成本高、回本慢，如何投出一个更赚钱的中高端酒店？

中高端酒店市场

新的发展面貌和特征

据Frost&Sullivan数据显示，2016-2021年， 中高端酒店数量的复合增长率为31.77% ； 而据麦肯锡数据显示，2019-2021年，家庭年可支配收入在16万元以上的中国城镇家庭数的年复合增长率为18%， 预计到2025年中高收入及高收入城镇家庭数量占比将达到 54%。

这些数据显示， 中高端酒店的投资热度持续升温， 同时随着 中产阶级群体的壮大，中高端旅游市场有望迎来更强劲的增长 ， 中高端酒店市场已是当下的主流投资趋势。

与此同时，随着 供给端的日趋饱和 ， 赛道的内卷加速 以及 新需求的不断涌现 ，中高端酒店市场也逐渐展现出新的发展特征：

其一是中高端酒店品牌质量参差不齐，同质化严重。 随着各类投资主体的积极涌入，中高端酒店市场的品质开始出现波动，品牌间的差异化日益模糊，发展速度与品质失衡问题愈发突显。

其二是中高端酒店市场的竞争迭代加剧。 从经济、中档酒店转换到中高端酒店赛道的投资人越来越多，同时头部酒店集团也在纷纷抢占中高端酒店市场份额， 竞争压力不断加大。

其三是品质用户的旅游需求正在不断升级。 据2024大众点评必住榜数据显示，品质用户（所有等级城市中的中等以上收入人群）的出行频次在提升，对于 美好生活、审美以及更舒适体验的要求逐步提 升，迫切需要市面上出现更多的优质酒店供给，这也对各大中高端酒店提出更高的要求和挑战。

第一财经发布的《2023消费趋势观察》也显示，接近94%的消费者选择了高质价比，优质商品的占比也达到了90.72%，低价因素占比仅为4.75%。从市场定位的角度来看， 质价比的产品通常定位于中高端市场，其主要的目标人群是中产阶级 。在许多发达地区， 质价比的产品占据了最主要的市场份额，能做出更多的收益。

因此，在当前酒店市场的机遇与挑战下， 聚焦于打造具有更高质价比的产品，从而满足消费住宿体验、形成差异化优势 ，可能是中高端酒店的一种有效竞争策略。

平衡质量与成本

以达收益最大化

那么摆在投资人面前的问题是：如何在 提供高质产 品的同时， 控制造价 和 运营成本 ，以实现收益的最大化？以下几个案例或许能为我们提供一些启示。

筹建视角：

选对品牌+做好筹建=更长的项目生命周期

华南区域的资深投资人陈总，深耕酒店投资领域10年，始终以消费者视角出发， 做极致的产品和服务。 目前他投资的两个中高端酒店于2022年10月正式入场装修，并于2023年7月正式开业，两个酒店的 单房造价均在15万左右 。除了旅游旺季，两个酒店的经营业绩均处于区域内中高端酒店中的第一梯队，一家酒店RevPAR为330元左右，另一家的RevPAR为430元左右。

陈总认为，国际中高端酒店品牌拥有更高的产品标准，能够打造出优质的产品。同时， 项目筹建期 的各项管理也十分重要，直接影响 投资成本 和 品质把控 。因此，陈总对门店项目筹建的各个环节都亲力亲为，确保每个细节都达到最高标准。其中， 隐蔽 工程 对酒店未来的运营品质有着决定性的影响。

1、工程质量进度把控： 陈总建议，选择品牌方推荐的施工单位更有保障。有过该品牌酒店装修经验的施工单位，深谙品牌的施工标准，从开工到装修，到最后的竣工验收，都有自己的一套体系化的流程，比外面找的施工单位更值得信赖。

2、隐蔽工程环节把控： 隐蔽工程直接决定了酒店营业后的品质，对于广大酒店投资人来说，在项目的筹建期，应把握好关键环节，从而最大程度规避投资风险。而对于中高端酒店来说，不仅要做好 基础的产品建设 ，降低投资成本，更要在 产品品质 上下功夫，从而 提升实际入住体验。

①基础注意点： 酒店卫生间 防水、空调性能和供水系统 是装修中的关键环节。防水不当会导致漏水、渗水等问题， 一旦需要返修则会耗费许多成本 ；空调风量和噪音也会直接影响顾客满意度；同样，供水系统问题也会降低住客体验，引发客诉，返修成本至少几十万甚 至上百万。

3、超品牌要求的投资标准： 陈总投资的所有酒店，投资标准都比品牌要求高。在他看来，酒店品牌升级迭代很快，如果酒店的筹建标准能比品牌标准更高， 酒店的生命周期就能更长，而且抗风险能力会更强。

经营视角：

融合文旅资源+场景需求=提升收益

QUEST MOBILE GROWTH用户画像标签数据库资料显示，2023年我国新中产及新青年人群占比为2.45%，同比增加6.4%。这部分新中产及新青年人群 线上高消费的意愿占比为39% ，线上高消费的能力占比52.3%。 这一数据也间接反映出，随着这部分群体的收入提升和认知提高，他们对文旅产品 的需求日益细化、分层、多元，追求 个性化、品质化、高端化 的旅游体验。在这部分人群的带动下，大众旅宿需 求势必会出现更多元特征。而针对这一趋势，不同投资人也有自己的应对之道。

