可怕！南京楼市库存仅够卖4个月！但这些地方即将掀起“补货大行动”

南京楼市住宅存货再度逼近2万套，可售周期仅4个月

网上房地产最新数据显示，截止到目前南京楼市的最新住宅库存量仅为2.05万套，再度滑落到年内以来的低谷，而在今年前9个月住宅累计成交为4.61万套。月均成交大约在5100套左右，照此计算南京目前库存仅够卖4个月。

南京楼市曾经的历史最低库存出现在2009年9月，当时的库存量为2.44万套，这一历史最低记录保持了7年之后，于2016年5月被打破了，随后库存就一直处于2万套左右来回波动。仅有上市量接近万套的6月份库存一度回升至2.4万套以上。

目前全市各大板块中，仅有城北、江宁、六合、浦口库存房源超过2000套。从去化时间来看，城南、城北、江宁、溧水去化时间在4个月以内，城南和溧水已不到2个月；超过半年的仅有城中和仙林两个板块。与年初相比，各板块中仅有城中与城东库存大体持平，其余全线下降，江宁、溧水和高淳库存下降都在千套以上，溧水甚至下降了一半还多。

市场经验表明，南京楼市当库存低于4万套水平或者去化周期低于6个月的时候，市场基本可判断为供不应求，而在严格的限价政策下，南京房价已经连续9个月没涨，近期推行楼盘的价格也十分亲民，较前期基本没有变动，有些甚至还下调了。在库存较少的热点板块，不少限价房也引发排队摇号的景象。

四季度集中跑量，五大热门板块年底前房源出货有望一举反超前三季度

在存货偏少的同时，新一轮补货潮呼之欲出，眼下市场中至少就有十五六家楼盘正在进行客户登记，而从银十下半旬开始直至整个四季度，一些热点板块将现集中补货，大量房源会赶在年底前两个半月内跑量入市，市场面信息显示，包括河西南、江北雨山路、高新区以及江宁禄口、青龙山在内的五个热点板块，年底前的供货量扎堆，很可能一举超过前9个月的房源上市量。

自5月底公证摇号实施以来，河西南楼盘就进入了集体“休假”状态，眼下河西南在各家在售楼盘距离上一次开盘至少都达到10个月以上，最多已有18个月未开盘。很多等不及的购房买家已经选择在其他板块出手。10月份河西几家楼盘传出即将集中开闸推房的消息，部分楼盘计划推出比原定数量更多的房源，如果如约上市供应量有望超过2000套，而整个前三季度河西南也仅有金地中心风华、正荣润峯与海峡城开过4次盘，供应量整体不足千套。

按照市场面传出的消息，接下来的四季度河西南预计至少有包括佳兆业城市广场、朗诗熙华府、五矿崇文金城、升龙天汇以及纯新盘绿地华侨城海珀滨江在内的5家楼盘推房入市。其中包括朗诗熙华府、五矿崇文金城两家楼盘后期都剩余三栋楼，目前都已计划一次性推出，佳兆业城市广场、升龙天汇则各自计划推出300多套房源，最引人的关注的当属河西南纯新盘绿地华侨城海珀滨江，项目原先计划首开4栋楼，如今传出又新增2栋，待推房源也由344套增加至580套。事实上早在去年底项目首次传出的开盘计划中房源就曾达到700多套，此后缩减了一半，如今再度增供，对市场来说也是个好消息。另外金地中心风华近一个月计划先推出菁华公寓组团，住宅只剩最后一栋，不出意外也将在年底推出，相邻的另一家纯新盘正荣滨江紫阙售楼处正待公开，预计最快也有望年内上市。

此外根据市场面统计，目前河西各家楼盘后期的待售房源总量仍超过4000套，除了四季度待推的房源外，佳兆业城市广场还有5栋782套、升龙天汇还有7栋约830套、绿地华侨城海珀滨江一期共计9栋楼，除去首开计划外还有4栋约465套。正荣滨江紫阙一期规划有8栋高层住宅共计746套。不过值得注意的是，后期上市的新盘基本已经是中大户型为主，如绿地华侨城海珀滨江最小面积118㎡三房，正荣滨江紫阙则设计为140-215㎡全四房，这也意味着四季度虽然远远不是河西南推房尾声，但也很可能会是中小户型近期最后一批供应，其中佳兆业城市广场、五矿崇文金城、升龙天汇都将推出90平方米以内中小户型，总价基本300万出头，这部分房源大约有500多套。还有一个好消息就是由于开盘推迟许久，接下来待入市房源中不少已经封顶或接近准现房，交房并不会等待太久。

江北雨山路板块也有接近3个月时间未出货了，上一次开盘还是在7月底由纯新盘三金鑫宁府摇号推出首批三栋高层共250套房源，销许均价2.56万元/㎡，截至目前还剩余三四十套在售。尽管新盘入市去化并不快，不过雨山路板块目前存货也并不多，老盘融创臻园自今年2月底开盘加推一栋楼之后再无推房动作，其余在售楼盘如赞城等上一次开盘还是在去年。整个前三季度板块房源供应还不到300套。

银十开始雨山路板块终于到了集体补货的时间。其中融创臻园预备在本月加推最后两栋楼共计82套收官房，至此正式收官，户型面积均为88、99㎡三房。均价预计也将限制在前期2.37元/㎡的水平。区域内的纯新盘除前期入市的三金鑫宁府外，江山荟预计也将在近期开盘，首批预计将推出4栋楼400多套房源，以中小户型为主，主力户型包括78、86、89㎡两房，预计做精装修，首批房源均价预计也将限定在2.5万元/平米左右的区域"红线"水平。另一家纯新盘林景尊园预计也将在下月首开入市，主力户型包括88-105㎡两三房。最快年内有望入市的保利云禧则是江北楼面价2万+地块中首个开盘项目。累计下来年底前雨山路板块的住宅上市量有望达到上千套规模，仅10月份的上市规模就达500套左右，超过前三季度。

去年至今雨山路还出让了大量新地块，楼面地价均达到2万左右且都为现房销售，目前规划均已出炉，其中金地去年9月拿下的G49地块楼面价22374元/㎡，拟建22栋住宅，包含7栋高层以及15栋叠加。与保利合作开发，预计明年面市；金隅去年拿下的G07地块楼面价20077元/㎡，规划建设50栋洋房及叠拼；世茂今年7月拿下的G24地块楼面价19824元/㎡，规划建设12栋住宅楼，包含洋房及高层，高层中含3.04万㎡保障房；五矿7月拿下的G25地块楼面价19909元/㎡，规划建设8栋高层及16栋洋房，高层中配建保障房面积2.26万㎡，该地块目前已传出有五矿保利金地及嘉兴金广四家企业合作开发的消息。不仅如此，本月雨山路还将迎来1幅新的G54地块出让，地块位于文德路以南、团结路以西，靠近雨山路地铁站，出让面积约5.1万平米，最高限制楼面价达到19982元/㎡。

值得注意的是多个新出让地块采取了高层+洋房的规划形式，未来的产品定位集中都在刚需和高端改善两端，也能够起到平衡项目均价的作用。