昨天，非常热闹。房地产业外，全国两会闭幕、3.15消费者权益日、美联储第三次加息。房地产业内，南京与青岛出台调控新政。另外，近半个多月来，共计11个地区纷纷出台新政，让人感到新一轮调控正在来袭。
昨天傍晚，我发了一条微博（如下），由于文彩出众、言辞激烈，引起了很多网友的跟帖讨论，对老杨的观点，可谓毁誉参半。
很多网友认为，调控是没作用的，过去多年，屡调屡涨，比如去年9.30 北京出新政，今年春节后不就是再来一轮大涨么。
一时间，调控无用论，甚器尘上。尤其是那些曾经相信调控，反而踏空的网友，更是激动、愤慨。
有一个网友的留言，引起了我的关注：
@煋燧燎源：有人会说＂越限越涨＂＂跟政策反着走才对＂，我觉得这就如跟没读过书的人说读书有啥用那样。每个政策都代表政府想要操控的方向，但操控会有滞后性，就好比国家喊出＂去库存＂口号，市场依旧低迷，但如今的走向大家也都看到了，中国靠房地产这个引擎发展多年，未来这春天会越来越短。
我是比较认可这个网友的观点的。政策反映的是政府的态度与意志，在不同层级的政府、政府的不同部门之间，可能会存在着不同的利益诉求，但当房地产政策的指向非常明确的时候，作为市场参与者，必须要重视政策。
在我的房地产短周期理论框架中，将政策列为影响市场短期变化的重要因素。在我《楼市探秘》一书中，曾进行过实证分析。比如下图，分析了政策与上海楼市成交量之间的关系。
今天，我另外新做了一个图，将过去十年重要的房地产政策（包括刺激与打压两种类型），与70城房价指数走势，放在了一起。大家可以自己参考与思考。
老杨的理解如下：
1、政策具有滞后性，在方向性逆转的第一个政策出台后，房价仍沿原来方向运行，不会立即调头，比如08年10月的刺激新政，比如2010年的多次打压新政，比如2013年3月的新国五条，比如 2014年9.30新政。
2、政策持续几个月，尤其是出台第二个、第三个新政之后，房价才会调头。比如2011年1月的新国八条出后，房价就开始盘整并下跌；2015年3.30政策出台后，房价企稳并开始上涨。
那么，如何看待并研判本轮打压性政策，以及房价走势？
老杨认为：本轮调控的政策特征，与以往多年不同之处在于：因地制宜，分城施策。
以2016年沪深3.25新政为标志，热点城市启动地方性调控，其后至9月底，还有苏州、廊坊、南京、合肥、厦门、杭州等出台力度较小的政策，但这些局部新政，并没能阻止70城房价继续上涨，而且相反，2016年二三季度是房价上涨最快的一段时间！
9月下旬国家部署热点城市的统一调控，16个城市被圈住，9月底至10月上旬，他们集中出台一批新政，还有其他少数城市，表态性的跟风出台力度较小的政策，如东莞、佛山、南宁等。
这一波城市较多、力度较大新政出台后，70城房价（新房）指数仍然上涨，但势头放缓。
如果细察2009年底至2011年初那轮调控，就会发现，经历了四五次新政，调控持续15个月左右，房价才开始止涨。其前提是，2008年底和2009年货币大放水和四万亿刺激力度超大，房价上涨的火气很大。
而本轮调控，并非全国性调控，只是区域性调控，自2016年3.25算起，至今接近一年，但多数城市应从9月底算起，比如北京，调控只持续了半年，时间长度不够！
而且，只有9月底至10月那次密集调控，其后虽然有些热门城市已升级了二三四次，比如上海、深圳、杭州、南京、合肥等，但多数热点城市只出了一次或两次新政，累加的调控力度不够！
客观上讲，要想切实的抑制住热点城市房价上涨，至少还得密集的出台一次，甚至两次调控。另外，从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温！
春节过后，北京、厦门、广州、杭州等少数被调控的热点城市，楼市再度显著反弹，就属于火气尚大、仍需加码消火的一类。
而涿州、涞水、赣州、青岛等则属于房地产板块轮动较晚启动、受大都市圈需求外溢影响，过去几个月市场较热的二三四线城市。
当然，由于各地市况差异较大，类似上海、深圳、苏州、合肥、昆山等城市，市场正在合理降温中，不必进一步升级调控了。那些市场仍热的城市，估计在未来两周内，大概率再次出台新政。
多数热点城市的实质性降温，下半年，不见不散噢！
附录：2月28日以来11个城市出台调控新政：
3月15日，江苏省南京市政府办公厅发布《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》。《通知》规定，从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。
3月15日，青岛市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》。在市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同）内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市（六区四市，下同）连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。
3月14日，赣州市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，在中心城区部分区域实施住房限购措施，抑制投资投机需求。限购区域为：章江南大道与钨都大道交汇处起，向南至钨都大道与客家大道交汇处，沿客家大道向西至与登峰大道交汇处，沿登峰大道向南至与赞贤路交汇处，沿赞贤路向西至黄金大桥，以上路段与章江形成的闭合范围。
限购措施包括：在中心城区（章贡区、赣州经济技术开发区，下同）无住房（含住宅性质公寓，下同）或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房（含存量房，下同）；能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的（政策出台后不能通过补缴认定），且在中心城区无住房的非本市户籍居民，可在限购区域内购买1套商品住房；未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。
3月13日，嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步加码限购。浙江省嘉兴市嘉善县住房和城乡规划建设局发布《进一步调整限购政策》的通知，自2017年3月14日起，在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起，在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。
3月11日，海南三亚市政府官网发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，进一步收紧三亚楼市的信贷政策和市场秩序监管。购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。
3月9日，滁州市国土房产局、发改委等七个部门联合出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干意见》。其中规定，居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。
3月8日，江西省南昌市限购政策加码，出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知称，将加大住宅限购限贷力度，除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅；暂停向在南昌市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非南昌市户籍居民（不得补缴）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。
3月7日，河北张家口的崇礼区也发布了升级版“楼市限购令”，不仅增加了非户籍人口的购房条件，也提高了本地户籍人口购房的首付比例。这是继去年11月30日实施限购后，限购政策再度升级。
3月2日，河北省保定市的涞水县出台楼市限购政策，对非本地户籍家庭购房套数和首付比例做出限制。对非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年（含）以上证明家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。
3月1日，河北涿州市也发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出非当地居民限购1套房，并且首付款比例不低于30%。
2月28日，福建连江网站发布《连江县加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展若干意见》。对三种类型居民家庭，暂停向其销售县城关地区（指凤城镇、敖江镇、江南乡）范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房。
（一）县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；
（二）县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；
（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。
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