【中泰策略 | 周论】如何理解当前地产利好政策的核心出发点？

上周地产链领涨市场，其主要受央行降低公积金利率、首付比例，以及3000亿保障性住房再贷款等政策的驱动，而本周市场出现一定回调。近期市场的焦点在于对于地产的三大核心问题的分歧：第一，当前央行降低首付比例等政策是否足以稳定楼市基本面；第二，地产收储政策是否将复制14-15年“涨价去库存”政策的反转趋势的力量；第三，当前地产政策是否意味着“政策框架”在中期全面转向。这三个问题的背后反应出一个更为根本的问题：如何理解当前较为密集的一系列利好政策核心出发点？

近期出台的降低首付比例以及放松限购等地产政策往往在房价预期和收入预期向上的“牛市行情”下效果显著。然而，当前楼市面临下行压力的重要制约因素在于主力人群收入预期承压。一二线城市金融行业薪酬收缩，以及三四线城市公务员薪酬体制改革或对居民购房能力产生较大影响，当前需重点关注。

当前的地产政策整体以“房住不炒”与“保交楼”“防风险”为主的框架并未改变，就楼市而言，投资者切不可轻言“反转”。

首先，本次会议明确强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性。这或说明目前房地产政策的核心基调仍在“房住不炒”的框架之内，其目标即与14-15年地产的“涨价去库存”有明显差距。其次，本次地产“收储政策”力度有限。另外，当前保障房需求与商品房库存在空间上存在错配，商品房收购政策对于市场的影响或有限。再次，从当前浙江等地方政府的商品房收购实践来看，当前各地方政府有限资金发力的重点对象在于城投平台对应的项目，也就是说，本轮商品房收购其本质仍属于“保交楼”和“防风险”框架，而并非“刺激房价”框架。

对于政策框架是否全面“转向”而言，我们强调：当前内外政策的重心在于为召开三中全会创造良好的条件，这意味着在二季度各类利好政策可能会较为密集。未来市场风险偏好和转向预期将持续维持在高位。然而，当前政策本质仍属于战术性调整的范围，力度并没有超越此前的整体框架。

自政治局会议以来，A股再度走强。上周地产链领涨市场，其主要受央行降低公积金利率、首付比例，以及3000亿保障性住房再贷款等政策的驱动。本周市场出现一定回调，上证指数本周失守3100点，周五收于3088.87点。

近期市场的焦点在于对于地产的三大核心问题的分歧：第一，当前央行降低首付比例等政策是否足以稳定楼市基本面；第二，地产收储政策是否将复制14-15年“涨价去库存”政策的反转趋势的力量；第三，当前地产政策是否意味着“政策框架”在中期全面转向。这三个问题的背后反应出一个更为根本的问题：如何理解当前较为密集的一系列利好政策核心出发点？

对于近期出台的地产政策来说，降低首付比例属于“鼓励居民加杠杆”型的利好政策。如同放松限购限贷政策效果一样，此类政策往往在房价预期和收入预期向上的“牛市行情”下效果显著。然而，当前楼市面临下行压力的重要制约因素在于主力人群收入预期承压。一二线城市金融行业薪酬收缩，以及三四线城市公务员薪酬体制改革或对居民购房能力产生较大影响，当前需重点关注。

对于地产收储政策而言，当前的地产政策整体以“房住不炒”与“保交楼”“防风险”为主的框架并未改变，就楼市而言，投资者切不可轻言“反转”。首先，本次会议明确强调深刻认识房地产工作的人民性、政治性。这或说明目前房地产政策的核心基调仍在“房住不炒”的框架之内，即不引发舆论关注的房价明显上涨，其目标即与14-15年地产的“涨价去库存”有明显差距。

