认定购房合同应否解除，应充分考虑违约方的过错程度及合同目的能否实现

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-08-30 12:05

正文

来源：江西民事审判

2023年度江西省法院

房屋买卖合同纠纷十大典型案例

案例二

认定购房合同应否解除，应充分考虑违约方的过错程度 及合同目的能否实现

——陈某诉新余某房地产公司

商品房销售合同纠纷案

【基本案情】

2019年12月，陈某与新余某房地产公司签订购房合同，约定出卖人应当在2022年5月30日前向买受人交付房屋；出卖人逾期交付超过60日，买受人有权解除合同等内容。合同签订当日陈某履行了付款义务。2020年1月25日，新余市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月20日，房地产等建设工程行业复工。2022年8月1日，陈某向房地产公司邮寄《退房申请书》，要求解除购房合同，并赔偿损失。双方协商未果，陈某遂向法院起诉要求解除购房合同、退还购房款及支付相应利息、违约金。2023年2月12日，房地产公司通知陈某前来办理交房手续。2023年2月16日，案涉商品房项目取得竣工验收合格证。

【裁判结果】

新余市渝水区人民法院经审理认为，疫情发生在案涉商品房施工过程中，即使在疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，但人员返岗需要隔离、材料采购需要检验检疫等，必然影响工程施工进度。延迟交付房屋非房地产公司恶意违约所致，且房地产公司承诺能够交付房屋，案涉购房合同目的并非无法实现，不应判令解除合同。但房地产公司逾期交房行为确给陈某造成了一定损失，理应承担逾期交房的违约责任。对于受疫情防控措施影响的逾期交房期间可根据不可抗力规则予以扣除。最终判令房地产公司以购房款的日万分之一向陈某支付逾期交房违约金，驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，陈某不服，提出上诉，新余市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

受市场行情以及疫情等因素影响，因无法按约交付商品房引发购房人诉请解除合同的纠纷凸显。人民法院在认定购房合同解除条件是否成就时，不能机械地仅依据合同文本判断应否解除，而应综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约时长、合同目的能否实现等因素确定。具体到本案，房地产公司在地区新冠肺炎疫情防控措施降低风险后，克服疫情管控给项目施工带来的影响，积极复工复产，并未以疫情为由不履行或怠于履行其应尽义务；案涉商品房交付时间虽较约定日期有所迟延，但并非无法交付，即客观上案涉购房合同目的仍可以实现，房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度，解除合同也不是本案解纷的唯一路径，应引导当事人转变纠纷解决思路，通过合理确定违约金数额，妥善解决逾期交房违约责任问题。上述处理，一定程度上保障了当地房地产行业正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。

诉讼攻略

诉讼是心智的博弈