万科发布股东借款公告，深铁集团向万科提供28亿元股东借款，用于偿还公司到期公开债务。借款期限为3年，万科提供价值不超过40亿元的资产进行质押。深铁集团在遵循市场化原则的前提下给予万科最大程度支持，包括低借款利率和高质押率。近期万科债券大涨，其股权结构变化引发市场关注，有人认为万科成为纯国企将获得更多的支持。万科管理层变动、业绩预告亏损及与深铁集团签署相关协议等引起市场热议。深圳国资对万科的支持对其化解流动性风险意义重大。万科独特的企业产权制度和管理团队是其核心优势，但股权关系可能成为其发展的障碍。地产债市场有特殊之处，包括参与者少、赚钱者少、可参与标的少。本轮地产债行情基于融资端刺激，长远来看需依赖房地产销售回暖来化解民营房企风险。
当前地产债市场参与者少、赚钱效应不明显、可参与标的稀缺。
2月10日，万科发布了《关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告》：
第一大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为28亿元，本次股东借款将用于万科偿还公司到期公开债务，体现大股东对公司的支持。
根据公告显示，此次借款期限是3年，万科将为本次股东借款提供价值不超过40亿元的资产进行质押，初始质押担保物是公司持有的等值万物云股票。
从借款安排来看，深铁集团在遵循市场化原则的前提下，最大程度的给予万科支持。一是借款利率低，以全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，浮动点数为减76个基点，目前仅为2.34%；二是质押率高，根据市场惯例，股票质押融资业务的质押率通常为30%至60%，而本次股东借款的质押率达70%。
万科方面表示，本次股东借款有利于满足公司资金需求，相关借款利率低于公司从金融机构的融资利率，借款质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。
从万科债券价格来看，近期万科债券持续大涨，短期限一年内行权到期的22万科07从最低的43.1上涨超过90，中期的2.4年行权到期的22万科06也从底部的38.5实现翻倍，今天涨到超过75。
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2025年1月27日，春节前最后一个交易日，万科连发4条公告，涉及年报预告、高管变更、项目转让等内容。
市场更关注的是，万科是不是已经完成向纯国企的转变，如果万科成为纯正的国企，那么未来深圳国资对于万科的支持力度将超出市场预期。
从管理层变动来看，郁亮申请辞去公司董事会主席职务，祝九胜申请辞去首席执行官等职务。
另一方面，根据公告，选举辛杰为公司第二十届董事会主席：
因2024年度业绩预告亏损额较大，公司流动性遇到阶段性困难。为有效化解风险，董事会决定充实公司经营管理力量，利用大股东深圳市地铁集团有限公司在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型。同时，董事会选举辛杰为公司第二十届董事会主席，法定代表人由郁亮变更为辛杰。此外，董事会还同意聘任郁亮、李锋、华翠和李刚为公司执行副总裁，田钧为公司董事会秘书。
从业绩预告上看，预计2024年归属股东净亏损450亿元，去年同期实现盈利121.63亿元。较去年同期下降470%。
最后，万科公告与深圳市地铁集团有限公司签署《红树湾物业开发项目49%投资收益权受让协议》，转让红树湾项目49%未来投资收益权，交易金额为人民币12.9亿元。
同时，深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，
有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展
。”
此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。
深圳国资的强大支持，对于化解万科当前的流动性风险意义是重大的。
我们希望万科能够活下来，毕竟中国房地产市场经不起这么大的冲击了。
从万科发展史来看，特有的企业产权制度是万科近40年快速成长的重要基础。
这种产权上的模糊，曾经给过万科巨大的成长空间，也成就了国内房地产最强大的万科管理团队，但是如今可能也会成为万科发展道路上的障碍。
如果万科是一家明确的国企，那么他现在所有融资可能都不是问题；如果万科是一家民企，那么可能早就和“恒碧融“三兄弟一样，出现债务展期或者违约的情况。
坦白说，从业这么多年，我真没接待过万科的融资团队路演，理由很简单：
因为不太需要。
万科的信用资质，对于大多数金融机构来说，都是可以无脑入库的。无论是盈利水平、融资能力、负债结构、现金流乃至管理团队，万科几乎无可挑剔。
万万没想到，万科债券收益率水平也上行到高收益级。只能说世界变化太快，我们要跟不上了。
回望20
18年，万科在深圳大梅沙召开了两天的秋季例会，会场的屏幕与侧墙上“
活下去
”的字样引人注目。
当时大家都觉得是笑话，今天看来，更像是一个黑色预言。
活下去，现在对每个
地产企业来说，都是
一种奢望
。
对于万科来说，区别于其他出险地产公司的主要标志，就是从股权关系上来看，万科是一家国企。
目前万科第一大股东为深圳市地铁集团有限公司，深地铁持有万科股权比例为27.18%，而深地铁的大股东和实际控制人为深圳市国资委。
国内部分地产公司的股东为保险产品，很难界定这种保险产品控制的房地产企业的公司属性，但是万科并不一样，万科的第一大股东是非常明确的国企。
但是万科又有不一样的地方，这个不一样的地方在于万科的管理团队可能是万科最主要的核心资产。
王科主要创始人王石，以及万科现任董事长郁亮，打造了一套万科独有的管理制度和管理团队。
所以，万科独特的管理制度，给予管理团队相当大的自主权和决策权。
实际上，这种所有权和管理权分离的模式，是全球的主流模式，只不过这种模式在国内还需要时间。
目前国内大部分企业，无论是国企还是民企，大股东或者创始人对企业的控制能力仍然是比较强的。
万科实际上是一种独特的存在，国资作为大股东，管理团队负责公司的实际运营。
但是对于债券市场的投资者来说，他们更喜欢国企成色更纯的发行人。所以，
万科管理层的更换可能是一个标志性的事件，意味着万科成为一家更纯正的国企业。
未来资本市场有望给予万科更多支持。
我们来回顾一下，上轮地产债牛市主要几个标的的情况。
21金地01，每百元面值债券净价从最低的24.1元左右上涨到76元左右，涨幅超200%；16金地02，每百元面值债券净价从最低的24.5元左右上涨到73元左右，涨幅近200%；21龙湖03，每百元面值债券净价从最低的80元左右上涨到90.4元左右，涨幅13%；21旭辉02，每百元面值债券净价从最低的16元左右上涨到27元左右，涨幅68%；21旭辉01，每百元面值债券净价从最低的18元左右上涨到26.5元左右，涨幅47%。
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本轮地产债行情有很多特殊之处，具体来说主要有以下三点：
1、参与的投资者不多
