题图为碧桂园服务中标大连金普新区的城市服务项目
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营收维持高速增长，毛利率持续提升。
2020年公司实现营业收入156.0亿元，同比增长61.7%；净利润达到27.8亿元，同比增长61.9%；若剔除税率变动以及非经常损益（可换股债券计提的利息支出、购股权开支以及公允价值变动损益）的影响净利润同比增幅达到85.0%。增长主要来自：1. 除非业主增值服务外，其余各业务板块收入均实现大幅增长：其中物业管理服务同比增长49.7%至86.1亿元；社区增值服务收入同比增长100.1%至17.3亿元；城市服务收入同比增长1192.5%至884.1亿元。2. 物业管理服务毛利率受到政府补贴和人均效能提升双重作用提升5.2个百分点至34.6%，带动综合毛利率提升2.8个百分点至34.0%。
品牌拓展占新增合约首次超过50%，内生增长成基础物管核心驱动力。
截至2020年底，公司在管面积增长36.7%至3.77亿方，合约面积增长19.9%至8.21亿方。新增合约面积1.36亿方中品牌拓展面积达到7246万方，占比达到53.3%，首次超过来自关联方的面积（占比35.1%），成为新增合约面积的主要来源。我们认为，这是公司逐步由依托于母公司增长转变为依靠内生增长的重要信号。
社区增值服务多点开花，收入连续翻倍增长。
2020年公司社区增值服务作为公司发展重点，营收同比增长100.1%，连续两年收入增速达到100%以上。其中社区传媒服务、增值创新服务分别受益于城市纵横的并表、社区团购业务的大力推进，收入增速分别达到273.6%、268.6%。公司当前拥有住户数量以达到423.6万户，在此基础上公司在六大社区增值服务业务板块均有成熟业务条线，同时也在不断孵化新业务，我们认为该板块未来三年仍将维持高速增长。
依托收并购迅速建立城市服务能力。
2020年公司城市服务收入达到8.8亿元，较2019年的6840万增长近12倍；增长主要来自于满国康洁、福建东飞两家市政环卫公司2个月的业绩并表，预计2021年收入全并表将进一步带来板块收入高增长；同年公司内生拓展能力也在提升，先后中标多个环卫一体化项目。截至 2020 年，公司在城市服务上的合同剩余未执行金额约人民130亿元；两方面因素综合影响下，我们认为城市服务将成为公司未来业绩增长的重要来源之一。
投资建议与预测（删略）
母公司住宅项目交付节奏不及预期；公司社区团购业务增长将导致公司社区增值服务毛利率被进一步拉低；公司城市服务发展不达预期；公司业务扩张导致现金支出节奏远快于预期。
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