· 地域文化+特色文化=高溢价的住宿体验

某区域型酒店品牌，旗下各酒店巧妙融合了 地域文化与“禅文化”的精髓 ，为顾客打造了一系列个性化的文化体验活动。不仅丰富了顾客的住宿体验，还通过社群文化的深度互动，提供了富有场景感的动态参与，这种独特的住宿体验可以为投资人在 同样的物业成本下带来更高的溢价 ；同时，酒店空间和环境的精心设计，不仅提升了审美价值，也为酒店带来了可观的 非房收入 ，如餐饮、休闲、文化产品销售等，进一步拓宽了收益渠道。

· “酒店+”新模式，拉动非房收入

对于年轻人和新中产阶层这部分的消费群体来说，酒店不再只是“住宿”的落脚地，而是寻求更多个性化体验，这也不断刺激着酒店深挖内容、深耕服务，做出更多的“酒店+”特色。

①错时融合不同业态，提升酒店坪效

以逸扉酒店（南京新街口店）为例，这家门店的大堂近500㎡，面积相对较大，投资人设计时，在大堂中开辟出了一块空间，将其做成了日咖夜酒的模式。

日咖夜酒，顾名思义，就是白日售卖咖啡，到了晚上则提供酒饮，将咖啡馆和酒吧两种业态错时融合在同一个空间中，也符合当下年轻人早C晚A（早C就是早上需要一杯coffee——咖啡来开始新的一天，晚A就是夜幕降临的时候需要alcohol——酒精来结束这一天）的新生活方式。

据投资人介绍，日咖夜酒的大堂吧溢价能力尚可，体现在房价上。 溢价约20元/间/天，比如有100间房的一个酒店，大堂吧的溢价能力就是2000元/天。 另外，为提升大堂吧的收益，以增加坪效，在这家酒店中，也会不定时举办一些小活动。比如举办儿童小手工活动，会带动家长过来，大堂吧的消费也会有所提升。

②贩卖生活方式+场景化体验=新的盈利点

部分酒店也在尝试让客人把他们奢华的酒店体验带回家，从床上用品和浴袍到茶叶咖啡和沐浴产品， 从单一住宿服务向生活方式跨界 ，例如尚美生活集团推出“尚客优品”，酒店大厅集合新零售、咖啡、烘焙休闲等多种服务为一体，让用户可以购买酒店中使用过的商品。

有些酒店集团品牌会构建自有ip，联名打造音乐、摄影、戏剧、阅读、星座等主题酒店，例如在兰欧+大英博物馆酒店里，提供IP场景化体验，既有大英官方复刻品博览，也让 酒店有更多的变现场景 。酒店在与品牌合作后，因为有鲜明的特点，自然也会增加收入。

总结

从上述数据和案例分析中可以看出，中高端酒店品牌市场仍保持着强劲的增长势头，消费者的需求依旧旺盛。随着消费观念从注重性价比转向追求更高品质的质价比，中高端酒店行业也在积极适应这一消费观念的变革，通过 不断优化服务 和 提升客户体验 ，实现更高质量的发展。

其一是 选择与酒店定位相符、具有高溢价能力的品牌。 在物业选址和品牌选择上，需要根据 不同区域消费偏好 匹配品牌，瞄准 城市商圈、新一线CBD与TOP级交通枢纽，抢占流量；同时也要注意品牌势能，选择在经营区域内具有 高溢价能力的品牌 ，借助品牌和所属酒店集团的力量，为门店积累更多高质量的客源，达成更高的房价和出租率。

其二是产品打造，把控投测期和筹建期各个环节。 投资人需把控施工全流程 ，尽量 做到产品 低造价、高质量。 考虑当下的前期投资成本的同时，也需要关注长期的运营维护成本，重视酒店经营的全生命周期投入。

其三是精细运营，注重当地文旅资源的深度融合。 旅游市场的不断发展和消费者需求的日益多元化，旅游行业逐步走向体验时代，消费者更加注重旅游过程中的情感体验和精神满足。因此，酒店方可以充分 利用在地资源和文化 ，推动产品迭代升级，优化品牌情感互动体验，形成有效的资源联动与营销互动，为酒店带来更多的生意。

其四是创新多元服务，提高溢价与坪效。 中高端酒店通过提供多元化的服务和体验，如高品质的餐饮服务、商务会议、休闲娱乐等，来吸引顾客，增加非房收入。同时，中高端酒店也可以积极探索新的收入模式，如社交电商、精酿餐吧等 多元化业态 来提升空间坪效，增强与消费者的联系。例如某酒店品牌就通过住宿+餐饮+电商的模式，成功实现了非房收入的增长，其非房收入占酒店总营收的15%。

最后，在高质量发展新阶段下，投资者要紧跟市场趋势，同时 注重中高端酒店 收益成本间的平衡 和 可持续增长 ，以确保在竞争激烈的市场中稳健前行，实现共赢。