划时代的土拍！！！深圳够干脆！！！

10月10日，深圳深土交告〔2017〕20号挂牌出让一宗租赁住房土地。

其中出让条件里规定：

（一）本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

（二）本次出让宗地项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持，自持年限为70年。本公告所称自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况确需转让的，租赁住房及商业用房限整体转让。转让后，自持物业性质不变。

（五）非房地产开发公司竞得的，竞得人可按规定申请房地产开发资质。

这是一次划时代的土拍。

它完全面对长期资本，因为允许非地产公司参与。

它要求长期资本真正回归价值投资，因为 允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

不得转让。

给定现实市场中的租金，根据起拍楼板价，限制溢价30%楼板价（租售比是起拍楼板价的7折），实际成交楼板价以及深圳的开发成本，能够算出最终竞拍成功的企业认可的 租售比。

这是公开市场对租售比的定价。

我们看看 上海 ，租赁房土拍要求竞拍企业拿着政府批文，其实是定向供应给上海地产。

上海地产已经默默成为2017年上海拿地总价值最高的开发商，并且还将继续接着拿后续的租赁住宅用地。它开始成长为能够影响上海楼市的纯国有力量。

可以理解为上海担心拍出来的租售比高于上海的现实租售比，指向大落；也可以理解为上海担心拍出的租售比低于上海的现实租售比，指向大起。

上海其实没有让公开市场对租售比进行定价。

我们看看 北京 ， 12万人抢427套 共有产权房 。

我称之为流动性测试。 也就是片区定价4.4万一定是远远低于市场预期的。片区房子跌到4.4万 将强强强止跌。

北京一方面重拳打击房价，一方面给出合理价格稳定预期，也是执行房价稳定不大起大落的总方针。

我们看看 广州 ，

广州和深圳的区别是，到了限价之后不再竞拍，直接摇号。

和上海一样， 广州没有让公开市场对租售比进行定价。最终拿到土地的开发商，主要靠运气。

深圳土拍 ，是具有深远影响的。

其定义的租售比如果高，所有不如地块基本面、租售比低于这个地块的房子，从价值维度上来说， 必须跌!

从全国范围看，该租售比是除了北京、上海、厦门之外的所有城市的价值回归指标。如果高开很多，北京、上海、厦门也一样承压。

炒房客，你慌不慌？

如果最终租售比很低，你觉得市场会如何？

你又该如何?

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