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导读：在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。同时，近日有报道称，链家已经开始逐步关停300家在京门店，北京房产中介迎来关店潮？楼市要变天了？终于迎来了拐点？没有不灭的泡沫，只是时机未到而已。
一、房贷变天！四大一线城市已全部上调房贷利率，全国12家银行已停贷二套房
继京沪之后，广州近日也收紧了房贷政策。从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行。而在深圳，银行方面虽没有明确政策出台，但在具体操作中优惠利率已难以通过审批。
至此，四大一线城市已全部上调房贷利率，提高购房资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。
北京信贷政策最严格，首套房执行基准利率，二套房贷款利率为基准利率上浮20%；
上广深二套房按首付七成、1.1倍基准利率执行；
上海部分中小银行首套房优惠利率从9折上调至95折；
广深首套房利率已普遍按基准利率执行。
部分二线城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重点。4月以来，全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。
据上海证券报消息：
深圳虽然银行方面没有明确政策出台，但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。中原地产相关人士称：我们送进银行的单子，目前几乎没有优惠利率能批下来的。
上海地区各家银行在房贷额度方面都比较紧张，放款时间最慢的可能需要6个月。有银行人士表示，很多在去年11月和12月申请房贷的购房者，目前都还没有放款。
也就是说，深圳的首套房贷基本都是按照基准利率执行。其他的虽然以10.4新政为主，但深圳严厉的调控政策也迫使一季度房贷暴跌九成，楼市整体上量价齐跌。
银行收紧房贷对于整个楼市来说将是晴天霹雳，一定程度上会震慑到投资客甚至是一些普通购房者。对于想借助杠杆买房的人来说，今年将是最困难的一年。
一些购房者由于不能及时贷到房款，可能会面临着违约的风险，到时候房子没有买到，还要倒贴一部分高额的违约金。
不仅如此，银监会还使出了狠招！
二、房地产大利空来了！有房产抵押也不一定能获得银行贷款
8日，银监会发布了《商业银行押品管理指引》，明确将押品管理纳入全面风险管理体系。这意味着，想要靠抵押房产从银行获取贷款不再容易。
最重要的核心内容是：商业银行发放贷款时，应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，而应当以现金流作为第一还款来源。
该指引还要求将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其它类别，并确认抵质押率上限，并根据实际情况进行动态调整。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析：这是一个信贷收紧信号。这样做一个是防范市场风险，保护抵押物安全，另一个是对市场规范操作，以防首付是融资，或者做虚假信息等，扰乱楼市。
知名投资人黄生认为，在以往，只要有房地产抵押，银行贷款基本会发放，不过是抵押率多少的问题。这就导致银行忽视第一还款来源，更多风险靠抵押物的处理，使得银行风险加大。同时又导致了另一个严重的后果，那就是银行资金大量涌向房地产领域，导致房地产泡沫堆积。
公众号周知客认为，放弃以抵押担保为主的风控评估模式，转向“以全面评估债务人偿债能力为前提”的现金流，能有效限制楼市杠杆，避免银行资金大量流入楼市。这对于当前的挤泡沫和防风险，可谓意义重大。
三、国内楼市格局在“逆转”，房产中介关店潮初现！
如今，国内整体楼市格局正发生“逆转”。从主要城市看，因调控政策持续施压，五一小长假是15年来一二线城市实际签约最冷清的假期。以北京为例，4月上半月，北京二手房网签环比3月下半月下降5成多。
受史上最严厉调控影响，中介行业正遭受行业深度调整，一些中介已经陆续开始关闭门店来优化资源配置。
近日有报道称，链家已经开始逐步关停300家在京门店。该消息称，此前链家原计划关闭500家，后来定的300家，共100个区，每区关3家。等政策宽松了会再开。此外，已有多位经纪人表示，4月份链家多个门店业绩几乎为零。
据该报道，不止链家，包括房天下、我爱我家这类中大型中介企业也都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。根据房天下经纪人透露，房天下正在关闭的线下门店，预计关店总数达300多家，而这300多家门店多分布在环京地区和北京市。
针对关店消息，链家发表声明称，近期，北京链家主动开展了全面的合规整治工作，以优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，截至目前，已累计关闭近87家门店，其中开墙打洞34家，学区9家，商办44家。
根据链家研究院的数据显示，“3•17调控”政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，4月第四周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。目前的带看水平仅为调控前高峰的38%。据统计，仅四月份一个月，链家成交数量就下降了七成。
有业内人士认为，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已衰减迹象，房贷收缩可能是楼市调整“拐点”到来的导火索。
四、没有不灭的泡沫，只是时机未到
房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。
首先来看政策。我们知道，任何政策的起效，都不是立竿见影，而是有时滞的。从历年调控结果来看，我们也能发现这一点。真正的影响还在后边，政策的见效大概要到明年左右。
再来看看土地。房价涨还是跌，看开发商拿地的热情高不高。有媒体报道，上海成交面积跌了，房价趋缓，说明房地产市场被抑制了。这不是事实。
上海
2017年春节后的上海第一场土拍，共有7宗地块出让，出让总面积约20.12万平方米，总起始价约10.3亿元。
苏州
今年苏州首宗出让的地块为苏地2016-WG-76号地块，总面积40894.4平方米，地块起报总价17.08亿元，起拍楼面价17066元/平方米。
此外，北京、福州等多地出现楼面价接近限价的市场表现。抢地风潮在全国一二线城市、卫星城市泛滥。对此，专家表示，房企在调控期大肆拿地主要是基于三方面因素考虑，一是弥补土地库存不足；二是中型房企拿地谋发展将企业做大做强；三是大型房企谋划转型升级。
开发商现在大量的囤地，就是在为将来升级或者是转型做基础，否则，行动晚了的话，估计就会被楼市给淘汰出局。
最后则是人口。
以前我们也经历过调控，但之所以见效不大，其实是有人口在支撑的。过去的50年来，有过两次大的“婴儿潮”，一次是50年代，一次是80年代。峰值出现在1987年，然后新生儿数量见顶。而前几年的调控，正好发生在80后成家立业、买房刚需爆发的时候，因此调控只能延缓需求，而不能遏制房价。
但现在呢？
从90后开始，新生儿人口数量开始下降，90后比80后人少，00后比90后人少。买房的主力军都减少了，那么多房子卖给谁呢？
前段时间，汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”搞了一个调查。结果显示，中国“千禧一代”，也就是90后的有房比例最高，达70%。为数不多的主力军都已经有房了，剩下的房子怎么办呢？
北大教授姚洋说：“百姓需要被教育，房价腰斩才知痛”。没有不灭的泡沫，只是时机未到而已。
来源：综合每日经济新闻、上海证券报、新华网、央视财经、周知客（ID：TalkingFinance）、黄生看金融（ID：fengyuhuangshan）、上海证券报、21世纪经济报道、中金在线（cnfol-com）
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