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前几年老黄埔就是广州楼市的焦点之一，既有新盘城市之光/富颐华庭一直保持着高热度，也要在二手市场上一飞冲天的保利学府里，黄埔花园，万科金色悦府这些网红盘。
虽说这两年老黄埔的价格从5-6万被打到了3-4万，当年一房难求的城光和富颐相继破发，“东进”势头戛然而止。
如今，随着文冲东旧改入市，这个超级大盘又将给老黄埔一二手带来冲击，也给潜在买家带来更多思考。
旧改体量这么大，老黄埔业主要不要赶紧甩卖？
买城光富颐二手好，还是买新规后的新盘？
老黄埔还值不值得买？
（1）
文冲东旧改体量为220万方，涵盖住宅，商业，办公等各种业态，其中住宅面积为60万方，预估有4000-5000套商品房。
又是一个超级大盘！
首开组团就是现在的未来方洲，这两个月一直在蓄客冻资，马上就要开盘。
吹风价不算很夸张，这也是我愿意聊一下的原因。如果按照最初的价格，那就洗洗睡吧，看看天河润府就知道了。
大户型单价也就4.5-4.6万，小户型入门级单价才3.5万，95平小4房也就4.1-4.3万，还是可以研究的。300万在学府里只能买到最小的1卫，在珺合府、城光都买不到3房。城光已经成交过的南向3房2卫，也要400万出头，在隔壁400多米远的地方，可以买到利用率更高、多一个房间，同样近地铁，大概率也是华师附的新盘，但凡你没有急着上学，都知道怎么选。我不是说一定值得买未来方洲，但是对于当下的市场而言，同样购买力到了老黄埔，城光要卖是非常尴尬的，更别说学位、外立面更不占优势的中鼎了，更旧的黄埔花园，金色悦府，城市花园也要持续被压制。这是新盘入市，对老黄埔带来的影响，不完全是坏事，因为对于买家来说，可以用更低价入手，享受比较接近的配套和相同的预期，肯定是划算的。作为上一代网红盘，未来方洲隔壁就是城市之光，最早开盘也要3.9万起步，然后很快就到5万左右，最热的时候卖到了5.5万。随着广州开始不限售，城光陆续有成交，挂牌量也不少，卖掉的F区业主，基本上都亏了。
就不“精准”分析，这些卖出的城光业主到底亏了三十万、五十万，或者算上利息成本、机会成本一大堆东西，去到八十万还是一百万。有些博主已经给大家算好了，我就不凑这个热闹了哈。需要思考的是，不仅是城光、富颐，还有品秀星樾、和樾府、观澜府这些前几年的网红盘，有没有必要现在割肉卖掉？
最近刷到蛮多公众号拿这种“亏损”作为噱头，嘲笑这些买家，我觉得过于无脑喷了。回到21-22年这个节点，上面这几个盘都是当时很好的选择，如果选同样地段的二手，账面不会少只会多。从地段配套来说，这几个盘都在所在区域比较核心的位置，楼龄很新，地铁学校起码占据一样，未来还有10-15年的高光期，如果不是要向上置换，继续持有也没有啥问题。回到老黄埔，城光也好富颐也好，都有不错的教育配套，有鱼珠CBD的预期，位置属于老黄埔比较成熟的地段，前者有地铁，后者更近天河远离石化，对于在珠城，金融城乃至琶洲上班的刚需刚改家庭来说，还是蛮合适的。他们本身自带流量，在二手市场的关注度很高，流通性不差。二是不算房价波动，中间的摩擦成本、交易成本也不小。三是你如果拉高总价选更好的地段，要承受的压力也更大，潜在收益伴随着更高的风险，你能承受这种风险吗？我想上面这个逻辑，对于其他次新盘也是一样，如果你在没有绝对很好选择的时候，不随便折腾也是一种避坑的方式。当然了，买房也好卖房也好，本身就没有标准答案，适合自己才是最好的，每个人为自己的行为负责。但我还是建议所有朋友，从长持、自住角度去思考，房子短期的波动已经成为一种常态，房产暴涨时代过去了。相比鱼珠第二CBD的大饼，老黄埔的购买力还是要依赖天河海珠的外溢买家，要依靠金融城、琶洲的崛起，夯实这边的价格和价值。