作者
：凯风
；
转自：国民经略
（ID：
guominjinglve
）
投资需谨慎，从来都不是一句废话。
股市如此，楼市同样如此。过去20年的房地产大牛市，让许多人以为只要是房子，就有了“只涨不跌”的属性。一轮房价上涨，增值收益超过了十年收入总和，也让许多人以为买房从来都很简单。
这显然是一种盲目的自信。事实上，
买房，从来都与天分无关，也与努力无关
，更与成功无关。
只是碰巧遇上了房地产相对重要的时代，又碰上了资金最为宽松的时代，许多人依托初始资金获得了来自于经济模式偶然的馈赠。
谁都知道，这种经济模式不会长久，馈赠不会永远持续。当楼市进入下半场，楼市投资的专业属性越来越明显，风险越来越大。
还在闷头买房的人，在未来的五年内，肯定会自食其果
。不管未来楼市走势如何，至少这几类房子，碰不都不要碰。
01
远郊区新房：灯都不亮，谈何投资？
一个夜晚连灯都不亮的地方，会有多大的投资价值？
夜晚灯不亮，意味着入住率不高，意味着基本没有租赁市场，意味着二手房市场极其寡淡。
这样的区域，即便购买之后房价随即上涨，想要靠出租回笼资金并不容易，想要快速变现同样十分困难，即便忍上五到十年，片区都未必能发展成熟。
这样的区域，一般存在于与一二线城市的新区和三四线城市的郊区。
中国的城市向来喜欢铺大摊子，新区规划一个接过一个，这些新区能在短短几年间创造出庞大的住房库存，但导流不了什么产业，自然带不动人口的真正导入。
没有人，什么商业配套都起不来，至于教育医疗等设施更是遥遥无期，靠什么支撑虚高的房价？
当然，如果你真有资金实力，拥有庞大的现金流，完全可以等上五年十年乃至更长时间，等待
城市扩张
到这些偏于区域，等待新一轮的
地铁规划
垂怜至此。或者期待
另一次普涨
，让新的接盘侠来品尝曾经的苦痛。
问题是，这样的区域少之又少，这样的机遇同样少之又少。尤其是楼市已经进入下半场，未来很难再有超级普涨的大行情，而楼市一旦盘整乃至下行，最先下跌且下跌最惨烈的就是这些区域。
远郊区的新房，
居住不易，出租不易，变现不易，还要占用本来就珍贵的首套名额和贷款资格，未来还面临巨大的不确定性
，千万不要将有限的资金投在高风险的地方。
当然，
有两种例外情况
：
一种是
市政府跟随迁移的新区
，行政中心容易带动形成新的市中心；
另一种是有
强势产业导入的新区
，最好是高新产业、金融业、高端服务业聚集区，不能是劳动密集型产业。
每个城市都可以对号入座，只消看看亮灯率，就会明白哪些地方能投资哪些地方是雷区。
02
无学位的老破小：未来谁来接盘？
老破小到底有没有前途，一直都众所纷纭。
简单来说，
一二线城市无优质学位的老破小，未来风险比较大；三四线城市的老破小，无论有没有学位支撑，未来都会非常堪忧。
老破小最大的优势在于区位和教育，交通、教育、医疗相对成熟。但近年来，大多数城市中轴线向外拓展，部分城市政府部门直接向外迁移，由此导致老城区不断老化，无论是居住环境、居住质量乃至商业配套，都停留于多年之前。
几乎所有城市都喜欢铺大摊子，向外发展，城市边界可以拓展到五六十公里之外，却很少主动是大拆大建老城区。最大的原因当然是，
拆迁成本高企，利益矛盾重重，远不如在新区平地起高楼来得容易。
所以，
对于三四线城市来说，老破小基本没有未来
。三四线城市土地资源并不匮乏，对于开建新区远比改造老城区更有积极性。更关键的是，三四线城市新房供应井喷，基本没有二手房市场，老破小的市场只会越来越收缩。
如果不是这一轮有货币放水支撑的棚改货币化，大多数三四线城市的老城区基本还会停留于十多年前的格局。
然而，棚改已经基本接近尾声。
2019年的全国棚改规模相比去年大幅腰斩，2020年全国棚改即将进入收官之年。这意味着，三四线城市更新改造老城区的动力不复存在，老破小的未来更加堪忧。
一二线城市或许有所不同。一二线城市的土地存量越来越少，北上广深都已进入存量房市场，只能从老城区来找存量，因此无论是城中村改造还是旧厂房改造，都十分积极。
即便如此，由于中国房地产市值超过GDP4倍多，很少有城市愿意承受拆迁改造老城区的资金代价。
拆迁量如此庞大，补偿规模如此之高，老城区的改造往往寸步难行。
所以，没有学区房概念的老破小，只会渐渐老去，价值越来越弱。
03
小产权公寓：超级投资大坑
熟悉的人都知道，凯风君一直都不鼓励投资商住公寓。
这不仅是因为
公寓从来都不是住房市场的主流
，而且公寓本身存在
税费成本高、物业成本高、变现困难
的问题，还时不时面临
政策的打压
。如此之多的不确定性，让公寓的价格优势荡然无存。
当然，一二线城市中心城区的公寓并非不能用于自住。但有两类公寓，无论投资回报率有多高，无论地段区位有多好，千万不要有任何心动的想法，因为等待你的不只是变现困难，很可能血本无归。
第一类是开发商自己持有的“以租代售”的长租公寓，第二类是集体土地上的无产权公寓。
这两类公寓价格往往都不到市场一半，而租金却与正常商品住宅几乎没有差别。换言之，租金收益率是正常住宅的两倍以上，由不得投资者不心动。
问题在于，
这两类公寓都拿不到房产证，都不能用于抵押和出售，更不能用于落户和入学
。它们往往都以租赁协议的方式存在，而租约长达20年乃至更多。
这就带来一个问题，投资者只能靠租金来进行缓慢变现，租金收益率再高，回款周期起码也要10年以上。想要进行变现，就只能依靠转让租赁协议，法律风险不是一般的高。
更大的问题在于，这两类公寓都被纳入严打之列。
