◆ 程海春身处办公室租赁行业已久。
文| 铅笔道 记者 邵毛毛
►导语
付房租、发放员工工资、做市场推广……和两位合伙人讨论“人人Office”的下一步运营规划时，程海春突然意识到：公司账上的钱不够用了。
客户的钱款还未到帐，但用钱已是迫在眉睫之事。去哪里找钱呢？算来算去，他把主意打到已交给房东的押金上。“如果可以要回那15万，起码能解决公司接下来3个月的资金问题。”
房东当然并未同意，但程海春却颇受启发。去年7月，他将“人人Office”转型为免押金办公室租赁服务平台。该平台与银行等金融机构合作，为有办公室租赁需求的中小企业无利息垫付押金。
今年年初至5月30日，“人人Office”共成交订单56笔，总成交额384万元。
注: 程海春承诺文中数据无误，为其真实性负责，铅笔道已备份录音速记，为内容客观性背书
看着平台在3月不足10单的成交数据，程海春的心不由沉了下去。
打广告、做推广、扩团队……为宣传“人人Office”平台的办公室共享理念，程海春按计划将已拿到的部分天使轮融资在此前4个月间陆续花出。但这掷出的一百余万元并未换来他预想中的结果。
平台每月点击量和交易量依旧少得可怜，在有多年办公室租赁服务经验的他看来，这显然并不正常。“企业大多会在春季过后换办公室，如果成交数据在此旺季还上不来，那就没有做下去的可能了。”
为保险起见，程海春于去年6月将“人人Office”转型为办公室租赁平台，而这也正是他在最初所设想的模式。
此前，程海春曾于2009年创立商务中心品牌“517 Office”，为企业提供标准化办写字楼租赁。到2014年时，该品牌已在包括上海在内的全国6个城市中拥有两万多平方米场地资源。
过程中，他发现传统商业中心的运营愈发困难。“这个行业没什么门槛，租个地方装修好就可以开业。”因此，有后来者不断涌入，使行业竞争逐渐加剧。
程海春开始思考转型。梳理多年经营所积累的客户资源，他打算建立一个办公室租赁O2O平台“人人Office”，为雷格斯等商务中心或众创空间引流。
◆ “人人Office”核心团队
彼时是2015年， Airbnb（民宿共享租赁平台）的流行使程海春决定借鉴其模式。他进一步将“人人Office”主业务定位为“办公室共享”，让企业将闲置办公室资源（如前台、会议室）分享至平台。
同年12月，“人人Office”完成180万元天使轮融资，投资方为宏嘉资本。
第一笔到账的80万元资金，加上此前由天使投资人投资的30万元种子轮资金，全部被程海春投入团队建设和市场推广。“大家觉得有新意，但平台订单量还是不行。”最终，“叫好不叫座”的市场反应使程海春将传统办公室整租调整为平台主业务。
去年6月，程海春想踏踏实实做传统办公室租赁平台的心思已所剩无几。“行业里有链家、爱屋吉屋等大品牌，无论从房源还是经纪人数量上我们都无法与其竞争。”他绞尽脑汁地思考平台核心竞争力在哪里，总要给别人一个选择“人人Office”的理由。
结合公司自身经营体会，程海春发现，初创公司的现金流问题最为突出。“很容易资金周转跟不上，任何一笔可节省的开支都将是救命稻草。”
在资金最紧张的去年6月，程海春想到租赁办公室时曾多给房东3个月房租作为押金。他想和房东商量，看是否可以暂时退还押金。“15万元也是笔不小的数目了，如果能要回来就可解当务之急。”
对方并未同意，最后程海春向银行提交房屋租赁合同，并审核个人信用后获得15万元押金贷款。此事之后他意识到，或许有同样资金烦恼的公司还有许多。
他盘算着，如果“人人Office”能为企业客户提供垫付租赁押金服务，平台订单量便可提高。在“517 Office”所运营的商务中心试推广后，程海春得到成交量提高了30%的反馈。
心中吃下定心丸的他于去年7月上线免押金服务，流程如下：
最初，平台将客户公司租赁合同提交银行，由银行审批放贷与否，平台为客户公司承担贷款利息。但程海春认为，若要跑通该模式甚至达到盈利状态，“人人Office”必须加快每笔订单的成交速度。“客户下单我们才能拿房东导客佣金，并再次放贷”，而促使客户公司快速下单的关键是放款速度的快慢。
因此，“人人Office”在今年5月与两家银行（浦发银行和泰隆银行）及一家民间金融机构合作。其中，民间金融机构为“人人Office”提供每月2亿元放贷额度，银行则无上限。平台为租赁公司担保贷款（担保金比例为1：20），并支付利息（8%~15%），以确保快速放贷。
为把控放贷风险，“人人Office”除需要客户企业的租赁合同证明外，还建立包含租赁公司创始人通信记录、蚂蚁信用记录等在内80多项指标的风控模型。现阶段，平台可在客户资料审核通过后3天内放贷，最大放款额度为100万元。
同时，为防止客户“骗贷”，平台将押金直接打至房东账户。租赁客户每月需将租金首先交至平台，在“人人Office”账户停留18天后转至房东账户。期间，平台不动用客户租金，但其在平台账户产生的利息归“人人Office”所有。
◆ “人人Office”官网
为租赁客户垫付押金过程中，平台不收取利息、服务费等费用。据程海春介绍，“人人Office”现在主要盈利来源是房东方面支付的1~3月佣金。
沉淀客户租金、建立风控体系、加快资金周转速度……程海春说，“我们现在更像金融机构。”此外，为减少坏账，平台每月需与租赁客户公司交流，以监测其运营状况。在此期间，平台可继续为客户提供装修分期、代理记账等增值服务。截止去年11月份，平台交易额为1000万元。
程海春表示，通过为租赁客户企业提供垫付押金服务，平台已不再使用“人盯人”战术。“我们不用经纪人带领线下看房，直接让租客和房东对接。为免押金，租客最终还会回到平台成交。”从去年年底，“人人Office”团队已由32人减至5人。
目前，“人人Office”拥有1160余套合作房源，其中包括500余家众创空间或创业园区。从今年年初至5月30日，“人人Office”累计成交56单，总成交额384万元，共放出押金贷款56万元。
程海春认为，平台免押金租赁模式已于今年5月基本成型。“人人Office”正进行Pre-A轮融资以推广上海市场,计划于今年实现每月500订单，每月放款额约3000万元。
编辑 赵芳馨 校对 王 琳
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