YY | 瑞安：销售预期、资产变现及再融资空间

YY评级 · 公众号 · · 2024-05-17 18:19

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摘要

截至2023年末，瑞安房地产有息债务319.3亿元，短期有息债务120.1亿元， 现金短债比仅30.9% ，短债压力大。24年8月、25年3月和26年6月分别有一只境外债到期，金额35.5亿元、34.78亿元和28.4亿元，在账面非受限现金明显不足情况下，本文对其债券偿付资金来源进行分析。

销售型物业方面， 2023年合同销售金额同比下滑58%至113.96亿元，背后是当年度主力城市从上海变更为武汉。2024年可供销售的住宅建筑面积合计25.3万平方米，权益建筑面积13.1万平方米，权益可售货值126.8亿元（武汉长江天地货值较公司披露值有所调低），其中上海98.7亿元、武汉28.0亿元。核心项目包括： （1）武汉长江天地项目 ，武汉楼市环境已经奠定了项目去化的难度（武昌区24年一季度商品房成交金额同比下跌63%），项目本身而言亦存在一些不足（城市界面较差；在售楼盘靠近高架；售价高于周边楼盘），导致去化难度上升。 （2）翠湖天地六期项目 前期口碑较好，但项目上市时间存不确定性。 （3）瑞安·翠湖滨江项目 产品为双拼/联排别墅，房地联动价21万元/平方米刷新杨浦区最高价，翠湖系口碑、杨浦滨江地段能否支撑起该价格存疑，销售去化存不及预期可能。综上，2024年瑞安销售预期并不乐观，加之预售资金监管，对债券偿付资金贡献有限。好在项目均有当地国企参与，资金压力减轻，且融资预计顺畅，不会造成额外严重拖累。

投资性物业方面， 2023年度瑞安房地产投资物业租金及相关收入（含合联营）同比增长16%至32.43亿元；可供出租建筑面积213.32万平方米，主要分布在上海和武汉，分别占比63%和19%， 区位有优势 。在流动性压力下，瑞安进行了投资性物业的处置及再融资（发行以虹桥天地项目为标的物业的44.01亿元CMBS；出售上海鸿寿坊项目65%的股权、蟠龙天地项目酒店物业）。根据测算，并表及合联营物业合计可新增融资额（权益口径）104.07亿元，若处置可获得资金128.08亿元，可以覆盖境外债余额（98.7亿元），是后续重要偿债资金来源。

近期，瑞安境外债价格呈上涨趋势，期限为105D、296D、2.13Y的境外债最新价格（2024/5/10）分别为92.67元、80.18元和65.12元，近一年最低价分别为62.00元、54.92元和46.74元。市场对瑞安24、25年债券兑付较有信心，实际情况将较大程度取决于投资性物业的再融资或处置变现，关注后续动作。

摘要

1. 债券价格

2. 债务情况

3. 销售型物业

2.1 销售及土储整体情况

2.2 核心项目分析

4. 投资型物业

3.1 经营表现

3.2资产处置、融资情况

5.小结

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