华夏幸福罕见地写作了一封致股东信，放在刚刚公布的2018年年报里。年报前19页，杰总推荐大家都去看看，如果你想对华夏幸福的收入模式有更「进一步」的认识。
看完后，我对华夏的朋友说，今年的年报行情里，最属万科与华夏写的认真。透明度的增加，有助于你们开展工作，毕竟误会多从误读开始。
这份年报也是平安进入华夏幸福董事会后的首份成绩单，更添看点。
结合一直与华夏高管的互动沟通，以及，年报中的有趣数字，我写一个年报阅读后感（脱水版）。
1，华夏幸福认为，中国房地产呈现三大特征：空间都市圈化，地产金融化，运营精益化。
感受最深刻是第一个，对企业而言，这种判断，往往意味着你对战场的选择。战场选错了，战略出错是大概率。华夏认为，都市圈将重新定义中国不动产，分为都市圈市场与非都市圈市场，从内到外，将不断释放「差异性增值红利」。
其中，内圈与中圈，由增量市场变为存量市场，城市更新为主，机会在新商业与文创产业，养老与长租也有机会。外圈是以住宅为主，受到需求强支撑，与内圈保持高度联动。
结论是，得都市圈得天下。
2，华夏认为，不动产与金融长钱的结合，将催生更卓越的不动产公司。
我猜想它比喻的是自己与平安。按照政策新规，平安能够将目前占总资产2%的地产股权投资额提高到8%，这将释放巨大的弹药供给。
假如这个画面发生，任何与平安挂钩的地产公司都将深度受益。
3，华夏未来战略，被官方简化为三个开拓：新模式，新领域，新地域。
我的感受是，新模式是指，轻资产模式也将加速出现在华夏幸福，新团队将在资产管理中引入多种操盘模式。新领域更有意思，华夏的董事会改组后，作为平安意志的一个反映，吴向东将推动华夏进入写字楼、高端商场与中高端住宅领域。新地域，是指华夏的产业新城将在大湾区、以武汉中心的华中片区、以成都为中心的华西片区「受邀布局」。
4，为什么我推荐你们看年报第15页？与2017年报不同，华夏详细解释了它的PPP模式的优势与收费结构，一目了然，不用瞎猜了。说实话，任何一个做过生意的人看过后，都会有一种感觉，房地产不挣钱，产业新城才是真挣钱。
5，与传统的产业招商不同，华夏的3P模式有四个优势。
其一，它不是项目，是个综合体系，类似于软硬基础实施提供商；其二，不用政府投资，不用政府担保，不影响政府的资产负债表，能够实现自我输血；其三，要想从政府那里拿到服务费，得实现一系列支付前提条件，政府的顾虑会少很多；其四，周期长，公司一直在这里深耕运营，不会中途跑掉，政府可专注于公共政策的制定。
6，华夏幸福产业新城的收入结构也披露了，一共五类。
我们最熟悉的是产业发展服务费45%的落地投资额，其实还有另外四类。规划设计咨询费是成本的10%，土地投资整理收益是整理投资成本的15%，基础设施与公共设施投资收益是成本的15%，最后一类是，园区维护费用，以双方协商的比例为准。
7，从去年9月至今，平安系两次入股华夏幸福。第一次容易理解，第二次增持却容易引起联想。
后来得知一些内情，原来，第一次入股时，平安就有意一步到位，但是受限于当时当日保监会对保险资金投资不动产公司的比例限制。去年底，政策修改了，平安成了第一个吃螃蟹者。
吴向东到任华夏幸福CEO后，一勺言曾披露，平安向华夏有过承诺，未来12个月，不会增持成为第一股东。这就让很多传言可以烟消云散。
8，吴向东团队进入后，主要是在「南方总部」工作。（这个词汇不一定准确，但是用起来比较方便。）未来，虽然作为CEO统管公司，但是，还是会有主要分工。
吴向东新团队的赛道，主要是上面说的新领域：写字楼，高端商场与中高端住宅。这是他的能力舒适区，同时也是平安期望看到的一个新领域。
如果这个新赛道做起来，华夏幸福将有多个版本的赛道：产业新城，孔雀城，中高端住宅，高端商办。
所以，我们完全可以期待，未来将有四个版本的华夏幸福。
9，我也十分关心一件事情：对新赛道的切入，会不会从现有的资源里分走一大块资源，从而影响到主航道业务？
但是这个顾虑被打消，是因为得知两件事情。
其一，新领域这些业务的投资，主要是基于华夏幸福的能力平台，但是主要出钱的金主爸爸却是平安。平安在具体项目上会对华夏新业务有足够的支持；
其二，平安的进入，已经深度改善了华夏幸福的融资环境，纯开发业务如果有大量现金流涌入，会更加有助于产业新城业务的拓展。
10，2018年，华夏幸福的住宅业务卖了1292亿元，其中环京区域之外的销售金额是565亿元，占比从此前的34%大幅度提高至44%。如果全口径计算的话，环北京以外的区域占比，从24%提高到46%。
从年报中，我们可以看出，环南京，环杭州与环郑州，是产业新城异地复制的明星三兄弟。
11，截止目前，华夏幸福在产业园区的城市运营作业面积超过了5861万平米，住宅物业管理面积超过了3583万平米。
随着这个数字的快速扩大，华夏幸福也逐渐可能表现出令人惊讶的另一面：它也具备把物业服务面积资本化掉的能力。
12，华夏幸福的资金安全度，在数据层面有了硬支撑。从去年第四季度开始，它的融资行净现金流转正，现金余额达到473亿元，是一年内到期有息债务的1.8倍。
事实上，结构上的改善也比较到位。在有息负债中，一年内到期的债务占比，从2017年的31%下降到19%。这个水平已经远离风险区。
13，净资产收益率ROE能够描绘一个公司的整体运营与盈利水平。华夏的曲线相当厉害。ROE已经得到了恐怖的31%以上。
14，华夏幸福的收益模式里，产业发展服务收入虽然毛利润率高，但是，账期比较长，颇受指摘。这件事情就看你怎么看了，天下没有纯沾光的事。
它的资产负债表里有一项应收账款，主要就是这部分收入。截止去年底，达到了344亿元。剔除部分坏账准备外，这些钱绝大多数都会在未来几年内体现成营业收入，构成华夏幸福利润承诺的主要底气。
从年报公布的前五名大户看，主要的欠方都在河北。这是王老板的主场，回款只是早晚而已。
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