主要观点总结
文章主要描述了海珠西的新盘情况，包括中建天钰、绿城馥香园、越秀熙悦江湾和中交三滘立交等项目的优缺点。这些新盘面临选择难题，因为容积率、密度较高，花园普遍较小，配套学校存在不确定性。文章提到这些盘的一些特点，如容积率、噪音影响等，并对未来买家选择提出建议。
关键观点总结
关键观点1: 海珠西新盘的特点和难题
包括高容积率、密度高、花园小、噪音问题等。几个项目的面积段普遍为85-140平，总价控制在一定范围内。配建学校成为销量和溢价的重要因素。
关键观点2: 各个项目的优缺点
中建天钰：低密度项目，户型配置偏改善。但受主干道噪音影响。绿城馥香园：配套学校为五中教育集团，但周边环境和噪音问题需注意。越秀熙悦江湾：户型赠送多，但花园、容积率等无优势。中交三滘立交：南向户型采光好，但噪音和配套学校不确定。
关键观点3: 买家的选择建议
考虑准现房或现房，减少供楼成本；关注配套稀缺性，选择产品更稀缺的盘。
正文
户型的利用率倒是一个比一个高，各种概念也营造的花里胡哨，但是回到花园、楼层高、密度、绿化率这些和居住体验切实相关的因素上之后，这些盘简单槽点满满。
所以今年供应增多之后，海珠西的买家反而更难买，普遍面临左右为难的选择——
买低密度、楼层低、花园大的二手吧，楼龄旧、户型过时，外立面、楼道等公共区域也破破烂烂的，实在下不去手。
买这些户型好看，外立面也升级的新盘吧，似乎除了楼龄户型的优势，找不出太多，花园普遍很小，大部分都是超高层项目，一层五六户是标配，还有些靠近主干道、靠近高速，实在不敢想以后的居住体验。
这个盘拿地时间要追溯到2023年12月，一年多了才开放售楼处，确实让人吃惊，要知道24年6月才拿地的保利雅郡，12月份已经清盘，销售都撤掉了。
不过也不怪别人不着急，旁边有一个综合素质更好的燕语堂悦摆在前面，压力还是蛮大的。
整个盘只有3栋楼，容积率4.0，总高31-32层，两梯五户设计，最小89平，最大134平，偏改善的户型配置。
优点是在海珠西属于低密度——是的，容积率4.0都属于低密度项目了
——不是超高层，后期居住体验会稍微好一些。
但西南侧是工业大道，东南侧是新窖西路，被两条主干道夹在中间，噪音粉尘不容乐观。
虽然处在地铁遍布的海珠西，但离燕岗和石溪站都不远，但是也都不近，差不多都是700-800米的距离。
燕语堂悦和江泰里是双地铁，天宸府离地铁站大概500米，熙悦江湾离棣园站大概300米，去燕岗大概就400多米，绿城馥香园就在南洲地铁口，举手后期地下车库直通地铁站。
共5栋楼，650户左右，首推5-6栋，容积率3.86，层高32层，首推梯户比是两梯四户，面积段位85-128平。
整个海珠西的新盘，配建学校的目前就是绿城和保利，燕语堂悦是去年海珠区的销售亚军，靠的当然不只是户型和双地铁，学校加成也比较大。
馥香园配建的学校早就确定了引进五中教育集团，名校加持对买家的吸引力肯定非常足。
北侧是南洲路，南侧是环城高速，虽然会被中交挡住来自东南侧的大部分噪音，但是正南向和西南向的噪音是避免不了的。
对这种超级主干道的噪音没什么概念的朋友，可以去看看旁边的观云府，阳台上几乎24小时来自环城车流轰隆隆的声音。
北侧正对西滘村，也是海珠楼盘的特色了，大家都差不多。南侧相对比较空旷，目前视野会比较好，但后面会不会拍地造楼，就不是很清楚了。
从各种配套来看，馥香园的综合素质在海珠西几个盘里面算不错的了，有点燕语堂悦的感觉
