深度｜法拍房初现“堰塞湖” 投资客都去哪了？

当前市场担忧，法拍房存量规模越来越大，其较低的成交价格有可能冲击商品房销售，致使商品房市场雪上加霜。

自2021年下半年开始，房地产行业进入下行通道，商品房市场萎靡不振，法拍房市场也出现堆积现象。

国信达数据从2022年开始关注法拍房市场。该机构数据显示，在2022年和2023年，全国法拍房新增挂拍量分别为39.56万套和53.36万套，同比涨幅均超两成；而在2024年前十个月，全国法拍房新增挂拍量达到54.60万套，同比大涨63.07%。

成交数据却不容乐观。在2022年和2023年，全国法拍房的成交率分别仅为25.44%和28.38%，平均成交折扣率分别为81.56%和79.66%。2024年前十个月，全国法拍房的成交率和平均折扣率进一步下滑至23.85%和77.32%。

关于法拍房存量，国内尚无可供公开查询的数据。业内人士认为，即便是只考虑法拍住宅，其规模也“以百万套计”。

法拍房是经法院司法拍卖的房产，房源主要由商业贷款逾期、民间借贷纠纷、司法没收等因素产生，可分为住宅类、商业类、工业类及土地类。各类拍品的拍次可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等。一拍的起拍价通常为评估价的70%；二拍的起拍价通常为一拍起拍价的80%，即评估价的56%。

因为起拍价较评估价打折，投资客在此“捡漏”，“房融客”也在法拍市场“游猎”，后者将法拍房作为杠杆实现“超融”。如今，这些玩家纷纷退场，留在市场里的多是刚需族。

绝大多数法拍房背后是资金链断裂的个人或企业，由于宏观经济还在调整之中，法拍房挂拍量不断增长；另一方面，房地产市场大幅降温，房价持续下跌，不少法拍房也失去投资价值，成交量下降，金融机构处置不良资产的风险也在升级。

市场机构克而瑞发布的数据显示，进入2024年以后，每月都有几万套住宅物业“净流入”法拍市场。多名不良资产行业人士与金融界人士均称，一笔债务从违约到最终进入司法拍卖，往往需要两年以上。考虑到挂拍量滞后于经济形势，法拍房堆积现象也许才刚刚开始。从债务违约情况来看，未来一段时间内法拍房的挂拍量还将继续走高。

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