依靠险资股东与“合作开发”，金地集团曾一路高歌猛进。如今，市场下行，其中的负面因素也开始逐渐发酵。
在经历了2021年的“增收不增利”后，2022年上半年金地集团（600383.SH）出现了罕见的倒挂现象——“增利不增收”。
8月26日，金地集团公布2022年半年报，
上半年实现营收281.12亿元，同比下降17.98%；
在营收下降的情况下，归母净利润却同比增长7.68%，达到19.65亿元。
在8月29日召开的业绩说明会上，
副总裁兼财务负责人韦传军表示，报告期内房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期上升6.93个百分点——毛利率回升使得净利润同比增长。
不过，仍然有多名投资者提出质疑：金地集团上半年是否裁员或降薪，导致成本大幅降低？
据财报披露，2022年上半年，金地集团管理费用减少25.94%，主要是因为人工薪酬的减少——
上半年应付职工薪酬28.34亿元，期初应付职工薪酬为44.21亿元，较上年末减少35.89%。
对此，高级副总裁兼董事会秘书徐家俊表示，应付薪酬减少35.89%，非同比数据，而是半年度余额数据与全年度余额相比较的数据。如对比公司2021年6月30日应付职工薪酬余额，则变动幅度不大。
据统计，2018年-2021年，
金地集团
应付职工薪酬科目期末余额分别为12.99亿元、19.94亿元、25.39亿元、32.79亿元。今年上半年，应付职工薪酬同比减少13.57%，这是四年来首次出现下滑。
一位房企内部人士表示，市场扩张时，企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张；市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。
“合作开发”的AB面
2017年初，金地集团喊出“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号，得益于“合作开发”，于2019年正式跨入“两千亿房企俱乐部”。
直至2021年，金地集团依然压线完成2800亿元的销售目标，全年累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%。
然而，随着地产行业持续寒冬，金地集团的销售规模开始出现大幅下滑。
今年上半年，金地集团累计实现签约面积419.2万平方米，同比下降44.33%；累计实现签约金额1006.1亿元，同比下降38.21%。
来源：克而瑞
据克而瑞数据显示，今年上半年金地集团的全口径销售额为1006亿元，权益销售额为623.3亿元，权益占比为61.96%。
住的注意的是，过去几年金地集团的销售权益占比大多在70%以上。
之所以出现这样的情况，与其土储权益在持续走低不无关系。
2018年-2021年，金地集团拿地金额为1000亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元，权益投资额为404亿元、558亿元、697亿元、523亿元，权益占比为40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行业平均水平。
一般来讲，土储权益降低是由于企业加大项目合作开发力度，而选择合作开发既可以分担拿地成本，还可以与合作方一起分摊风险。
有业内人士分析指出，合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器，也为其埋下了隐患。金地与其他房企在合作过程中，较低的权益占比影响了其归母利润水平。
来源：Wind
2018年-2020年，金地集团归母净利润分别为80.98亿元、100.8亿元、104亿元和94.1亿元，同比增长率为18.35%、21.41%、3.2%和-9.5%，下降明显。
今年上半年，金地集团新增约156万平方米的土地储备，其中权益储备约56万平方米；总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。
截至6月底，公司总土地储备约6193万平方米，权益土地储备约2840万平方米。由此来看，合作开发依然会成为悬在金地集团头上的一把“双刃剑”。
对此，凌克表示，
金地集团土地储备较充足，下半年后续将密切关注市场情况变化，寻找优质投资机会，合理确定合作项目比例。
而关于今年的销售目标，
董事兼总裁黄俊灿表示，金地将结合市场情况灵活安排推盘节奏，通过多项管理手段提高项目去化表现，以期在2022年实现较高的销售业绩完成度。
险资股东的进退抉择
今年8月份，金地集团曾遭遇“股债双杀”。在一周的时间内，股价下跌11.25%，多只债券下跌幅度均超过20%。
在业绩说明会上，凌克回应表示，
这与金地的基本面无关，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关
。在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。