鱼珠确实有期待空间，但这个饼略微大了点，兑现周期肯定比琶洲、金融城更长。如果嫌弃天河东太旧，嫌弃大观、奶厂、吉山不近地铁，这一批买家自然会流向万博或者老黄埔，当然还有部分会去科学城，这也是后续二手接盘者的来源。一是很多人口诛笔伐的石化和外部环境，这是过去几年一直引起争议的焦点，引发了网上的诸多攻讦；石化也好、城市界面也好，是客观存在的，大家按自己的喜好做取舍，有人很介意但也有人觉得问题不大，没有对错之分。至于第二点天量旧改，一定会影响未来3-5年甚至更久时间，老黄埔的二手市场。回顾前几年的三剑客时期，当时之所以都卖的很好，就是因为老黄埔“没房子”，且没什么带好学校的小区。所以在城光引进华师附、富颐引进黄广附的情况下，一个顶着高密度、超高层的压力，持续卖出5万+的单价，一个需要全款、7成首付优先选房。双沙旧改78万方的商品房，保守估计有8000套。文冲东商品房体量60万方，大概4000-5000套。华润新溪旧改大概1000套左右。珠江村融资区住宅大约18万方，按照套均140平来算，也有个1200套。基本确定的新推旧改盘就有1.5万套货量，这还不算横沙村（中鼎）、茅岗村（富颐）旧改和正在落地的庙头村、南湾村，以及更远处可以卖10年的沙步村（黄埔新城），2-3万套的供应量只多不少。按照去年黄埔1万套的成交速度，不增加其他供应的情况下就要卖3年。一方面坐拥近金融城、琶洲的利好，它们发展起来了，老黄埔自然不会差。但另一方面，旧改的持续供应，必然持续分流购买力，二手的稀缺性也要被大幅度稀释。是买所见即所得但是户型过时的二手，还是买利用率超100%、且标配名校的旧改新盘？二手的优势就是买了就能住，位置也更好一点，但问题是价格能不能到你的心理价位？或者好的楼层，别人愿不愿意卖。更何况还有5.3%的增值税，这也是一个拦路虎，真正急着出的业主还是少数。新房户型好很多，性价比也高，就是要面临一些不确定性，2-3年的等待周期，更多更长的持有成本。这不是简单二选一的问题，如果很纠结，建议来做个深度咨询，全面分析梳理买入选筹逻辑。作为近郊区的核心版块，我一直将老黄埔和科学城（萝岗），万博，设计之都，同和梅花园，广钢花地湾这几个板块视作同一梯队。不要舍近求远，不要被东进南拓这些概念所迷惑，从通勤、上班的角度，客观思考自己的需求。上述这几个板块都是配套比较成熟，交通方便的板块，也是各自区域重点发展，或者资源相对比较多的区域，只要是300万以上的预算，都能匹配到合适的产品。每个区域都有一些画饼的地方，这几个比较成熟的板块，价值和价值已经脱离了完全画饼的阶段，具备了很强的居住属性，所以值得所有300万以上预算的买家关注。很多人会纠结哪个更好，我觉得没必要过度苦恼，综合考虑金融属性、保值流通性、自住便利度、居住体验等因素，这个逻辑本来就没有标准答案。一是所有关于流通、增值的问题都是不确定的，现在我们也没有答案，因为什么时候卖，你以什么价格卖，未来得由你自己决定。我们能确定的是，现在你以什么价格买到。二是价格和价值是匹配的，好的东西就是贵，这才是最合理的逻辑，不管是卖家也好开发商也好，不可能让你占到太多便宜。想清楚你是否需要这些配套，是否认可这个板块和盘的价值。三是所有相近甚至所有版块都是相关联的，价格也是轮动，不会一成不变，买家的选择也会随着周期、价格有所变化。什么意思呢？老黄埔的供应，一定不只是影响老黄埔的二手，对其他板块的二手同样有影响，不会有老黄埔便宜了，科学城、万博、荔湾、白云一飞冲天的状态。所以很多朋友的担忧过于绝对，或者你更需要决定的实，要不要现在买，你以什么价格买到！我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
