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最近上海的二手房很火，这个大家看2.7万套的成交量就知道了。

另外一边，上海的新房土拍市场其实也很有热度， 市面上久违的“地王”又出现了：

浦东新杨思地块， 历经超200轮竞价，土拍溢价率高达40%，楼面价7万多， 预估新房要卖到12万左右的价格才能有赚。

是开发商疯了？还是这块地确实不一样？

带着这些疑问，我去实地看了下，新杨思的“地王”，有一些 感受 想跟大家聊聊。

从老杨思说起

既然要聊新杨思，那我们就先看下老杨思。

杨思地铁站一圈，是之前的杨思老街一带，确实挺老的，很难想象这是前滩一站地铁的地方。

老房子，老界面，主要以城中村和老公房为主。

地铁站对面的思浦小区，竟然是上世纪70年代，在老破小中都算年龄大的。

这一片有个利好是杨思老街正在紧锣密鼓动迁中，未来城市界面会有提升。

界面稍微新一点的，是往东过了上南路的世华锦城那一大片动迁房区域。

那么，我们以主干道上南路为分割线：

上南路以西是杨思的过去， 这里的老破小非常适合一些前滩工作的刚需上车。

再往西过了长青路，有几个商品房，正宗的前滩辐射带。

上南路往东到东明路，是杨思的现在， 主要以动迁房为主，房子说差不差，说好也不算很好。

东明路的东边，就是杨思的未来了，也就是新杨思。

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新杨思的现状

新杨思这里，原本是恒大建材市场，经过大规模的拆迁后，目前是一片百废待兴的状态。

新拍地块的隔壁，就是上半年很火的新房， 新杨思上园。

新拍的地块

新杨思上园

作为浦东金色中环的重要节点，前滩下一站， 新杨思未来几年都会是一个大工地的状态。

交房后要长时间忍受周边脏乱差的状态，短期看宜居性差了点。

实地看下来，目前这里该清的该拆的，都清的拆的差不多了。

南部的城中村区域，清洁工阿姨说，一个月之内这里的剩余人员都会搬走，未来会建成公园绿地。

新杨思规划效果图

新杨思CBD规划：面积61.45公顷，总建筑规模约105万平方米。

住宅+商办+教育+公园，建设成型，板块的城市界面将极大改善。

约3.5万平方米的中央绿地、约7万平方米的公园缝合城市“绿脉”；

区域内同步规划落位一所幼儿园、一所九年制学校；

约2.8万平方米艺文业态为片区同时注入文化活力；

立体步行网络，打破传统街区界限，串联起全新场景的漫步式商业。

城在园中，园在城中，以“人”为中心，自然、商业、居住共生共长。

片区内，创意、融合、绿色为基底，未来或将形成一个“商业+住宅+产业+绿化”的复合多元城市区。

官方对新杨思的定位， 是国际消费中心，上海生活消费新高地。

开发量达到约120万方，由3个40万方组成（商业、住宅、产业公服），还有10万方的绿地资源。

往大了说，这里要打造浦东版本的新天地，服务周边和浦东腹地的居民：

高端消费休闲娱乐，高品质住宅，大体量绿地。

我实地走下来也感觉，这里最缺的配套，不是学校，不是医院，更不是住宅小区，而是商业，缺一个花钱消费休闲的地方。

中午想找个吃饭的地方都不太容易。

别说高端，一个万达或是巴黎春天都没有。

有的只是下面这种乡镇级的商业设施，基本沦为教培或者外卖基地。

这也就导致，周边单价10万+的别墅豪宅业主， 只能去几公里外的前滩逛街购物。

再次感慨，浦东确实是商业荒漠。

话说回来，新杨思这块饼足够大，有想象空间，

浦东的落地能力，我们也可以 期待 一下。

不过，这里有个隐忧是， 存量博弈的当下， 画大饼还好用吗？

而如果市区中环的cbd都吃不饱，那郊区的大量cdb，更是要打个问号了。

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割韭菜还是真价值？

那么，这块地到底值不值这么高的价格？这里的新房，卖12万到底贵不贵？

1）新杨思这里，有很强的区位优势：

唯一一个整体都在中环内，周边三条快速路三条隧道两轨交；

我实地走下来，这里目前主要是一条6号线，北部的13号线步行距离也相当远。

这也就导致，很多小区距离地铁的直线距离超过1公里，已经很难说是地铁房。

近地铁，是这个地块对比周边其他小区，无论是新房新杨思上园，还是二手房万科金色里程， 很明显的一个优势。

这一片自驾也相当方便，张江，前滩都在二十分钟车程以内。

而在未来，这里还规划了26号线的一个站点，轨交能级进一步提高，不过落地时间尚未可知。

2）从供给关系看：

浦东，中环，近地铁的新房，只要价格不是太离谱，品质不是特别差，基本都是不愁卖的。

浦东中环大体量的宅地，断供许久了。

我们曾经统计过，浦东有全市35%的新增落户人口，却只有8%的新房供应。

对应到浦西，65%的新增落户人口，足足92%的新房供应。

按这组数据折算，浦东买房的难度是浦西的6.2倍，真正的水深火热。

3）产品角度看：

这块地容积率2.0，限高60米，对比隔壁的新杨思上园容积率1.7，限高40米。

大概率是高低配，小高层+叠墅洋房，装标5000元，品质也有保障。

3）规划九年制学校。

而九年一贯制学校，基本没有差的。

坊间传言，很大可能是华二。

区域内规划了1所24班幼儿园和1所九年一贯，目前已经公示批复：

九年一贯学校，将于2025年底开工，2028年竣工。

学校竟然配备室内泳池，这种硬件设施在全上海公办都凤毛麟角。

搬来一所好学校，来帮新地王撑一撑场子，一点都不过分。

逻辑很清晰了， 别墅洋房拉品质，高层小户型卖教育，又是在卷王浦东， 确实不愁卖。

最后，这里面有一个疑惑点是，这里是浦发的大本营，为何最终竞得的是华润越秀中能建的联合体？

或者说，这次土拍背后的神秘力量，强行托底？

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新杨思的二手市场

既然这里的新房不愁卖，那到了二手市场又会表现如何？

我看了下，新杨思核心区域东西两侧，都有不少二手次新。

品质高一点，但价格比较贵的有尚东国际名园一、二期，尚东鼎，以及万科五街坊。

2007年的高品质洋房尚东国际名园，现在来看依然不过时。

尚东国际名园

产品包含小高层，洋房，和叠墅。

这几个小区可以说是区域内的品质天花板，6号线高青路站步行可达。

当然价格也相当“给力”。

价格低一点的是东侧的万块金色里程，万科新里程。

2010年的次新商品房，小区绿化物业管理都算不错。