主要观点总结
万科公司2017年业绩超预期，主要得益于毛利率的显著提升和可结算资源的增长。多元化业务快速发展，财务状况优异，公司在未来有望通过存量运营获取更稳定的收益。文章提供了详细的财务预测与投资建议，同时提出了风险提示。
关键观点总结
关键观点1: 公司业绩超预期及原因
万科公司2017年业绩超出预期，主要得益于毛利率的提升和可结算资源的增长。结算毛利率从29.4%提升至34.1%，可结算资源增长加速，为未来结算业绩提供支持。
关键观点2: 多元化业务发展及影响
万科公司的多元化业务快速发展，如物业管理、商业管理、物流、租赁等，这些存量运营业务将推动公司在未来向存量市场转型，创造新的利润增长点。
关键观点3: 公司财务状况及融资渠道
万科公司财务状况优异，负债率处于行业低位。公司具有多种融资渠道，且利率低廉。公司账上货币资金充足，还款压力小。
关键观点4: 财务预测与投资建议
文章提供了详细的财务预测和投资建议，维持对万科公司的买入评级，并给出了具体的EPS预测和目标价。同时，文章还提示了可能的风险因素。
关键观点5: 风险提示
文章指出了两个主要的风险因素：房地产市场销售可能低于预期和利率上升超预期。
正文
公司2017年业绩超预期，主要因毛利率明显提升。
2017年公司实现营业收入2429亿元，同比增长1.0%，实现归属于母公司净利润281亿元，同比增长33.4%。利润增长大幅高于营收增长，主要得益于公司毛利率的提升。公司的结算毛利率从2016年的29.4%上升至2017年的34.1%，提升4.7个百分点。
可结算资源增长加速，公司有望借助丰厚的可结算资源穿越周期，获得稳定的盈利增长。
2017年公司房地产合同销售额达5299亿元，同比增长45%。截至2017年年底公司可结算资源（已售未结算合同签约额）达到4143亿元，较2016年年底增长了49%，为未来结算业绩形成支撑。同时公司继续维持中等偏高投资强度，2017年投资强度达到53%，较2016的50%略有提高，拿地强度的提升为公司后续推货量奠定了基础。
多元业务不断发力，部分领域稳居全国前列。
万科物业已成为物业行业标杆，公司从物业管理获得的营业收入已经达到71亿元，增速达67%。并已进入80个城市。旗下商业平台印力管理的商业项目达到172个，管理面积共计1000万方，在全国排名第二。物流、租赁、冰雪、养老、教育等，公司均有突破。我们认为，万科已不仅是一家开发企业，其在存量运营方面的优势将推动公司在未来向存量市场转型，创造新的利润增长点，获取更稳定的收益。
维持买入评级，目标价40.80元。
考虑到政策的不确定性，以及2017年地产结算毛利率提升超预期，我们下调了结算比例，并提高了毛利率假设。我们预测2018-2020年公司EPS为3.40/4.46/5.87元（原预测为2018-2019年3.42/4.29元）。2018年可比公司PE估值为10X，同时考虑到公司较可比公司，积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，较可比公司应享有更高估值溢价，我们维持20%的估值溢价得出12X估值，鉴于可比公司估值下降，下调目标价至40.80元。
公司2017年业绩超预期，主要因毛利率明显提升。
2017年公司实现营业收入2429亿元，同比增长1.0%，实现归属于母公司净利润281亿元，同比增长33.4%。利润增长大幅高于营收增长，主要得益于公司毛利率的提升、少数股东损益比例未见上升这两大因素。公司的结算毛利率从2016年的29.4%上升至2017年的34.1%，提升4.7个百分点。公司少数股东损益占比则从2016年的25.8%降至2017年的24.6%。我们判断，由于公司过去两年的拿地权益比重分别为72%、69%，2018年以后的少数股东损益与之前相比变化不大，未来公司盈利将高度依赖于可结算资源及毛利率提升的幅度。
可结算资源增长加速，公司有望借助丰厚的可结算资源穿越周期，获得稳定的盈利增长。
2017年公司房地产合同销售额达5299亿元，同比增长45%。销售均价持续增长，达到14739元/平米。截至2017年年底公司可结算资源（已售未结算合同签约额）达到4143亿元，较2016年年底增长了49%，为未来结算业绩形成支撑。同时公司继续维持中等偏高投资强度，2017年投资强度达到53%，较2016的50%略有提高，拿地强度的提升为公司后续推货量奠定了基础。
公司财务状况优异，负债率长期处于行业低位。
2017年公司净负债率为49%，仍处于行业中较低水平。短期负债为623亿元，占比为32.7%，与过去几年情况类似。而公司截至2017年年底账上货币资金达1741亿元，财务状况优异，还款压力小，短期负债覆盖倍数达到2.8倍。公司多元融资渠道通畅，利率低廉，目前利用公司债、美元债等工具融资，融资成本为3.975%-4.54%之间。
公司的多元化业务都是存量运营业务，有利于公司在未来寻找新的利润增长点。
万科物业已经成为物业行业的标杆，公司从物业管理获得的营业收入已经达到71亿元，增速高达67%。并已进入80个城市。旗下商业平台印力管理的商业项目达到172个，管理面积共计1000万方，目前在全国排名第二。物流、租赁、冰雪业务、养老业务、教育等，公司均有明显突破。我们认为，万科已经不仅仅是一家开发企业，其在存量运营方面的优势将推动公司在未来向存量市场转型，创造新的利润增长点，获取更为稳定的收益。
PE估值：维持买入评级，目标价40.80元。
我们预测2018-2020年公司EPS为3.40/4.46/5.87元（原预测为2018-2019年3.42/4.29元），业绩年复合增速30%。我们对公司2018年的盈利预测进行了小幅下调，同时上调了2019-2020年的盈利预测，调整的主要参数包括结算比例（结算面积/上一年销售面积）以及公司的毛利率水平。结算比例调整的原因是考虑到目前楼市调控政策的不确定性，我们降低了2018/2019/2020年的结算比例，降至70%/65%/70%（原2018/2019年结算比例假设为95%/90%）。此外受益于销售均价的提高，公司2017年房地产结算毛利率达到了34.2%，高于我们之前的预测，我们预计均价的不断提高将使得地产收入结算毛利率提升得以延续，因此我们上调了公司的结算毛利率假设，2018/2019/2020年公司地产业务结算毛利率分别为33.2%/33.0%/32.4%。2018年可比公司PE估值为10X，同时考虑到公司较可比公司，正积极拓展物流地产、住房租赁等资管类业态的项目，可以向轻资产化运营，较可比公司应当享有更高的估值溢价，我们维持公司20%的估值溢得出12X估值，鉴于可比公司估值下降，下调目标价至40.80元。
