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返乡青年：省会房价在降，为啥我家小县城一直涨？

中新经纬 · 公众号 · · 2020-10-09 09:20

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国庆节前，某头部房企位于河南省郑州市航空港区的楼盘，推出购房补贴政策，拥有普通本科、成人本科、网络教育等国家承认的全国高等教育学历证书的个人首次置业，可以享受开发商给予的10万元购房补贴。当地的一位房产经纪人告诉中新经纬，这个楼盘想趁着假期搞些优惠，但如果直接降价，老客户肯定不满意，只能采取这种变相措施。

作为建设中的国家中心城市，郑州过去数年的房价一路上扬，但最近一两年有些疲软，开发商各种打折促销花样翻新。国家统计局数据显示，今年8月，郑州市新房价格与去年同期相比下降了0.4%，二手住房价格同比下降4.4%。据郑州市房管局，8月份郑州商品住宅、二手住宅成交均价分别为12119元/平方米、10602元/平方米。

而在距离郑州市140余公里外的安阳市滑县，急于买房的马周（化名）却发现，这里的房价已经连续上涨数年，至今没有降价的趋势。马周说：“听说很多大城市的价格在往下走，我们这种小地方为什么一直涨？”

01 “我们这小地方为什么一直涨？”

马周今年已经过了30岁，由于父母早年离异、父亲又不上心，至今也没结婚。这几年，农村逐渐流行到县城买房，马周的堂、表姐妹都在结婚的时候买下婚房，这让他也产生了买房的想法。

马周在临近家乡的一个地级市做木工，有身边朋友劝他留下来在当地买，但一来当地价格高，二来觉得亲戚都在家里，还是决定回县城买房。马周几年前曾在县城看过几套房子，但当时没有买，当他2020年再次回县城看房时却发现，这里的价格已经比之前高了很多。

郭鑫（化名）是滑县县城某楼盘的置业顾问，她向中新经纬（微信号：jwview）介绍，县城的房地产市场前几年也不景气，价格在3000元以上/平方米左右，即使在全国房价涨幅很大的2015年底至2016年上半年，这里的价格依旧很平静。到了郑州、安阳、新乡等周边城市价格都起来后，大概于2016年底，县城的房价有了起色。

“滑县反应得很慢，别的城市涨了之后，这里才涨的，涨幅最大的是2017年与2018年，均价有1000元/平方米的涨幅。2019年、2020年的价格涨幅没有那么大，但还是一点点地涨。”郭鑫所在楼盘的开发商是河南最大的地产商河南建业，她称，建业在滑县的第一个项目，最初的售价为3000多元/平方米，后来不断上涨，当前在售项目比第一个楼盘的品质有所提高，一期小高层住宅的售价约在5500元/平方米，洋房更贵一些。

这并不是县城最贵的房子。郭鑫称，现在县城的房价多在4500元/平方米-6000元/平方米，一些位置好的洋房住宅售价在6000多元/平方米以上。在当地工作多年、某开发商销售部经理刘永飞表示，县城在售楼盘中，从四五千元，到七千八千乃至万余元的都有，价格差别较大，均价应该在5000元/平方米以上，总体上，这几年的价格持续在上扬。

在县城的楼盘转了一圈后，马周后悔当初没有下决心买，现在的首付款和每月还款额都涨了不少。由于置业顾问声称要涨价，今年9月初，马周在匆匆忙忙中买下一套均价约4500元/平方米的刚需楼盘。

考虑到年龄和贷款利息，他选择贷款20年，每月需还2700元，虽还款不成问题，如果要结婚的话，仍有很大的经济压力。他说：“我有些看不懂了，听说很多大城市的价格在往下走，我们这种小地方为什么一直涨？”

02 丈母娘的功劳？

▲ 资料图沙盘

马周买房的想法很简单——就是为了讨老婆。他对中新经纬说：“我家的条件不好，我长相也不讨人喜欢，有了这套房子，可能会更好找老婆吧。”

