境外投资监管从严 上半年境内房地产投资额达1060亿元

2017年上半年，中国境外投资额达人民币752.5亿元，仅占去年全年交易额的36%。与对外投资监管从严、非理性投资降温形成鲜明对比的是，境内房地产投资额创下历史纪录。

第一太平戴维斯中国市场研究部发布的报告显示，来自房地产资本分析公司Real Capital Analytics的数据显示，今年上半年中国境内房地产投资额达1060亿元，创历史纪录。该机构研究部预计中国房地产投资市场依然活跃，尽管当前投资重心集中在国内主要核心城市，但未来投资者可能会转向二线城市寻求更多机会。

由于市场行情较好，截至2017年6月末的12个月中，国内房地产投资额累计达人民币2790亿元（约合412亿美元）。其中，上海再次成为国内最活跃交易市场，期内共成交168套物业，交易总额人民币1120亿元。

2016年第三季度至2017年第二季度末，按收益型资产的投资额计算，上海以40%的市场份额排到国内投资活跃城市第一位，北京以20%的份额排在第二位，南京、深圳的市场份额达到了5%，武汉、天津、成都也达到了4%，成为过去一年投资活跃的城市。

上半年境内房地产投资的活跃，按物业类型分，写字楼以投资交易标的量近半数的占比成为第一“主力军”，零售物业占四分之一，其余的投资包括工业物业、酒店及住宅投资。

第一太平戴维斯中国市场研究部的统计显示，过去12个月国内投资市场单笔交易价格超过25亿元的6宗重要投资交易中，交易额最高的一笔发生在上海市场，交易物业为世纪汇广场，项目用途包括写字楼、零售，交易额高达200亿人民币。其他5宗投资交易中3总涉写字楼物业，3宗涉及零售、商业物业，3宗涉及住宅和服务式公寓。

“从规模上来讲，商业物业是极其重要的一个基础资产类别，然而从现状来看，商业地产融资和流动性的工具是非常有限的。”在高和资本执行合伙人周以升看来，以甲级办公楼为例，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼高达2500万平方米，价值应该是1万亿元以上。再加上低等级的办公楼、商业、酒店等，一线城市可供资产证券化的商业地产应该在3万亿元以上的规模，这是非常可观的。

不过，周以升同时指出，当前商业地产发展面临多重困境，一线城市商改住的道路被“封死”，国内部分城市商业供应量巨大、同质化严重。保守估计，中国购物中心库存超3.6亿平方米；今年二季度，深圳，甲级写字楼的空置率都飙升至11.8%，过剩十分严重。在此情况下，存量物业改造、城市更新，将成为资本关注的重点领域。

“对于存量物业改造来说，一个重要的制约因素就是资金来源及退出。对于物业如何变现的问题，目前行业一般有两个处理方式：第一个是整体转让或散售。不过中国的资本市场还不成熟，大买家数量有限，所以多数无法资产证券化的物业项目只能退而求次将楼宇散售。第二个是类REITs等证券化模式。高和最近将会牵头一单类REITs的落地，将会探索出并购基金与类REITs的紧密结合，作为退出通道。”周以升分析认为。