中房报记者丨李红梅 北京报道
24年北京豪宅营销经验，张大东在接到采访邀约时，肯定地回复：不需要采访提纲，随便问。11月10日，在中国房地产报《房视频》演播室，青岛岭海明珠责任有限公司总经理张大东侃侃而谈，与北京豪宅共成长的经历，对于当下楼市的判断选择，转战青岛挑大梁的再一次出发……对于24年一直坚守这个领域，被圈子里冠以“北京豪宅一哥”，张大东谦虚地回应：“只不过是在房地产界的一个老兵而已。”
就是这样一个老兵，也是一个标准的房地产职业经理人，他正在用自己的方式续写新传。
中国房地产报:什么时候决定去青岛？现在生活有什么变化吗？
张大东：去青岛这个事我自己做出决定也就是10月份的时间，10月20号左右。生活变化目前还没有，可能过一段时间就要进驻青岛，可能有一段时间会常驻青岛，就是这样。
中国房地产报：谁给你搭了这根线？
张大东： 这个渊源也复杂也不复杂，算是机缘巧合吧。当初接触这个项目的时候并没有打算让自己投入到青岛这个市场上去，因为24年以来我一直是以北京为基础去辐射管理外地的项目，从来没有说因为一个企业或者说是因为项目，我长期的深入在某个地区。最初我只是想帮这个项目的董事长出一出主意，做一点辅助性的工作，仅仅是抱着这个初衷，但是后面可能随着事情的进展和变化，可能最后导致我做出这么一个决定。
中国房地产报：他给了你诱惑性的薪酬？
张大东：做我们这个行业，我觉得还要看天时地利和人和。我们地产人的天时就是政策和市场环境。其次，我觉得还要有人和，就是团队从老板到下边整个组合，老板有没有一个决心，有没有一个想法，剩下可能再加上我个人的努力，我觉得天时地利人和都具备，才能去做这件事。
中国房地产报：家里人是什么意见？
张大东：在做这个事的时候家里人只说了一句话，家里安排好，自己想清楚，就是这两句话，意思就是说决定权还在我自己，因为他们还是相信我能够有一个正确的判断。我觉得家里对我这个事情还是支持的。
中国房地产报：据我了解你做这个决定前后大概花了小半年的时间，在顾虑些什么？
张大东：除了我们说的老板和薪酬等，前面我当时还有四个顾虑。一是当时的政策和市场环境。今年北京市场到现在拍了58块地，总的建筑面积大概在800万平方米左右。这800万平方米当中，政府的共有产权房占了将近30%的比例，剩下还有将近90万平方米是政府的租赁用房，剩下的第三部分还有开发商自持的这部分。把这三部分刨除之外，剩下的才是我们开发商可以用来开发和销售的商品住宅，在商品住宅当中，可能政府也做出了一些规定跟限制。比如说在价格限制上，在面积如“7090”面积的限制上。所以未来我们在北京，或者是在房地产企业当中，如果大家想过的好，无非是两种方式。一种就是像我们现在排名前20，或者是前10的企业，大家跑马圈地。另外一种就是属于，可能地很少，就一块或几块，但是要做小而精，小而美的产品。我觉得后面大家想把日子过好可能就是这两种方式。
中国房地产报：你看好青岛的房地产市场？
张大东：这次我选择的区域是青岛即墨区。在一个礼拜之前，10月30号即墨正式撤县设区了，就是青岛市即墨区，从表面上看可能是一个行政区分区划的变化，但是在背后蕴藏着整个青岛，在下一阶段整体规划发展的大方向。即墨这一块大的定位现在是中国科研、科技、研究、教育中心的大方向。
在这个大方向之下，第一我们国内很多著名的大学，现在已经都在迁往青岛。比如说像我们北京的北京航空航天大学，青岛市政府在即墨区给北航批了将近1万亩地，而且北航的新校区已经开始动工了。另外哈尔滨工业大学要从东北迁过来，西北工业大学也要从西安迁过来。这两所学校是我们国家航天航空领域、国防领域的重点大学。还有天津大学，天大、山大等等一系列的大学。
目前中国硅谷研究院也已经在青岛落户了。在这些基础之上，一些实体，我们说的工业产业也在这个区域内，如一汽大众的主机厂也要迁到即墨，现在新的厂区已经开始建设了。 还包括华西医院，301医院，在这个区域的分院的新址。像华西可能明年就能投入使用了，301基本上在建设阶段。青岛新修了四条地铁线，第一条可能今年年底12月份就正式通了。
一个区域对于我们房地产来讲，什么能够使这个市场保持在一定的水准之上，一个字就是人，所有这些产业的迁入证明未来的人口增加量会有保障，所以最近这个区域内可能会非常火爆。另外，可以看到我们排名前5或者前10的房企当中，这半年当中或者今年以来，在整个即墨区投入量非常大，包括融创在这个区域内收购了6个项目，恒大收购了4个项目，近期在这个区域内都有特别大的动作。
所有这些都说明，未来青岛，尤其是在即墨这个区域内市场空间是很大的。这是我自己的选择，天时就是市场环境和政府政策。我们传统意义说我们现在政策好，市场环境好，这就是我们的金九银十，市场环境不好，有金九银十，可能也不是我们的旺季，还要看我们的天时，看政策，看整个区域市场环境。
中国房地产报：你觉得北京现在是淡季，即墨是旺季？
张大东：北京比较特殊，这个和城市整体定位有关。倒不是说哪个市场好和哪个市场不好，在面对不同的区域环境跟市场环境中，我们个人要去做出什么样的选择。这种选择可能和个人也有一定关系。我自己除了前面说的天时，第二个是我们说的所谓人和是企业的决策者，他的经营思维模式得发生转变，因为这个企业原来不是一直做高端类产品的，他作为一个当地的开发商，这么多年来可能已经形成了他固有的经营模式跟一个产品线。现在不能用原来固有的思维方式做高端产品，所以说白了就是老板的思维方式发生转变。第三个就是讲到我自己，因为我24年来一直以北京为根基在做事，我自己得有个取和舍。第四个，刚才主持人也提到家里的支持。得把这四个方面一一排除之外，后面才能说我做和不做的事情。
