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马江博
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趋势与财富
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时代真的变了。
房地产市场调整带来的影响还在扩大。之前，有业主
“苦公摊久矣”、“苦物业久矣”。
如今，“零公摊”已经蔓延开来，而
物业费
也迎来了
降价潮。
重庆风花树小区
将物业费从1.8元/平方米/月降至1.3元/平方米/月；
重庆金樾山别墅物业费
从4.5元/平方米/月降至2.09元/平方米/月；
武汉江山如画八期物业费
从3元/平方米/月降至1.6元/平方米/月；
江苏镇江市
出台新规，对连续6个月以上的
住宅物业费实施打折优惠，
最多缴纳70%。
甘肃省兰州新区，
对连续未入住6个月的空置住宅，
物业费只收取50%。
目前，全国已经有
很多
城市
加入了“物业费打折大军”。涉及
中高端住宅、老旧小区
等多种类型。
物业费的降价潮，是
市场博弈和政策调控
共同作用的结果。
物业公司长期为人诟病的是
“质价不符”。
就是部分物业公司以垄断地位为依托，既
未能履行服务承诺，
又试图
通过强势手段维持高收费。
在房价快速上涨的时代，虽然业主维权的事件也时有发生，但看在房产增值的份上，很多就得过且过了。因为换物业太麻烦，
组织不起来人，而且很可能换来个更差的。
现在情况变了，业主
维权的意愿和维权的能力
都在增强，物业公司作为博弈的另一方
不再强势。
从维权的意愿看， 经济增速放缓导致居民可支配收入增长停滞，物业费作为固定支出其实
带来的家庭负担不小。
以100平方米住宅为例，若物业费为2.4元/平方米/月，年支出达2880元，对中低收入家庭压力显著。
于是，业主有强烈的意愿
抱团博弈，
对“质价不符”的物业公司说不。
重庆风花树小区物业费降价，是因为有
20%的业主
要求降低物业费；重庆金樾山项目同样是因为
业主联名申请；
武汉江山如画八期也是因为业主压力——
有3栋楼超三分之二的业主
提出了降低物业费的要求。
物业公司
由于竞争太卷，
手上
没什么博弈的筹码。
截至2024年，全国物业管理相关企业注册量
达273.3万家，
同比增速
高达168.8%。
物业公司门槛低，劳动力又便宜，所以促使了这个行业的爆发。
另一方面，
房地产新开工面积、新房销售
在近两年都同比大幅下降。
供应太多，需求锐减。物业公司只能
被迫争夺存量资源，降价求生。
甚至广西柳州维美物业，为了能够续签小区合同，成功竞标，推出了
“0物业费”模式，
转而通过
社区团购、家政服务
弥补收入。
除了市场博弈之外，政策调控方面也支持降物业费，多地出台
物业费指导价上限或空置房优惠政策。
因为房地产今年的主要工作是“稳地价、稳房价、稳预期”。降低物业费，
是降低业主的房屋持有成本，
反向推动其继续持有房屋的意愿，从而达到
降库存，稳楼市
的作用。
对于物业费降价，应该理性看待，
避免过度压价损害服务。
西方国家、香港的物业费都不便宜，
但却很值，
因为服务好，业主住得舒适。小区经历过很多年，依然拿得出手，
二手房也能卖得上价钱。
未来，物业公司要想活下去，必须在服务质量层面下功夫，通过
精细化运营，
真正做到“
质价相符”。
