地拿好了，项目做砸了

拿地是一个苦逼的活，项目若后期卖得好，没人会记得；若后期砸了，一定怪没拿好地，又要出现投拓大型背锅现场。

地拿砸了，一切 就都 砸了， 但事实大多是，地拿好了，又开始做了砸项目。避免砸项目？远离这8大坑！

对于房地产开发来说，是需要一定的远期规划，因为项目从拿地到入驻需要2-3年的时候，所以未来的规划对于项目是否成功是有借鉴意义的。但是如果过分的依赖，那么项目失败的可能性也非常大。

拿地对于项目是否成功的决定程度很大，基本占到最重要的程度。因为地块的不可移动性，地块基本就决定了项目的规模，周边的资源属性，未来辐射的客群以及未来可能的产品形态。

而对于地块的属性，最重要的在于，区域周边是否拥有稳定的居住人口，因为项目只有实现销售才能实现闭环。人的层次不同无非是卖的贵点便宜点，而如果没有人，一切都无从谈起。所以如果一块地拿在一个远郊区域且未来两年没有人口导入的计划，那么项目做砸的概率是很大。

那么为什么说做砸可能性是95%，还有5%的可能是通过打造类似低密度物业或者定向物业的可能提升客群的辐射范围，或者靠着白菜的价格贱卖。

所有企业在拿一块地的时候都会有大概的策略，这个项目大概是走现金流还是走利润？整体的开发周期是多久？希望获得多少的利润率？这些经济指标在拿地时候基本都会有一个判断，后期的销售计划也基本按照这样的计划罗列销售方案。

但是如果在拿地后集团对于项目的策略发生较大的问题，那么项目失败的可能性就会几何形放大。

房地产一直在说创新创新，其实我们的创新点一直存在于一些细节，对于户型、规划等元素的创新几乎很少出现颠覆性的改变。核心是对于房子这个产物，对于客户需要使用10-20年的时间，一旦发生颠覆性创新对于长线的居住需求是一个本质性的影响。强行逆转的创新很有可能换来惨痛的代价。

万达进入一个城市，拿地的时间基本和同类开发商同步，为什么基本上万达卖的好，其他的卖的不好。万达的品牌优势是一个，其他的另外一个核心原因就是万达极强的执行力保证项目拥有异常快的开发周期，也就是说在别人准备入市之前万达就已经开始卖了。

而对于一个二三线城市来说，需求是有限的，你说对于万达这种百万方的综合体，什么产品形态都有，他第一个卖把城市的各种需求都吸光了啊，后面你再其他产品怎么使劲卖都是吃万达吃剩下的。再加上开发周期一长，各种财务成本利滚利的上去，你说还能盈利多少，再加上金大地这种不要命的打折降价的。你这个项目不死也就只剩下最后一口气了。

所以未来的房地产开发，开发周期一定要快，如果你做不到和市场企业差不多，那么你死的可能性就比别人大好几倍。

项目拿好地之后基本的入市时间可以确定，但是具体的入市周期还是可以调整的，入市当月的前后三个月的竞争格局基本决定了项目的去化情况。

对于大量的二三线城市，由于政府规划动作，推地周期基本都是同时的，项目在拿地和开发的时候，一定需要看清楚未来项目的竞争格局。尤其是商业与办公类产品，由于市场需求有限，基本是捞一波少一波，所以一定要考虑周边的竞争格局。

项目做的顺利了之后，但凡有点野心的项目总都会希望能够尽可能多赚一点，这一点人之常情我们可以理解。但是如果对利润的过分追求，那么后面就会有失控的可能。

实现过高的利润，无非两种方式：给予项目更多的附加值让当下客群尽可能的多掏点，要么产品调整换客户。

第一种方式：做精装修和偷面积，让客户接受单价更高的产品

任何一个新产品的出现都需要一定的市场培育期，如果强行推行，失控的可能性会变大。比如说在马鞍山，我做过一个项目，开发商硬要做精装修，要做城市最高端，但是对于马鞍山这个城市，客户不接受精装修，结果这个项目就慢慢萎缩。