一声惊雷，在全球不动产市场炸响！
今天（8月18日）傍晚，“中国政府网”发布了一份重要文件：“关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见”。
这份文件是国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部联合草拟的，现在以“国务院办公厅”的名义向各地发出。
文件列出了“境外投资”的鼓励、限制、和禁止的项目。
其中鼓励的项目包括：
1、重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资。
2、稳步开展带动优势产能、优质装备和技术标准输出的境外投资。
3、加强与境外高新技术和先进制造业企业的投资合作，鼓励在境外设立研发中心。
4、在审慎评估经济效益的基础上稳妥参与境外油气、矿产等能源资源勘探和开发。
5、着力扩大农业对外合作，开展农林牧副渔等领域互利共赢的投资合作。
6、有序推进商贸、文化、物流等服务领域境外投资，支持符合条件的金融机构在境外建立分支机构和服务网络，依法合规开展业务。
限制的项目包括：
1、赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资。
2、房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。
3、在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。
4、使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资。
5、不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。
而且明确规定——“其中，前三类须经境外投资主管部门核准”。
禁止的项目包括：
1、涉及未经国家批准的军事工业核心技术和产品输出的境外投资。
2、运用我国禁止出口的技术、工艺、产品的境外投资。
3、赌博业、色情业等境外投资。
4、我国缔结或参加的国际条约规定禁止的境外投资。
5、其他危害或可能危害国家利益和国家安全的境外投资。
这份文件有两大看点：
第一，把此前一些境外投资的个案，用中央文件方式规定明确了，比如“房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资”被明确列入了限制项目，而且要求如果投资需要经过“境外投资主管部门核准”。
第二，明确规定中国企业即便到了境外，也不得“从事赌博业、色情业投资”，哪怕这类投资在当地是合法的。
应该说，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部和境外赌博、色情行业，都是“中国土豪”非常热衷的行业，现在基本上都玩不成了。
为什么会有这份文件？原因很简单——防止资本外逃。
中国的外汇储备在2014年6月见顶，达到3.99万亿美元。到了今年7月，只剩下3.08万亿美元，流失了23%。中国过去3年减少的外汇储备，几乎相当于俄罗斯外汇储备余额的3倍！
为什么中国外汇储备急剧流失，当然是汇率高估。由于汇率高估，中国人到海外旅游、消费、投资激增，反过来外国人到中国旅游、消费、投资则锐减。
胡润的研究表明，中国60%的富人想到海外买房，而且希望把自己资产的至少三分之一都转移到国外。所谓的“国外”，主要是经济发达的英语国家，以及日本、韩国等。
仅2016年一年，中国人在海外买房的花费就达到了330亿美元。注意，这仅仅是家庭、个人的花费，中国还有很多企业到海外买买买，买下了纽约、伦敦很多地标性的写字楼、酒店等。
买房之外，还有大量影城、娱乐业、体育俱乐部等“轻资产”的并购。这些资产溢价程度比较高，有转移资产的嫌疑。此外，将海外上市公司私有化，回归A股上市，也是转移资产的重要途径。
在这种情况下，央行不断收紧居民家庭、个人的境外用汇，特别是带有投资性质的。从去年年底开始，你去银行换外汇都要签署承诺书，如果未来用汇超过范围，则可能进入黑名单，失去每年5万美元换汇额度。境外刷卡买保险也被禁止，从下个月开始，境外1000元人民币以上等值的刷卡行为、提现行为，银行都要上报央行。由此可见，外汇管理尺度在大幅收紧。
对于企业也是这样，一批企业境外的投资项目都被叫停。
中国明令禁止个人、家庭到海外买房，高度限制企业境外买房，此举将对全球楼市构成重大影响。有可能终结很多国家的房地产牛市，比如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、韩国等等。
事实上，一些国家的楼市已经因此下跌！
8月16日，加拿大房地产协会（CREA）公布的数据显示，该国全国基准房价7月环比下跌1.5%至60.71万加元（47.9万美元），跌幅创2008年来最大。从同比来看，当月房价也下跌0.3%，为2013年来首次同比下滑。
澳大利亚的楼市也变得不景气，中文房地产网站澳洲家园网（AC Advertising）主管表示，（澳洲）对外国人贷款的限制以及中国的控制举措已经打压了买兴，只留下了那些最坚定的买家。她表示，中国的买房游客，即旅游假期一部分时间用于看房的游客数量，较上年同期减半。
中国人已经连续4年，成为美国楼市最大的境外买家。由于美元持续加息，海外流入美国的购房资金大增，推动美国房价上涨。今年6月，全美房价总价的中位数达到20.04万美，同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。但如今美国人开始担心：由于来自中国的接盘侠减少，未来房价可能会撑不住！
现在，很多国际研究机构都认为，中国越来越严格限制家庭、个人、企业到境外买房，最终将给全球楼市带来重大利空，引发普遍性的回调，尤其是全球最热门地区的楼市。
多米诺骨牌，很有可能被推倒！
但对于中国楼市来说，这是一个温暖的消息——资金跑不出去了！
我认识的好几个朋友都表示，由于资金无法出境，境外的房子买不成了。换的美元收益很低，只能换回人民币，有的去炒股了，有的买了理财，有的干脆买了国内的房子。
而这，正是政府希望看到的！你有没有发现，最近几个月，中国的外汇储备增加了？
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