其次，本次会议对于商品房收购的用词为“从实际出发”，“酌情以合理价格”。需注意的是，考虑到地方政府今年重要的实际——“化债”与金融监管强化下的举债约束，以及央行再贷款总额度为3000亿元，这些均体现了本次地产“收储政策”的定力。另外，当前保障房需求（主要集中在一二线城市的年轻人）与商品房库存（主要集中在三四线城市的）在空间上存在错配，商品房收购政策对于市场的影响或有限。

再次，从当前浙江等地方政府的商品房收购实践来看，当前各地方政府有限资金发力的重点对象在于城投平台对应的项目，也就是说，本轮商品房收购其本质仍属于“保交楼”和“防风险”框架，而并非“刺激房价”框架。

对于政策框架是否全面“转向”而言，我们在前两周均反复强调：当前内外政策的重心在于为召开三中全会创造良好的条件，也就是4月政治局会议所强调的“靠前发力”，“乘势而上”。这意味着在二季度各类利好政策可能会较为密集。未来进一步的降息降准、国债专项债加快发行速度，社融等数据环比超预期改善都是可期的利好。诸多潜在的利空因素，如焦点房企业救助的定力，金融监管对市场的实质性影响，美国金融限制等因素，短期均会尽可能避免。未来市场风险偏好和转向预期将持续维持在高位。因此，我们从上周就开始强调：二季度，地产股的政策预期与楼市基本面将呈现背离的特征。

需注意的是，当前政策本质仍属于战术性调整的范围，力度并没有超越此前的整体框架。这一方面将会体现在地产收储政策的力度，另一方面也体现在近期中俄元首会晤及一系列重要成果之中。考虑到政治局会议“靠前发力”的要求，二季度或将是全年政策的集中发力期。

本周市场主要指数均下跌，中证1000跌幅较大。 三大指数中，上证综指下跌2.07%，深证成指下跌2.93%，创业板指下跌2.49%。本周大类行业大多下跌，其中房地产指数、医疗保健指数下跌明显。活跃度方面，医疗保健指数换手率下降明显，房地产指数换手率上升明显。从风格表现来看，本周小盘成长股跌幅较大。

本周中信一级行业大多下跌，其中房地产、轻工制造、综合金融跌幅较大。 活跃度方面，本周一级行业活跃度大多回落，其中传媒、电力及公用事业、综合金融换手率回落相对明显。

3.1 指数与行业表现

风格指数： 本周市场主要指数大多下跌，中证1000指数跌幅较大。活跃度方面，本周主要指数换手率与上周基本持平。

大类行业： 本周大类行业大多下跌，其中房地产指数、医疗保健指数下跌明显。医疗保健指数换手率下降明显，房地产指数换手率上升明显。

一级行业： 本周中信一级行业大多下跌，其中房地产、轻工制造、综合金融跌幅较大。活跃度方面，本周一级行业活跃度大多回落，其中传媒、电力及公用事业、综合金融换手率回落相对明显。

3.2 情绪指标跟踪

全市场活跃度： 过去十年全A日均换手率区间大致为0.4%-3%，20日平滑后本周全A换手率较上周有所下降。截至5月24日，5日平均换手率达1.19%，处于十年分位的62.3%。创业板指换手率区间大致为1%-5%，20日平滑后创业板指换手率有所下降。截至5月24日，创业板5日平均换手率为1.34%，处于历史分位的18.7%。

场内融资： 本周融资余额有所下降，截至5月23日，融资余额为14986.9亿元，较上周末下降4.15亿元，5日平滑后融资买入额占全市场成交额8.66%，较上周上升0.17%。

次新股指标： 5日平滑后次新股指数换手率较上周回升1.66%，截至5月24日，次新股5日平均换手率达到7.82%，处于历史分位65.00%。

北上资金： 本周陆股通北上资金净流入8.35亿元，其中沪股通净流入51.06亿元，深股通净流出42.71亿元。本周净流入行业前五名是电力及公用事业、银行、电力设备及新能源、建材、有色金属；净流出行业前五名是医药、汽车、传媒、食品饮料、电子。