ，初次露面追溯到去年广州土地推介会。

当时官方文件把它纳入 「传世系」 ，与南方面粉厂、 广氮人才公园地块 并列 “三巨头”，有着两点昭示性 意义：

一来，这是官方土拍史上首次提出的概念， 「传世系」 土地级别最高。

二来，全市只有3宗，是从此前数百宗地挑选出的天赋型 地块 ，足见 稀贵 程度。

｜土地推介会文件

｜广州楼市发布 摄

为什么要定义 「传世系」宅地？

要知道，近年来高层定调楼市 止跌回稳， 首次把“好房子”写进政府工作报告 ，一场高质人居变革是大势所趋。

广州作为超一线城市， 继建筑新规后，又在土地端发起 新一轮 标杆示范—— 不局限于造普通房子，而是塑造传世资产的范本。

为此，官方 从 珠城、琶洲和智慧城 严选 3地 ， 契合伦敦海德公园一号、纽约中央公园等全球顶豪CAL要素， 都是 经得起时间考验的：

难以匹敌的地段 （Central location） ， 天花板级的资源 （Advanced Resources） ， 低密稀贵的土地素质 （Land Value） 。

| 广州楼市发布 制图

我们从土地素质就可以看出段位， 南方面粉厂地块为“三巨头”榜首， CBD顶级江景豪宅 ，奔着刷新行业巅峰而来。

其次是琶洲南“三兄弟”， CBD罕见的 生态绿洲 ，填补市场供应的长期空白； 广氮人才公园地块，主打超低密墅地，10年难得一遇...

不夸张地说，随便拎一个出来，都能单挑 今年广州蓝皮书131宗宅地。

｜琶洲CBD航拍图

｜广州楼市发布 摄

自古宝马配英雄，3宗传世地，保利独揽其二。

去年， 保利斥资超246亿，将 南方面粉厂、琶洲南“三兄弟”、绢麻厂地块等 收于麾下， 瞬间 刷屏 朋友圈 ，市场期待值很高。

而 琶洲南“三兄弟” 作为 首宗入市的「传世系」宅地 ，以 保利天奕 的新形象登场，将如何拔高CBD豪宅资产上限？

我们先拆解资产价值的 传 世 本质，就 看3点：

一是地段，二是供需，三是土地本身。

从这些视角来研判，保利天奕在琶洲CBD 形成独一份的稀贵资产属性， 在核心区绝无仅有，后来者无法取代。

｜琶洲航拍图

| 广州楼市发布 摄

琶洲3次进化，站稳南区风口

过去14年，琶洲只出让8宗宅地，在全市 占比仅0.9% ，稀缺基因刻在骨子里。

随着琶洲站上世界舞台， 连续2年登榜 福布斯中国10大CBD ，为缓解宅地供应紧缺的局面，琶洲南“三兄弟”应运而生。

| 广州楼市发布 制图

作为琶洲 开拓者 的 保利， 重仓琶洲南3地背后，也是对琶洲第3轮爆发趋势的精准预判。

翻开琶洲控规图， 从世纪初 中区会展经济 ， 到后来 西区总部与数字经济 ，开发都渐入尾声， 东区却 仍在规划初期， 古村改造难度大...

相比之下，南区定位 “创新融合拓展区” ，产居比严格控制，主导 商务、居住、配套 等功能，承接下一轮发展重心是顺理成章。

| 广州楼市发布 制图

事实上，官方动作比我们想的要快。

去年10月， 发改委连发多则公告，将在琶洲 新建四条道路及相关工程 ，包括 会展东路、会展大道、规划横一路、凤浦路 等，全部集中在南区及周边。

这意味着，南区将加速形成便捷交通路网，与琶洲各片区的融合度更高。

| 广州楼市发布 制图

打通城市道路之外， 官方也在加大 对南区 产业力量的投入。

去年11月， 被誉为 “广州算谷”的 琶洲算力中心落户南区 ，预计 今年10月竣工， 主攻科技产业研发，是广州 竞逐 AI智算时代的杀手锏。

同片区还规划 人工智能大模型应用示范基地 ， 将共同虹吸更多科创企业聚集。

纵观整个南区，保利天奕 地块核心，资源更密集， 未来增量空间更具确定性。

| 广州楼市发布 制图

CBD连片开发，更低密纯粹

除了琶洲南区风口，我们还想聊聊地块本身。

作为 官方钦定的传世地块 ，琶洲南“三兄弟”含着金钥匙出生，是 琶洲稀贵的低密纯宅地 ，连片开发的可塑性更强。

即便今年广州蓝皮书上，琶洲新增6宗涉宅地，未来都不会对它有太大影响。

| 广州楼市发布 制图

之所以敢这么笃定，主要源于两点：

1）琶洲南“三兄弟”容积率 仅2.5，打遍海珠无敌手

蓝皮书显示，琶洲新增6宗新地落在中区、东区和南区， 容积率在3.5-4.0 。

相比之下， 琶洲南“三兄弟”密度最小 ， 意味着 建筑面积更少，人均占有景观资源更多，居住舒适度更高。

在海珠，这样的低密宅地非常可贵—— 过去10年，海珠出让宅地容积率≤2.5的仅4宗，保利天奕就包揽其三。

| 广州楼市发布 制图

2） 琶洲南“三兄弟”连片开发，CBD豪宅大盘 更 纯粹

从素质指标来看，琶洲6宗新地的居住体验不如琶洲南“三兄弟”。

他们要么是商住混合，纯粹性略打折扣；要么是小体量，部分紧靠主干道，难免有噪音...

其中， 琶洲南“三姐妹”虽然在项目东侧， 但地块 分散，很难形成连片开发。

反观琶洲南“三兄弟”，胜在琶洲唯一容积率2.5纯宅地，叠加三宗 地块规整、面积大， 能做到合宗规划，周边 生态公园优势更加分。

| 广州楼市发布 制图

在CBD核心能同时享低密和自然的宅地，生来就打败99%对手。

更何况，琶洲寸土寸金， 这种传世宅地不可能无限复制，很难再孵化第二个。

这就好比，新上市公司总是不断发新股。 唯独琶洲南“三兄弟”永远不会超发 ，保利天奕的土地属性经得起时间考验和传承。

老实说， 保利天奕脱胎于 传世宅地，与其纠结买不买，抢不抢得到才是首要问题：

项目预测吹风价8-10万/平，起步总价约1000万， 又一次出乎市场意料！