【导读】国泰君安济南能源供热REIT上市三日，连续暴涨
中国基金报记者 张燕北 孙晓辉
近段时间，公募REITs二级市场行情火爆，多只新上市公募REITs表现突出。
国泰君安济南能源供热REIT上市三日，累计上涨近54%，连续三个交易日发布停复牌及风险提示公告。
国泰君安济南能源供热REIT再停牌
2月19日盘后，上海国泰君安资管发布国泰君安济南能源供热REIT停复牌及风险提示公告。这也是该基金自2月17日上市后，连续第三个交易日发布这类公告。
公告称，2025年2月19日二级市场收盘价为11.519元/份，较7.48元/份的发行价累计涨幅达到53.99%；当日盘中最高价为11.766元/份，涨幅达到10%。为保护基金份额持有人的利益，将自2025年2月20日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。
公告显示，本基金主要投资于以供热基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，以获取基础设施项目运营收益为主要目的。随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。
按照公告说明，基金首次发行时的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金发行规模。对应到每个投资者的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金买入成本。二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低。
根据《国泰君安济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，国 泰君安济南能源供热REIT在2025年度预测的预计分配金额为12,031.40万元。基于上述预测数据，净现金流分派率的计算方法举例说明如下：投资人在二级市场交易买入本基金，买入价格为11.519元/份，该投资者的2025年度净现金流分派率预测值=12,031.40/(11.519*20,000)=5.22%。
新上市公募REITs表现火爆
近段时间以来，公募REITs二级市场价格持续走高，其中多只新上市公募REITs上市表现突出。
比如，2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市，开盘便大涨30%，截至收盘，依旧稳封涨停板。此后两个交易日，持续出现较大幅度上涨。
实际上，这是近一个月内第二只上市首日即涨停的公募REITs。1月24日，易方达华威市场REIT上市，第一天就大涨30%，全天封住涨停。
经过连续上涨后，国泰君安济南能源供热REIT也成为所有REITs产品中IPO以来累计涨幅排列第三的产品，仅次于嘉实物美消费REIT和华夏北京保障房REIT，累计涨幅分别为61.98%和54.42%。
Wind数据显示，截至2月19日午市收盘，中证REITs全收益指数今年以来的涨幅接近9%，多只REITs产品年内涨幅超过20%。其中，华夏深国际REIT、中航京能光伏REIT、中金山东高速REIT、易方达深高速REIT、易方达华威市场REIT等多只产品二级市场价格近期创历史新高。
截至2月19日收盘，全市场61只已上市公募REITs总市值达1787.86亿元。中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等8只产品的市值超50亿元。其中，平安宁波交投REIT和华夏华润商业REIT市值均超90亿元。
国泰君安资管认为，REITs市场最近两个月走势非常强劲，其背后的影响因素主要有两个方面，也是REITs定价上最重要的两个因素。
首先是利率环境因素，从去年12月以来，国债利率出现了明显的下行，下行的幅度比较大，一方面，从定价的角度来看，REITs这类具有相对稳定现金流的资产价格会随利率下行而提升；另一方面，从资金流动的角度来看，债券的票面绝对收益快速下行，推动了更多资金从债券市场进入REITs市场，增量的资金也是本轮REITs市场快速上涨的重要因素。
“其次，宏观经济和资产经营的基本面也是重要的影响因素，2024年底以来的市场情绪相比2024年上半年有了一定程度的改善，REITs的底层资产相比整体不动产和基础设施行业而言还是相对优质的，因此这些资产对于经济波动能够展现出更好的韧性，同时对于基本面企稳之后的价格弹性也更高。对于像产业园、仓储物流、高速公路这类顺周期的资产，经历了2024年大部分时间的波动之后，市场对这类资产2025年的走势有了更多的期待。”国泰君安资管相关人士说。
业内人士认为，在当下低利率的市场环境中，公募REITs产品或更具吸引力；加上公募REITs基础资产多样，伴随经济复苏预期，公募REITs产品需求有望进一步提升，进而带动公募REITs的良好表现。
编辑：
江右
校对：纪元
制作：黄梅
审核：木鱼
