房企拿地生态观：退出江湖？还是继续活着？

对赌 ，是房地产行业多年来践行的生态观。适者生存，不适者最终被淘汰。所以，近年来房地产行业中百强房企的市场占有率越来越高。

中原地产研究中心做了一项统计：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量，到高价地出现频次，都刷新了历史最高纪录。

“部分企业拿地金额远超销售额，压力很大。 我不知道他们是怎么算过来账的。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者说。

多位开发商高管向21世纪经济报道记者表示，当前拿地其实算不过来账。 只有一家房企声称，“只要拿到的土地，都是算得过来账的，并且利润很好。”但该人士拒绝回复，在拿地账本中，他们对房价上涨预期对赌了多少空间？他表示，这是机密。

兰德咨询总裁宋延庆感慨称， “规模性房企算土地账，虽然也算单项目的成本利润，但也算并表总账，有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法，是真不太了解房企。”

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“如果我们看当前的房价和当地地价比，这是算不过账的。 绝大部分是对赌未来预期。 ”

在近期一次论坛上，欧阳捷曾主持一场题为“长三角土地有多贵？”的对话。 欧阳捷问：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑？三位开发商的一致回答是：拿不到地更焦虑。

欧阳捷认为，开发商拿地主要是绝处逢生和对赌未来。“股东焦虑是因为没有成长，董事会焦虑是因为没有业绩，员工焦虑是因为没有前途。”

对于如何算账，欧阳捷举了一个例子。“比如，一块土地地价是五万（指每平方米价格，以下均同），一般建安成本只要5000元，税费成本要占到三分之一。另外，房子上市后不能是毛坯房，还需要装修成本。综合下来，至少要卖到八万，卖不到就会亏本。这样开发商就必须对赌未来房价上涨约60%。所以，很多房企实际在对赌未来房价每年上涨30%，但是否能达到这一涨幅？大家的对赌方式是，两年涨不到，可以等三年。”

欧阳捷称，开发商的逻辑是，热点城市无地可供，甚至各个城市都是减量化的政策。所以，房价和地价就会一直往上走。

京投银泰总裁高一轩也对21世纪经济报道记者说， 当前房企拿地有赌的成分，主要在赌政策。

融创中国董事长孙宏斌的看法是：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。”