敏锐的人们会发现,自2015年开始,从中央到各级地方政府,都陆续出台了培育租赁市场和机构房东的政策。
租赁市场也在爆发。链家研究显示,2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿,预计到2025年,住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人。
在政策和市场双重利好之下,一线城市和重点二线城市出现了大量的机构房东。
通过对租赁尤其是机构房东的扶持,来培育规模化、专业化的租赁市场。
最先进入租赁市场的机构房东主要是一些独立品牌公寓商,例如YOU+公寓、魔方公寓等。他们往往规模不大,运营水平也不高,基本都处在“烧钱”模式。
2014年后,开发商也开始大规模布局租赁市场。除了万科,代表性房企还有龙湖、招商蛇口以及金地等。
龙湖于2016年正式开始试水长租公寓,并推出“冠寓”品牌,涵盖“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。
目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营,并将于9月在深圳开6家门店,房间数达到4746间。
央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线,分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。
目前招商运营的公寓面积超过60万平方米,未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局,预计会提供总量过百万平方米的租赁公寓。
相较于独立品牌公寓以及地产服务中介,地产商作为机构房东具有明显的优势。
平安证券认为,依靠自身在产业链多年深耕的经验,地产商能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等,大幅降低出租房屋初期投入成本。
此外地产商还拥有明显的资金优势,如2016年万科平均资金成本仅4.3%,龙湖目前的平均借贷成本也只有4.7%,远低于行业平均水平。
凭借母公司的雄厚财力,开发商的品牌公寓能够专注于早期获取集中式优质房源,在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。
开发商之外,各地方政府旗下的国有租赁平台也将是机构房东的重要力量,进一步扩大机构租赁的规模。
2016年,佛山市搭建了佛山市建鑫住房租赁有限公司,将于2017年内推出518套房源。
2017年7月14日,哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台——悦居网也正式上线运营。
更多的地方租赁平台在搭建。
7月17日,广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出,拟成立广州住房租赁发展投资有限公司。
8月4日,成都也提出,到2017年底,将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,相较于民营机构,国有企业在获得地方政府支持的同时,也可凭借自身的国有背景更好地进行获取融资。同时,国有企业做租赁,有利于盘活存量房屋。
机构房东的崛起,或将从数量和规模上,彻底改变租赁市场的游戏规则。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,此前我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,而在成熟的房地产市场,专业租赁企业提供房源占比在30%左右。
链家研究院院长杨现领指出,中国租赁市场成交额占整个交易市场的7%,远远低于发达国家,如美国、日本,租赁市场占整个交易市场的比重分别为80%、50%。
杨现领判断,未来国内有可能实现70%的机构渗透率,其中机构持有房源比例为10%。