关于长租公寓，这两天有两条消息：
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一则是12月3日，网传
广州蛋壳公寓一租客坠楼。
该租客室友称，凌晨三点半发现房间和走廊冒烟，一名租客坠楼。这名室友说，他们上周收到房东通知，因未收到房租要求租客限期搬离，出事租客刚毕业还没工作。目前警方已介入。
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第二则是：12月4日，最高人民法院副院长、二级大法官杨万明在国新办发布会上回应称，最近一段时间，长租公寓品牌蛋壳公寓的爆雷事件引发公众关注。目前据了解，有关地方和部门正在依法依规进行处理长租公寓暴雷问题。
这个事如果形成案件进入司法程序的话，我们人民法院将严格依法进行审理，
以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。
但愿法律能给这些不幸的年轻租客以保护。
看了几篇有关长租公寓的文章，过于理论化，笔者试着用大白话来剖析剖析长租公寓。
剥去长租公寓身上这层华贵的外衣，笔者认为，
说白了就是一个房屋中介的底子。
房屋中介人们都很熟悉了，最早出现于上个世纪八十年代，一个办公室、一张桌子、一盘电话、几把椅子、几个业务员，走东家串西家收集房屋信息，然后再租出去，主要就是收取中介费。
后来，有的房屋中介干大了，手头有钱了，为了赚得多些，就开始
自己出资把房东的房子租下来，
一般都是租一年，所以租金相对便宜，然后再用高一点的价格租出去。一笔业务既挣中介费，又赚差价。
这和做买卖一样，低价批发进货，然后加价零售，赚钱没问题，就是资金压力大。
长租公寓的经营模式与此恰恰相反，
高价租房，低价出租，
就好比一个商家，大量高价进货，然后降价卖给消费者，卖一件赔一件。
商家这种情况确实存在，比如经常看到的“跳楼大甩卖”、“赔本清仓”之类的，一般都是新产品为了打开市场，要不就是清仓甩货，再不就是资金压力大，为了加快资金回笼周转。无论哪一种情况，都是短期行为，绝没有长期这样干的，除非傻子。
但你不要以为长租公寓经营者是傻子，恰恰相反，这帮人脑瓜精明得很，也坏得很。
前面说了，长租公寓实际就是房屋中介，就是二房东，营运方式是“高进低租，长收短付”。以高于市场价拿房，给房东的付款方式是一个月租金或一季度租金，再以低租金出房，但从租客手中收取的是最少半年，甚至一年、二年的租金。长租公寓的名字就是从这产生的。
注意，用租客支付的半年、一年、二年的租金减去付给房东的一个月、一个季度的租金，长收短付，多收少付，长租公寓经营者手里就有了资金，而且是一笔不小的资金。
注意，
这是一个资金池。
听到资金池，熟悉这两年中国金融领域的人，大概就会猜想到发生什么？
没错，跑路，爆雷！
简单粗暴直接一点的，直接揣着钱跑路，像8月份暴雷的友客、巢客。
这是赤裸裸地抢劫，太没技术含量了，大部分长租公寓经营者是不屑一顾的，
他们玩的是房地产加金融，美其名曰创新。
为了扩大规模，提高市场占有率，增加企业流水，提高融资可信度，这些长租公寓经营者把手里的资金继续投入到租赁市场上去，再用高价租房子，低价出租；接着则是再重复，一遍遍滚动下去，以至无穷。
这套模式要想顺利循环下去，就必须保证新开发房源的入住率。
因为只有这样，公寓方才能用新租客预付的租金来支付之前应当付给房东的房租。
这就具有了“庞氏骗局”的特征。
在这种情况下，一旦市场出现波动，例如扩张不顺利，入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情况出现，长租公寓就会面临资金链断裂的风险。
但，这种模式最终会有停下来的一天，因为，无论哪种市场，都不会无限扩容，长租公寓也是如此。
一旦市场饱和，没有后来资金进入，必然爆雷。
如果想不爆雷，就必须在有了一定规模后，立即转型，也就是把手里的资金不再投入到租赁市场，而是真正投入到可以产生利润的领域，让企业靠自身利润慢慢发展，步入良性轨道。因为整个项目是赔钱的，投入越多，规模越大，赔的就越多，所以，必须转型。
要做到这一点就太难了，对市场分析、风险控制、投资预判、资金使用等方面要求太高。专业投资银行，每年都会产生那么多呆账、死账，何况一个房屋中介。
所以，注定了长租公寓会以悲剧收场。
说说“租金贷”。
前面的分析是说租客用自己的钱向长租公寓支付租金，但在现实中，大部分人没有这个资金实力，所以，“租金贷”应运而生，
就是租客与长租公寓公司合作的金融机构签订贷款合同，金融机构向长租公寓全款支付一（或二）整年房租，再由租客分期向金融机构偿还房租赁款
。一旦长租公寓破产，租客不仅收不回已经支付（通过银行）的房租，还要每个月偿还银行租按揭款。
雪上加霜。
有人比较了P2P爆雷和长租公寓爆雷，称长租公寓爆雷收割了这些刚刚走入社会的“新鲜韭菜”。因为“长租公寓”，在中国大陆又名“白领公寓”，多是一些一、二线城市工作的年轻人租住。他们可能除了一个租赁的房屋外，一无所有。
但愿这个冬天不太冷。
END
