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香港政府原本预计可以提供1420个单位的“鸭脷洲地王”，合景泰富和龙光大刀一挥，至少砍掉了1100套房子。
观点地产网 以历史高价168.55亿港元拿下香港鸭脷洲利南道宅地9个月后，这个内房企的港岛地王项目再受瞩目。消息指合景泰富和龙光计划将其建成280至320伙的大单位豪宅物业，平均每伙面积或超2000平方呎。
显然，合景泰富和龙光的最终决定与香港政府的初衷相去甚远。香港政府原本预计可以提供1420个单位的“鸭脷洲地王”，合景泰富和龙光大刀一挥，至少砍掉了1100套房子。
数量上出现落差的原因，从龙光地产投资发展部副总经理林力山的公开言论便可见一斑。林力山表示，由于香港过去供应集中于中小型单位，豪宅积累不少需求，市场上无论是面积2000甚至3000平方呎的单位，都有相当多客户需求。
林力山继而指出，物以罕为贵，为求心头好，香港豪宅买家愿意付出最贵的价钱去购买。
有趣的是，恰好在一个多星期前传来消息，由九龙仓及南丰集团联手开发的太平山顶豪宅项目MOUNT NICHOLSON，以每平方呎13.2万港元（约合每平方米120.7万元）的价格成交了两套，创下当地及亚洲的住房售价新高纪录。
从两则市场动态背后传递出来的，实际上是近一年来香港豪宅市场的不断升温。
投地之时，市场没有料到合景泰富和龙光联合体会以168.55亿港元的总价投得位于鸭脷洲利南道的住宅用地，该总价使得这个项目成为彼时全港最贵地皮。在2月28日，新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联在业绩发布会上就直接将中资高价投标竞地的行为称之为“癫标”。
在此之前，该地块估值介乎91.4亿港元至114.3亿港元，折合每呎楼面地价1.2万港元至1.5万港元。合景泰富和龙光地产的出价高出市场估值上限近48%，每呎楼面地价约2.21万港元（相当于19.91万元/平方米）。
观点地产新媒体了解到，该项目坐落于香港鸭脷洲利南道的鸭脷洲内地段第136号，地盘面积约12.67万方呎（约为1.18万平方米），指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途，最低及最高的楼面面积分别为约45.72万方呎(4.25万平方米)及76.21万方呎(7.08万平方米)。
近日，有消息称，按照合景泰富和龙光最新的规划，该项目将主打大单位豪宅物业，计划建成280至320伙；前排为独立洋房，后排则是6至7幢分层单位；预计2019年年底取预售楼花同意书，届时会研究以楼花或现楼推售。
因此，以最高楼面面积76.21万方呎和最少货量280伙计算，平均每个单位的面积最高将达约2722平方呎；而以最低楼面面积45.72万方呎和最多货量320伙计算，平均每个单位的面积最低将达1429平方呎。
尽管目前合景泰富和龙光方面并未透露该项目的可能售价，但从投资额度来计算，却可以估摸平均每个单位的售价底线。
在3月份，合景泰富主席及执行董事孔健岷曾表示，该项目的总投资额将介于230亿至240亿元，合景及龙光分别出资50%。按照总的投资额度计算，平均每个单位的总投资额度将介于7187.5万港元至8571.4万港元。
值得一提的是，该项目提供的货量是一减再减。在今年3月份举办的2016年年度业绩会上，合景泰富透露该项目预期发展成高层大户型4房单位，包括特别单位，最小楼面单位为1300平方呎（约120.77平方米），料可提供300至400个单位，另有10多幢独立别墅，预计2019至2020年开售。
而合景泰富最初的设想又与香港政府的预期存在出入。今年1月13日，香港政府年初在卖地计划中新增此宗住宅用地时预计可为市场供货约1420个单位。而根据开发商最新规划，以最低280伙、最高320伙计算，这个项目锐减的住宅数量将介于1100至1140伙之间。
显然，合景泰富和龙光的最终决定与香港政府的初衷相去甚远。数量上出现落差的原因，从合景泰富和龙光方面的表态，可见一斑。
从定位来看，这个项目无疑是豪宅之列。合景泰富市务及营销总监（香港及海外）张诗韵公开表示，项目定位高端项目，先天环境优势是背山面海，务求户户拥有优质景观。
据悉，该地块位于港岛南区，临海单位建成后将是海景房，适合建优质豪宅，且交通便利。因此，在合景泰富和龙光透露建设计划之前，研究机构多预测该项目兴建大单位的机会较高。
高力国际资深董事钟德尧曾对观点地产新媒体表示，港岛南区的地段、海景和交通条件已经是鸭脷洲项目未来入市的保障，也是多家财团都积极投标的主要原因。
从市场需求来看，亦可以看出这个项目的最终供货量与政府预计形成巨大落差的原因。龙光地产投资发展部副总经理林力山认为，由于香港过去供应集中于中小型单位，豪宅积累不少需求，市场上无论是面积2000甚至3000平方呎的单位，都有相当多客户需求。
在预测明年的香港楼市走势时，林力山表示，楼价不会只升不跌，尤其香港属自由市场，楼市将会跟随经济周期波动而有所调整，但市场需求稳定，无论中小型单位或豪宅均有强劲需求，长远楼市仍是大涨小回格局。
林力山指出，物以罕为贵，为求心头好，豪宅买家愿意付出最贵的价钱去购买。
有趣的是，恰好在一个多星期前，由九龙仓及南丰集团联手开发的太平山顶豪宅项目MOUNT NICHOLSON，其12C及12D两伙分层单位由同一组买家以合共逾11.6亿港元购入，每平方呎价格高达13.2万港元（约合每平方米120.7万元）。
据悉，该成交记录打破今年9月恒地西半山天汇顶层46楼B室每平方呎价格10.5万港元的纪录，重夺亚洲分层住宅楼王宝座。
而这背后传递出来的，实际上是近一年来香港豪宅市场的不断升温。
据中原地产研究部数据，2016年7月至2017年6月全港一二手逾亿元成交录得183宗，较上一年度录得125宗大幅上升46.6%。其中，港岛的“豪宅集中营”山顶南区2017年上半年共录得71宗一二手成交，涉资共128.68亿港元；当中逾亿元成交占25宗，占35%。
在买家拥入豪宅市场的背景下，需求变得更为极致。8月份，中原豪宅STATELYHOME山顶南区资深营业董事何兆棠曾预期，下半年超级豪宅将会主导香港市场，而这样的预期正在被市场印证。
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