2024年的市场，新规甚至超新规项目层出不穷，“卷”这个主题继续升华，从卷学铁商全能到卷产品使用率，层出不穷。
所以2025年我们有理由相信，这又是神仙打架的一年，各种高使用率学铁商全能大盘，继续搅动市场情绪。
按惯例，新旧交替之际，
本号选出2023年最值得期待的十大全新盘，并逐一点评。
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1.首先必须是高关注项目：地段好，高热度！
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2.选择尚未开展营销动作的新盘，期待程度高。
由于篇幅限制，将分为分为上、下两篇，从第十名开始盘点~
广州地铁双岗项目
该块地为双沙地铁站上盖，5号线停车场。
5号线咱们很熟悉了，它直达珠江新城、金融城，目前地块盖板已封顶，项目只需在盖板基础上修楼栋配套即可，开发进度会更快。
地块紧挨中建海丝
城，与竞品相比，它几个特点要关注。
低容积率（2.17）+北向龙头山山景+户型新规加成。
现在只是先出一期，后续还会配学校，毕竟TOD肯定是学铁商兼备。
当前板块比较卷，附近有旧改孵化的海丝城，未来方洲。
靠地段和产品胜出相对难，不妨价格方面突破。
毕竟1.7万/平的地价，算上配建1.8万/平+，定价弹性很大，老黄埔上车客不妨关注。
过去一年，海珠西楼市概括为“开卷有益”。
在“卷面积”、“卷价格”外，能不能“卷品质”？
这次，最懂卷品质的房企——绿城来了。
海珠客运站地块
命名绿城·馥香园
。
从产品线看出产品力不差！
从名字上可以看出，对应的产品线善于在园林以及品质方面发力。
其他城市的绿城·馥香园，
大都做了板式设计
，而且户型设计表现都很亮眼，诸如
超大南向开间、边厅设计、全明电梯厅
等等。
不过，其他城市的绿城·馥香园，基本都主打大面积产品。
而
广州的绿城·馥香园，总共规划5栋住宅，主打刚改面积段，门槛应该不会太高。
产品毫无疑问会成为2025年广州新房市场的流量密码，有两个方面原因。
一是绿城开发商在全国范围内，在居住品质上享有很高的美誉
另一点是海珠客运站地块本身的素质。
虽然从地缘上偏隅于内环线西南角，但其实各方面配套相当完备。
所以2025年，期待这个项目能给我们惊喜，无论是产品本身，还是总价上。
万科·理想花地新组团
提到荔湾最热门IP，相信不少人会脱口而出：理想花地！
2025年，理想花地上新了！全荔湾小户型置业者都要关注这次上新。
道理很简单：荔湾小户型基本清仓！！
现在荔湾的三房户型，基本接近告急状态，像花地湾板块，三房户型已经断供近3个月。
2025东沙板块的保利珠江印象，会有68㎡起小户型上新，但货量不多，预计又是跟雅郡一样秒光的节奏。
2025荔湾小户型置业者，多关注理想花地新组团吧，理由有三：
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首先推出的是朗庭东侧的组团，靠近地铁
，到花地湾地铁站，仅有400多米距离。靠近学校、楼下便是商业。
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其次，面积段75-180㎡（初步面积范围，非具体面积），三房面积占比约40%。
且这次为
超新规产品
，相比片区内最近2年热销的如朗庭、浣花里、和颂等产品，使用率又提升一截。
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第三个原因是新项目几乎全面实现了户户朝南设计
，新组团前后拥有较大楼间距，前后遮挡较少，采光视野相比朗庭，有明显升级。
来得早不如来得巧，白鹅潭第一豪宅IP华润白鹅潭悦府即将售罄，新王来接棒！
荔湾区陆居路AF020210、AF020244地块
官方也给出设计指引。
“鼓励外立面以玻璃幕墙、金属板材和石材干挂为主，提升品质感。”
看这定位和效果图，基本是奔着江景顶豪去的。
目前白鹅潭CBD的核心新房产品少之又少，白鹅潭悦府一年半时间内，550套货清盘已经证明片区消费力。
等陆居路地块上新之后，就可以弥补板块内新房的空缺。
它是白鹅潭核心第一个使用率能突破100%的新规项目。
｜图源：广州公共资源交易中心
此外，地块轻松享受三江汇聚的一线江景资源，与重奢商业万象城仅一路之隔，妥妥的白鹅潭C位。
它有望与华润进行互相配合，拔高白鹅潭价值：
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其一、地块内即将建成继白天鹅宾馆之后，荔湾第二家五星级酒店。
出让条件显示，AF020210地块用于建设五星级标准酒店（设置客房数量不少于320间）。
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其二、项目住宅地块将打造成白鹅潭核心区，第一个新规后的项目，阳台占比高达20%。
此外，陆居路244地块容积率站上7.3，地块限高150-180米，条件与白鹅潭悦府相当接近。
如无意外，二者将在面积段、产品定位上有所碰撞。
白鹅潭，新旧王交接，值得期待。
保利发展琶洲南区项目
2025年，稀缺的琶洲有望一口气上新一个巨无霸，市场肯定得震动！
保利发展在2024年拿下的琶洲南区三宗地块，其体量与琶洲南TOD相仿。
大盘出场，carry全场。
楼面价约4.3万/平的这位巨无霸，出来的新盘可以震动天河海珠市场。
向下可以抢保利天瑞、中海大境等天河海珠纯改善客户，向上抢珠金琶置换客户，它直接影响海珠与天河800到1500万价格段市场。
冲着珠金琶搅局者而来的它，拿出手的产品足够抢眼：
楼型及梯户比很顶：
全南向一字板楼，每栋楼均为纯板式结构，2T2的配比，在CBD中，这种产品足够稀缺。
颜值很顶：
建筑立面主要使用铝板和玻璃，全部无漆化处理，足够跟千万级豪宅市场竞品掰手腕。
产品力也不需要怀疑
