保利“拿捏”了广州改善买家

果爸看房 · 公众号 · · 2025-01-24 20:41

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熟悉我的朋友都知道，我不接开发商的软文，但这一篇却不得不提保利的名字，因为25年的广州高端改善和豪宅市场，基本上要看保利眼色了，即使你认为保利的交付不满意，也绕不开。

先回顾下24年千万级改善都在哪里？

荔湾的保利珠江天悦，白鹅谭悦府，番禺的万博悦府和南天名苑，天河的观樾、天瑞、华创天珺、天河序、和樾府，海珠的琶洲南、大境、珑境台和江湾和樾。

一些位置边缘、主力总价在800万以内以及口碑一般或者卖的差不多的改善，这里就不提了，注定只能满足极少数买家的需求。

看看上面这些盘，位置极少被质疑的无非是琶洲南、大境和天瑞。后两者要么因为教育，要么因为交通被嫌弃，但是在地段和产品方面，还是颇受改善买家认可的。

珠江天悦虽然被很多大V看空，但相对不高的单价以及高逼格的品质定位，还是赢得很多千万改善买家的认可。这也是豪宅另一个价值所在，满足有钱人喜好就行了。

25年改善盘在供应方面虽然不缺，但要选起来却更让人纠结，尤其是几个主要地块的开发商都是保利的时候。

冼村旧改解决了钉子户问题，估计也快进入市场；面粉厂早在拍地前就备受瞩目，绢麻厂和“琶洲以南”地块，则被视作天瑞的替代品。

那今年广州改善盘的现状是什么呢？

琶洲南二期都是大户型，差不多2000万起步，货量也不多了；大境卖到了小地块，140这个面积段的非常畅销，剩下的多是大户型，总价普遍在1500万以上；天瑞上半年估计要清盘，天珺本来货量不多，吸引的是地缘客，慢慢卖就行；观樾、和樾府、天河序这些位置稍微边缘点的，也是800-1200万区间会好卖一些。

这些千万级的买家也有购买分化——去年1500万以上的买家，能买琶洲南还是买琶洲南，备选是天瑞和大境。2000万以上预算的，如果琶洲南也看不上，大概率都在观望，等面粉厂或者绢麻厂。

至于1000-1500万这个区间，属于中产家庭改善，追求居住体验和教育确定性，还担心未来的保值流通，顾虑的问题比较多。

既然目前在天河公园买不到好的四房，珠城琶洲买不到好三房，还不如保持观望，看看保利大围公园和绢麻厂具体会做什么产品。

再看看保利今年的这几个盘。

大围公园也就是保利“琶洲南”项目，面积段是120/140和190平，吹风1000万起步，上限应该是2000万左右。

注：图片来自网络（侵删）

从总价短和产品规划来看，保利琶洲南对标大境，但从相对位置来说，更有想象力。

绢麻厂从位置和综合素质来看，可以理解为升级版的天瑞。

传闻户型是120平左右起步，甚至有可能做少数110左右的（我自己猜测），上限估计也是180-220平之间。上车门槛也差不多是1000-1200万，上限是2500万。

天瑞卖完之后，绢麻厂正好承接天河千万级以上的改善客群，在密度上虽然比天瑞高，但更好的位置，还是能吸引很多关注的中产家庭。

为什么我认为上限是2500万呢，因为面粉厂的起步总价估计是2500-3000万。

其实面粉厂的消息早就传的满天飞了，据说最小面积200-220方左右，大的有300/400/600这些区间。

很多博主预测是3000万起步，但我一直觉得2500万就差不多了