3.93亿！恭喜河南通派地产勇夺中原区C位地王！
溢价率24%，成交楼面价高达8459元/m²（西区楼面价最高），6家房企经过将近1个小时鏖战，最后通派地产拿下了34号这块黄金宝地！
34号地与相邻的睿玺苑是同一母公司，恭喜通派地产在中原区C位连摘两地。
这块地的位置：中原区文化宫路东、中原路南。
向东500米就是市府，绝对的中原区C位。
那么，这块地的素质怎么样？旁边的恒大云玺、睿玺园什么进展了？会对中原区的新房市场产生怎样的竞争？
中原区的C位一直都围绕着绿城广场周边，
恒大云玺开盘秒清、河南LV首店落在裕达国贸，还有宝格丽、杰尼亚、江诗丹顿等20多个国际顶级品牌，都在反复证明这里的繁华。
方圆1KM有市委、市府、商务局、审计局等市级行政单位，这些单位是C位的最大底气。
这些单位的高素质人才，对应了优质的生源，匹配了优质的教育资源。
有伊河路小学、十九中、桐柏一中、外国语小学、外国语中学等等优质名校。可以说即使是盲选，学校质量在所有新房里也属于第一梯队。
郑州市中心医院、中医院、九八八医院都在地块周边，还有绿城广场、碧沙岗公园等环境加分项。
门口是城市主干道中原路，东侧有嵩山路，向南1KM是陇海快速。
西侧的文化宫路，即使是单向双车道，也常常被挤成一车道。
伊河路和洛河路周边，也常因放学接送孩子，堵成一锅粥。
地的面积不大，只有27亩，而且是大面宽短进深的地形，限容2.5限高80米，与旁边的睿玺园指标相当。
但睿玺苑不是一个方正地块，东南侧是有两栋市总工会家属院6F住宅，东侧的开闭所和幼儿园又占了2100多平。
而34号地的设计条件里，只备注了一所36个托位的托儿所和部分居老用房，相对比较纯粹。
而且，更刺激的是建筑规范放宽后，现在的新房有更大余地去做四代宅，
大面宽的34号地，能够减少退距和损容的情况，有更大空间做悬挑露台和大赠送的“第四代住宅”。
再比较隔壁的恒大云玺，容积率5.1，限高120米楼间距却只有30米，34号地在指标上有更大的改善空间。
34号地也不是没有问题，正南侧恒大云玺120米高层难免会对它80米的楼栋采光有影响。
好在，34号地和睿玺园统一开发，产品怎么错位，都属于操盘能力范畴了，如果依然是龙湖代建，相信龙湖老道的经验会赋予他们不一样的风采。
从睿玺园的效果图来看，中原区第一个四代宅妥妥的，错层露台与鎏金线条+铝板外立面，提前预定中原区颜值天花板。
目前工地上正在全力抢工，1#5#6#已经出地面，下沉式大门会所轮廓初现，工地上干的如火如荼，据说，项目会在五月份入市。
隔壁的恒大云玺，铝板+石材外立面已经呈现，南大门轮廓也有了。
这个外立面，放到大平层频出的今天，你觉得能打几分呢？
8459元/m²的楼面价，比睿玺苑6053元/m²的楼面价贵了2406元/m²，比恒大云玺3410元/m²的楼面价贵了5049元/m²。
比中海二砂最贵的楼面价7281元/m²贵了1178元/m²，比电建中原华曦府的楼面价5160元/m²贵了3299元/m²，甚至，比高新区的正弘序5176元/m²的楼面价还贵了3283元/m²。
地王的定价要考虑2方面，一方面是成本，另一方面是市场价格。
2024年中原区唯二的纯粹改善盘，就是中海时光之境和电建中原华曦府，这也是郑州TOP级的热销红盘。
② 把北龙湖华曦府的产品搬到了中原老城
，三位大师设计的产品，通透感、建筑美感、景观美感都有了。
③ 营销操盘的老道，
实景示范区的展示非常打动人，价格政策也很有竞争力。
基于以上3点，导致现在华曦府的143、168仅剩顶底和次顶底少量房源，价格在18000-20000元/m²。
2025年的重心，要放在北侧剩余楼栋了，目前工地渣土车、挖掘机已经进场，预计到5-6月份入市。
中海时光之境2024年销售TOP级项目，目前高层价格在18500-21000元/m²（精装）。
笔者理解，这个项目能与华曦府正面硬杠，有3点原因：
① 洋房是点睛之笔，不仅是中原区罕见，也是二环罕见。
因为稀缺，导致洋房成为一个吸睛热点和价格锚点，高层与洋房拉开4-5K的价格差异，而且精装交付，与华曦府形成错位竞争。
也因为稀缺，导致除了吸纳除地缘客户，还能打破中原区边界，吸纳全城改善，这是很不容易的。
在经历过昆仑望岳、万科山河道一期、二期新房扫荡后，周边还有大量购买力，只能说周边客群底子厚。
对于老郑州人来说，二砂与国棉厂就是一个时代的红星与勋章，特别是原来就在这的老人儿，情怀价值千金。
