经典案例：宋某某等与北京某邦物业管理有限公司顺义分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
案件来源：
北京市第三中级人民法院（2022）京03民终6747号
一审法院认定主要案件事实：
2017年6月30日，姜某、宋某某与某邦物业签订《前期物业服务委托协议》，甲方为姜某、宋某某，乙方为
某
邦物业。
该合同写明：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议。其中，该合同约定：
六、物业管理费及其它费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。
1．物业管理费标准：按建筑面积2.2元／平方米／月；物业管理费标准将按北京市法规、政策调整。
姜某、宋某某
提交照片证明物业不作为，小区卫生状况差、物业私自改变道路用途、地下室漏水、墙皮脱落、私拉电线以及
姜某、宋某某
并未实际在涉诉房屋居住，不应当全额交纳物业费。
某
邦物业表示，保洁人员每日定时清理垃圾；因之前消防通道乱停放严重，为了消防通道畅通，才安装的地桩，后停车秩序良好后陆续拆除了地桩；认可地下室漏水，已经告知开发单位维修处理；认可墙皮脱落问题，已积极联系开发商施工单位，2020年10月已经全部维修完成；不认可私拉电线等问题；认可
姜某、宋某某
未实际入住，但不认可应该按照空置物业管理费交纳，物业提供的是公共服务，服务对象是全体业主，是因为
姜某、宋某某
个人原因没有居住。
某
邦物业于2016年6月17日经核准成立，其经营范围包括物业管理，故
某
邦物业与
姜某、宋某某
签订的《前期物业服务委托协议》并未违反法律、法规的强制性规定，应属
合法有效
，双方均应依约行使权利、履行义务。
姜某、宋某某
认为并未实际入住，未享受过物业服务，仅同意交纳部分物业费。
一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
故，
对于姜某、宋某某主张的空置房屋未享受到物业服务不应当全额交纳物业费的辩解意见，一审法院不予采信
。
姜某、宋某某
表示物业服务不达标，但其
现有证据并不足以证明
某
邦物业在履行合同中存在重大违约行为
，导致业主丧失了根本的合同利益，且
姜某、宋某某
主张的物业服务问题亦
不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认
，故一审法院认为
姜某、宋某某
所述的问题
不足以构成减免物业费的理由
，故对其相关辩解不予采信。
故对于
某
邦物业主张的
姜某、宋某某
交纳2018年10月6日至2021年12月31日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于
某
邦物业主张的违约金，因
姜某、宋某某
并非故意拖欠物业费，故对于
某
邦物业主张的违约金，一审法院不予支持。