在以前的农村，去城市买房的多是在外有稳定工作、长期定居的人，而现在，在县城或更高级别的城市有房，成为一些农村男孩家庭谈婚论嫁时的重要筹码。滑县的董苇（化名）的家庭条件要比马周好不少，虽然家里的两层楼房早已盖好，并添置新车，但在敲定婚事之前，还是在河南省濮阳市以6800元/平方米的价格买入一套新房。他称，现在不少同龄人都在外面买房子，虽然负担会大一点，但考虑到婚姻以及今后的工作，还是决定买。

据刘永飞观察，农村家庭往县城买房的人越来越多，结婚和子女教育是两个主要的因素，这推动了当地商品房的销量与价格。中新经纬也注意到，近些年，该地区农村中小学生生源大量向县城迁移，县城很多学校进行了扩招，以满足适龄儿童的增加。

刘永飞称，滑县人口稠密，总人口近150万人，而县城的常住人口只有几十万，人口基数大也在一定程度推动房地产市场火热。据《河南统计年鉴2019》，2016年-2018年，滑县城镇常住人口分别为32万、33万、35万人。

收入方面，据河南省统计局数据显示，2018年，河南全省城镇非私营单位就业人员年平均工资为63174元（折合约为5265元/月），其中，郑州市为79414元（折合约为6618元/月），滑县为52637元（折合约为4386元/月）；2018年全省城镇私营单位就业人员平均工资40209元（折合约为3351元/月），其中，郑州市为49488元（折合约为4124元/月），安阳市为36369元（折合约为3031元/月）（注：暂无滑县数据）。

除以上因素，中小城市还承接了大城市外溢出来的需求。中原地产首席分析师张大伟称，中国主要的一二线城市都有限购、限贷等调控措施，一些人的购房需求被限制。同时，过高的房价，让一些积蓄与收入达不到的年轻人比较失望，会退而求其次，回小城市置业。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬称，从国家统计局公布的70个大中城市房价数据看，当前价格涨幅较大的城市，基本都不是一二线核心城市，更多的是三四线城市。三四线甚至更低等级的城市，它们的房价水平本就较低，在一个较低基数上的增长，属于正常现象。

03 中小城市还有机会吗？

一些观点中，三四线乃至更低等级的城市似乎被视为投资禁地，开发商利润低、购房人被套牢，成了这类城市的标签，此前一直被热议的黑龙江鹤岗“白菜”房价，便是一个例子。

虽然房价已经上涨好几年，刘永飞仍看好县城未来的市场，他认为，这里仍有人口流入，城区面积也在不断扩大，会支撑价格继续往上走。郭鑫称，郑州的房价回调，属于大涨之后的回调，滑县处在补涨阶段，还未到顶。

给当地市场提振信心的，还有省内几家大型房企的相继进驻，如今，建业、正商、康桥已经在这里拿地。 正商实业今年7月公告称，以约2.01亿元的总价拿下滑县一块约55720.26平方米的住宅用地，经测算，楼面价约1800元/平方米。刘永飞分析，根据拿地价格和位置推算，正商这个项目的售价可能会在6500元/平方米左右。

放眼全国，在三四线城市扎根的规模房企不少。从三四线城市起家的碧桂园，如今仍看好这些城市的前景，截至今年上半年，按项目所在地划分，碧桂园位于一二线城市和位于三四线城市的销售金额比例为39:61。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，简单地通过区分一二线城市与三四线城市，来确定投资策略已经不合时宜，当前更多是要看所处于区域与城市群，如果所在的城市群具备很强的发展动力，圈层内的中小城市依旧会有投资价值。中国的城市化进程并未走完，大量没有实力在核心城市购房的人群，会选择进入有发展潜力的中小城市，这部分人群对中小城市的房价形成支撑。

许小乐指出，对于房价上涨这件事，一定要区别看待，不能以涨幅的大与小去评价一座城市房价的健康度。中国众多县城房价的上涨，可能是阶段性、板块轮动的效果，至于是否具有长期性，还是要看当地人口流入与居民收入增长等情况。

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