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1月6日，中指研究院发布数据显示，2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。我们分城市级别来看——一线城市住宅平均租金累计下跌2.82%，要知道2023年一线城市的住宅租金其实还是上涨的，涨幅为1.32%，进入2024年由涨转跌。二线城市平均租金累计下跌3.56%，跌幅较2023年扩大3.3个百分点。三四线代表城市平均租金累计下跌2.82%，跌幅较2023年扩大1.5个百分点。对于房东来说，曾经，收租是一件多么轻松惬意的事情，每个月有固定的租金收入，让生活安稳又舒适。然而，如今的租赁市场却让他们操碎了心。比如深圳福田CBD的一套三户型，租金原为1.6万/月，现在降到1万/月，降幅约38%。坂田89平的小三房，原本租金6500元/月，现在调到了6000元/月。2024年，深圳全市平均租金已降至69.5元/平方米・月，而2017年是72元/平方米・月。也就是说，回到了7年前的水平！再比如杭州杨柳郡的一个三房户型，面积约100㎡，在高峰时期每月租金接近8000元，但如今有类似房源挂牌价仅为6700元/月。奥体板块的情况也类似，创世纪一套89㎡的三房户型曾经月租金达到9000元以上，而如今普遍低于8000元，部分房源甚至只挂出7500元/月。上海，2024年没有任何一个区域的房租出现上涨，每个区域的租金都出现了10%左右的降幅。黄浦区、静安区，降幅均超过12%，第一个原因是市场供求关系逆转。租房市场的变化，说到底还是大环境和供需关系的博弈。市场上的房源仍在快速增加，新房、二手房、保障房，种类齐全，数量庞大。首先是二手房滞销对租房市场造成了强烈冲击。比如截止到12月18号，北京绿中介前台在租房源高达9.6万套，相较于7月份多出了5000多套。很多房东的房子卖不出去，为了不空置，纷纷将其投入租房市场赚取租金，大家想法一致，就形成“踩踏”。其次是保租房的大量入市。比如深圳，今年11月，深圳启动2705套保租房的配租工作，租金约为市场价格的6折，而且只需要一年社保即可申请。像龙光玖瑞府，保租房90㎡三房的租金约2106元/月；而同小区商品房租金在4300-5500元/月之间。再比如北京，“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务为40万套，截至 2024年10月末，全市已累计建设筹集保租房34.6万套。如此庞大的保租房数量，对租房市场的冲击可想而知。再就是长租公寓的竞争。截止到2024年8月，北京长租公寓数量已超过280家。2024年上半年，北京集中公寓有10.26万套房源，新开业的集中公寓项目就有20多个。个人住宅在品质上难以与长租公寓抗衡，在价格上又拼不过保租房，房东的日子自然越来越难过。第二个原因是租户收入预期下降。如今很多行业都不景气，大量金融房地产互联网行业的高薪打工人收入不能同日而语，根本无力支付得起高租金。而像房地产行业，据不完全统计，仅2024年上半年就有500家企业宣布在裁员。每年毕业的大学生本是租房的主力军，但如今就业形势严峻，不少大学生返回家乡，租房的需求在下降。第三个原因是城市租客逐年减少。最近几年各大城市的人口净增长量都在放缓，比如，2023年人口净增长第一城是合肥，净流入量达到21.9万人，看似很多，但依旧没办法和前几年相比。因为前几年人口净增长第一城都在40万以上，2018年深圳是人口净增长第一城，增长了49.83万人。租房市场上，最活跃的群体就是流动的年轻人。但随着人口老龄化的加剧，大城市的年轻人数量在减少，向小城市和乡镇回流的趋势越来越明显，并且流动性在变弱，租房市场就会长期承压。不过，虽然目前各大城市的租金都下跌了，但租售比却越发的趋于合理。只是这种合理不是靠涨租金实现的，而是靠房价的不断下跌。租金回报率是衡量房价泡沫是否挤干净的重要指标。有一种说法是现在的租金回报率几乎已经跑赢所有的定期收益率、国债收益率，那是不是意味着房价会稳住了？前提是，房租价格不能再继续下跌，当房租价格稳住了，房产市场才是真正回暖。现在看来，对房市复苏还需要耐心。我是马江博，大变局时代，关注我，看懂趋势，看到财富。
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