本文主要讨论了广州老黄埔区域房产的情况，包括其现状、未来趋势、不同选择的优势劣势以及与其他区域的比较。作者提到了该区域的新盘入市、旧改体量、购买力、学区房等方面的问题，同时给出了对老黄埔以及类似区域选筹的一些建议。
老黄埔作为广州的一个重要区域，曾经受到广泛的关注。随着新盘的入市和旧改体量的增加，该区域的房产市场正在发生变化。作者提到了该区域的购买力、学区房等方面的问题，并指出了未来可能面临的挑战和机遇。
作者对于老黄埔的新盘和二手房进行了比较，分析了各自的优劣。新盘具有户型好、性价比高等优点，但需要面临等待周期和更高的持有成本。而二手房则具有即买即住的优势，但价格可能较高，且存在增值税等问题。
作者将老黄埔与其他几个核心板块进行了比较，如科学城、万博等。同时，作者也提到了这些区域的优势和特点，以及对于买家的建议。
-正文-
前几年老黄埔就是广州楼市的焦点之一，既有新盘城市之光/富颐华庭一直保持着高热度，也要在二手市场上一飞冲天的保利学府里，黄埔花园，万科金色悦府这些网红盘。
虽说这两年老黄埔的价格从5-6万被打到了3-4万，当年一房难求的城光和富颐相继破发，
“东进”势头戛然而止。
如今，随着文冲东旧改入市，这个超级大盘又将给老黄埔一二手带来冲击，也给潜在买家带来更多思考。
旧改体量这么大，老黄埔业主要不要赶紧甩卖？
买城光富颐二手好，还是买新规后的新盘？
老黄埔还值不值得买？
（1）
文冲东旧改体量为220万方，涵盖住宅，商业，办公等各种业态，其中住宅面积为60万方，预估有4000-5000套商品房。
又是一个超级大盘！
首开组团就是现在的未来方洲，这两个月一直在蓄客冻资，马上就要开盘。
吹风价不算很夸张，这也是我愿意聊一下的原因。如果按照最初的价格，那就洗洗睡吧，看看天河润府就知道了。
大户型单价也就4.5-4.6万，小户型入门级单价才3.5万，95平小4房也就4.1-4.3万，还是可以研究的。
300万在学府里只能买到最小的1卫，在珺合府、城光都买不到3房。
城光已经成交过的南向3房2卫，也要400万出头，在隔壁400多米远的地方，可以买到利用率更高、多一个房间，同样近地铁，大概率也是华师附的新盘，但凡你没有急着上学，都知道怎么选。
我不是说一定值得买未来方洲，但是对于当下的市场而言，同样购买力到了老黄埔，城光要卖是非常尴尬的，更别说学位、外立面更不占优势的中鼎了，更旧的黄埔花园，金色悦府，城市花园也要持续被压制。
这是新盘入市，对老黄埔带来的影响，不完全是坏事，因为对于买家来说，可以用更低价入手，享受比较接近的配套和相同的预期，肯定是划算的。
作为上一代网红盘，未来方洲隔壁就是城市之光，最早开盘也要3.9万起步，然后很快就到5万左右，最热的时候卖到了5.5万。
随着广州开始不限售，城光陆续有成交，挂牌量也不少，卖掉的F区业主，基本上都亏了。
就不“精准”分析，这些卖出的城光业主到底亏了三十万、五十万，或者算上利息成本、机会成本一大堆东西，去到八十万还是一百万。有些博主已经给大家算好了，我就不凑这个热闹了哈。
需要思考的是，不仅是城光、富颐，还有品秀星樾、和樾府、观澜府这些前几年的网红盘，有没有必要现在割肉卖掉？
最近刷到蛮多公众号拿这种“亏损”作为噱头，嘲笑这些买家，我觉得过于无脑喷了。
回到21-22年这个节点，上面这几个盘都是当时很好的选择，如果选同样地段的二手，账面不会少只会多。
从地段配套来说，这几个盘都在所在区域比较核心的位置，楼龄很新，地铁学校起码占据一样，未来还有10-15年的高光期，如果不是要向上置换，继续持有也没有啥问题。
回到老黄埔，城光也好富颐也好，都有不错的教育配套，有鱼珠CBD的预期，位置属于老黄埔比较成熟的地段，前者有地铁，后者更近天河远离石化，对于在珠城，金融城乃至琶洲上班的刚需刚改家庭来说，还是蛮合适的。
他们本身自带流量，在二手市场的关注度很高，流通性不差。
二是不算房价波动，中间的摩擦成本、交易成本也不小。
三是你如果拉高总价选更好的地段，要承受的压力也更大，潜在收益伴随着更高的风险，你能承受这种风险吗？
我想上面这个逻辑，对于其他次新盘也是一样，
如果你在没有绝对很好选择的时候，不随便折腾也是一种避坑的方式。
当然了，买房也好卖房也好，本身就没有标准答案，适合自己才是最好的，每个人为自己的行为负责。
但我还是建议所有朋友，从长持、自住角度去思考，房子短期的波动已经成为一种常态，房产暴涨时代过去了。
相比鱼珠第二CBD的大饼，老黄埔的购买力还是要依赖天河海珠的外溢买家，
要依靠金融城、琶洲的崛起，夯实这边的价格和价值。
鱼珠确实有期待空间，但这个饼略微大了点，兑现周期肯定比琶洲、金融城更长。
如果嫌弃天河东太旧，嫌弃大观、奶厂、吉山不近地铁，这一批买家自然会流向万博或者老黄埔，当然还有部分会去科学城，这也是后续二手接盘者的来源。
一是很多人口诛笔伐的石化和外部环境
，这是过去几年一直引起争议的焦点，引发了网上的诸多攻讦；
