讨论 | 稳定的前兆

近期市场对楼市的关注度有所降低，但楼市边际开始有所改善，同比降幅收窄，伴随时间的推移，预计楼市将在从2022~2023年的大起大落，变为逐步稳定。

自2022年以来，政策逐步出台，从房企端到需求端，当前已经进入到需求端宽松的深水区，后续关注点从政策工具转向为政策力度。 2022年楼市下行以来，政策出台力度明显加大，整体来看，2022年着重于房企端，以防范金融风险为底线，给与房企在融资端的宽松政策，在保交付和防风险两端共同发力。自2023年以来，需求端政策开始发力，并逐步拓宽至一线城市，以政策空间来看，目前在工具使用上基本上做到应出尽出，后续关注已有政策力度的继续加大。

9月楼市销售同比改善，降幅明显收窄，政策效果初步体现。 按照克而瑞数据，TOP50房企销售金额同比下降26%，相比于8月大幅改善，幅度达到16个百分点，主要还是得益于高能级城市在政策放松之后需求释放的贡献。由于部分政策（例如认房认贷的标准调整）会带来积压需求的一次性释放，因此需求的持续释放还需要政策力度进一步加强。

政策逻辑，将从政策工具的增加，转变为政策力度的调整，如贷款利率的幅度、税收减免的幅度、房价的优惠政策等。 当前政策工具基本做到应出尽出，未来潜在还可以调整的政策主要包括非普住宅认定标准、部分限购政策等，从工具总量来看，并不算多，但是已有政策可以调整的空间仍然非常大。例如，按揭贷款利率仍然有大幅度下调的空间，类比平均4.1%的贷款利率，仍然显著高于同等风险等级的其他类别贷款，因此，当前的政策，我们认为叫做放松，仍然还不叫刺激，也就意味着仍然存在继续宽松的空间。

政策思路一旦从政策工具调整为政策幅度，意味着楼市的稳定也将到来。 政策工具调整是解除不符合当前情况的行政管制，但并不构成市场化的供需关系调整。相比于政策工具，政策力度的调整会带来更加平滑的调整，使得楼市不会大起大落，且更加遵循市场自身的供需关系。

以政策力度调整为号，2024年楼市将迎来稳定的前兆。 按照目前楼市的表现，预计全年销售面积将落在12亿平方米左右，对应商品住宅部分在10亿平方米，若接下来主要调整政策的力度，那么2024年楼市也将迎来稳定发展，降幅将继续大幅度收窄，基本达到平稳状态。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。

风险提示： 政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。