好地网7月2日讯（研究员 朱伟）明天（7月3日），无锡梁溪区食品科技园35号地块将出让，起价21.7亿元，楼面起价9005.3元/㎡，起价比相邻的丁村管巷地块（2016年9月8日成交）高了5327元/㎡，涨幅高达144%。
丁村管巷地块最终成交楼面价为13582元/㎡，由融侨竞得，创下了梁溪区“地王”纪录，该项目规划已公示，案名为融侨悦府。
地块信息
作为无锡梁溪区2017年首推的“双限”住宅用地，据无锡网拍系统显示，仅有2家房企报名参加了本次竞拍，与此前无锡每场土拍动辄十几家房企报名相比，此次出让会堪称冷清。
那么，是何原因导致遇冷呢？好地研究员认为原因可能如下，仅供参考：
1.地块位置略逊一筹，区域认可度不高
食品科技园35号地块虽距离融侨竞得的梁溪区“地王”丁村管巷地块仅1.5公里，但相较之下，丁村管巷地块交通位置更好，周边配套更加齐全。同样，食品科技园35号地块比中洲和红豆竞得的地块位置上都要略逊一筹（对应项目分别是中洲·崇安府和红豆·天一华府）。
另一方面，地块本身原是物流园用地，所在区域内安置房较多，周边环境有待提升。一位购房者告诉好地研究员，无锡当地的购房者对该区域的认可度不算太高。
2.起拍楼面地价9005.3元/㎡，已居高位
食品科技园35号地块起拍楼面价达9005.3元/㎡，起价比相邻的丁村管巷地块高了5327元/㎡，涨幅高达144%，是梁溪区迄今为止推出的地块中起拍楼面价最高的地块。
加之，该地块总价达到或超过260000万元时，折合楼面价为10789.8元/㎡，该宗地块还须现房销售，存在着一定的压力。地块最高限价为32.53亿元，折合楼面价13499.7元/㎡。
2016年至今梁溪区出让的部分地块楼面起价对比
3.地块保证金较高，房企拿地门槛提高
根据出让公告，食品科技园35号地块起拍总价为21.7亿元，竞买保证金达10.85亿元，而同样起拍总价超过20亿元的滨湖区XDG-2016-23号地块（绿城竞得）竞买保证金仅为5.16亿元。
相较之下，食品科技园35号地块的保证金额度足足高了一倍。该保证金额度可以排列在2017年无锡已出让地块的竞价保证金的首位。好地研究员认为，较高的保证金，进一步提高了房企在无锡拿地的门槛。
2017年至今起价超过20亿元地块保证金对比
4.地块限制房企参与数量，不允许房企披马甲上阵
根据地块的挂牌资料显示，报名参与竞拍的公司除公司自身参与该地块的竞拍外，不能有任何母公司及其母公司其他下属控股的子公司、公司自身下属控股子公司参与该地块的竞拍。
如果参与竞拍的公司违反承诺，将被取消竞买资格或摇号资格，并从竞拍日起一年内禁止进入无锡市土地市场。由此看出，在无锡之后的土拍中，不允许房企披马甲上阵或将为常态。
5.地块配套建设较多，影响房企拿地积极性
根据该地块的建设条件意见书，在配套设施方面，该地块将规划一所12班规模的幼托（建筑面积不小于3240㎡，占地面积不小于5400㎡）；且规划一处卫生服务站（建筑面积不小于150㎡），及一处文化活动用房（建筑面积不小于600㎡）和文体活动场地（占地面积不小于1000㎡，且含标准球类场地一处）。
另外，该地块未来开发建设成项目后，要求新建住宅中成品住房的比例不得低于30%。
6.开发商资金吃紧，拿地趋于理性
目前，在政策组合拳重压、一手房成交量下滑的态势下，开发商销售资金回笼将会非常缓慢。再加上该地块报名截止时间点为6月30日，恰好是年中银行与开发商结汇的时间点，开发商将会陷入两面夹击的状态，资金吃紧在所难免。
某品牌房企的投资负责人向好地研究员表示，目前许多小企业正承受着资金压力，难以问津大地块。下半年开发商的资金链条将会非常吃紧。
7.受楼市政策影响，房企陷入了“观望期”
自今年3月份以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策，无锡楼市于今年5月20日调控升级，楼市新政让房地产市场供需双方均陷入了“观望期”。受此影响，楼市成交量出现下滑，房企销售增长势头也有所放缓。
好地研究员认为，随着各地可能继续收紧的调控政策对市场的影响在下半年会逐步体现，开发商对目前火爆的土地市场预期将会下调，尚存观望情绪。
综上，食品科技园35号地块作为梁溪区推出的首宗“双限地块”，同时也是无锡2017年下半年开拍的首宗地，有一定的风向标意义。该地块最终花落谁家?周一见分晓。
明天上午9：30分，好地网将带来现场直播，敬请关注！
