作者李永波律师，公号：租咒。
月圆中秋，节日的气息浓浓。上班族都在期待着中秋的假期。小小长假可以回家看看父母，享受团圆和倾诉的滋味，中秋似乎更加必要。相应的，火车站也会更加忙碌。它负担着每份思念安全到达。然而最近关于北京南站的一则新闻却夺人眼球。
近日，《新京报》以《北京南站候车厅商铺调查：占候车空间，涉层层转租，年租金动辄百万》为题对北京南站在商铺管理中的混乱现象进行了报道，并引各大网站转发，一时间北京南站立到了风口浪尖。
笔者细读了这条新闻，其主要陈述为北京南站商铺已经由外入侵至北京南站内部，极端如某品牌汽车将展台开在候车厅。导致旅客空间不断被压缩乱象的重要原因是北京南站的商铺管理混乱管理。如层层转租、代理公司招租与自营并存的管理机制、租金高等原因。
商铺资源管理难吗？似乎未必，比起北京南站整体运营中各大系统的机制化管理，商铺资源管理难题似乎不应该凸显。
商铺资源管理不难吗？似乎未必，不然何以引得媒体节前揭丑。仔细回味起来，似乎全国的火车站的商铺管理中都或多或少为我们贡献着火车站脏乱差的形象。如此看来这确实是个问题，而且是个系统性问题，是个直接关乎车站形象和客乘服务质量的大问题。
笔者长期关注租赁法律专业服务。以笔者经验来看，北京南站也有其苦衷，也有“南站难”。揣测如下：
1、难在政企分开晚，市场化管理经验不足。
2013年3月14日第十二届全国人民代表大会第一次会议通过关于国务院机构改革和职能转变方案的决定，方案提出，将铁道部拟订铁路发展规划和政策的行政职责划入交通运输部。由交通运输部组建国家铁路局，承担铁道部的其他行政职责，负责拟订铁路技术标准，监督管理铁路安全生产、运输服务质量和铁路工程质量等。组建中国铁路总公司，承担铁道部的企业职责，负责铁路运输统一调度指挥，经营铁路客货运输业务，承担专运、特运任务，负责铁路建设，承担铁路安全生产主体责任等。
经由此次改革中国铁路总公司正式开启企业化运营。北京铁路局是中国铁路总公司管理的大型铁路运输企业的18个铁路局之一。
然而改革是一个系统过程。机构重组完成只是开始，并不代表改革完成。在计划经济中形成的思维习惯和管理理念完成向市场经济理念的过渡仍然需要一个过程。据新闻报道，北京南站的代理公司透漏“这些商铺是铁路自营，为了解决南站家属工作而开辟”。企业负责职工家属安置明显有计划经济的影子。
事实上，中国铁路总公司2013年3月14日才设立完成，至今不过3年。如此短的时间，完成如此大的转换确实有点儿难。而车站商铺资源又深处市场化的最前列。这种位差致使车站对商铺资源市场化管理的经验不足，对管理中遇到的问题和新情况缺乏快速、及时的应对。
2、难在所有权和经营权分离无序。
北京南站系国有企业法人，系国有资产的直接管理人。但具体的经营方式具有多样性。以商铺资源为例。其在实际经营中采取层层代理的方式实际开展经营。这就导致商铺资源的实际经营者很可能与南站没有合同关系和管理关系。相应的，南站对于商铺资源的政策调控、管理制度落实等也无法落实到“最后一公里”。此外，层层代理提高了运营成本。压缩了租金调控空间，使租金水平维持在高风险水平。租户作为最后的负担者，必将极力逐利而不顾忌其它。如此则租赁关系中产生的欺客问题、环境问题、南站形象降低问题等一一繁衍而生。
简而言之，南站在商铺资源管理过程中不管采取哪种运营模式，但是必须注意所有权与经营权分离的有序性、可控性、整体性；同时也应注意租赁关系构建过程中的监督机制完善，力求既不越位也不失位。
3、难在缺乏以租赁制度为核心的制度化体系。
南站商铺资源管理的基本要素是租赁。
健康的租赁关系的构建不仅仅是一份租赁合同，而是涉及了租赁关系自建立至终止的各个方面。笔者归纳起来主要有以下几个方面：
第一、承租人准入制度体系。该制度体系主要包括承租人形成机制、筛选机制、承租人法律风险评估机制等。
第二、租赁合同履行制度体系。该制度体系主要包括标准化租赁合同制作机制、租赁合同履行监督机制、租赁合同转让机制等。
第三、租赁关系配套制度体系。该制度体系主要包括安全管理制度、商务营销制度、事务性衔接规定等。
第四、租金等费用调控与检测制度体系。
上述均系个人结合实务所进行的分类化总结。具体归纳可能因人而异。本人意在抛砖引玉，愿与方家讨教。
言回南站商铺乱象。 南站商铺管理直接关乎南站生态圈的和谐与发展。以媒体报道为契机，变被动为主动，构建商铺资源管理新体制，确保核心的租赁关系健康运营，也是一份中秋“礼物”。
愿从此再无南站“难”，更多南站“甜”。
