距317新政已经两月有余，从目前的形势来看，以改善型需求为主的二手房市场受影响最大。
2017年5月份，二手住宅共成交10801套，二手房成交量环比下降36.09%。据中介数据统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月二手住宅市场实际签单量环比4月同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。可见在政策的高压之下，二手房市场降温明显。
那为什么二手房最近的成交量如此之低，佳爷认为有以下几点。
首先，二手房首付八成近乎全款。
购房人群其实可以分为三类人，分别是初次购房人群、换房人群、购买二套房人群。
北京的二手房市场多为换房的改善人群，这类人群的名下无房或者无贷款记录的少之又少，大部分人群都是二套房。二套房也分成普通住宅和非普通住宅，按照普通住宅与非普的认定标准来看，整个北京市场，市面上交易的大部分都是非普通住宅。新政之前，如果名下无房或者通过离婚的话可以做成首套房，首付就是评估价的40%，然而在317认房又认贷之后，首付提高到80%。现在大家买房几乎就是全款。
我给大家算笔账。比如您要买的房屋总价值1400万，又是二套房。
按照普通住宅来算，北京商品房五环内的普通住宅最高限价为468万，二手房大部分的指导价比较低。按照极限条件468万来算，未来贷款最多只能贷186万。
以前是可以把网签价格打高多贷款的，但是现在行不通了。按照非普的标准算，假如把网签价格打到1200万（二手房的网签价通常都比实际的成交价要低），就只能贷20%，也就是240万。
非普通住宅比普通住宅也就只能多贷款94万，对于1400万来说，94万的差额很小，但是非普通住宅的税费要高出来好多。可以看出，首付提高到80%之后，已经体现不出普通住宅和非普通住宅的意义了。
无论哪种方案，加上各种税费和中介费，首付全部下来都已经达到1300万了，几乎接近全款。然而新政之前做成首套的话，评估价为成交价的80%，首付为评估价的40%，首付即1400万*80%*40%=448万。由此来看,加上各种费用后，首付由之前的小500万提升到现在的1300万，大幅度的提高，势必将会影响二手房的成交量。
其次，换房人群纷纷处于观望态度。
对于换房人群来说，“认房又认贷”的影响是很大的，特别是已经把房子卖了，但还没来得及买新房的人。眼睁睁看着首付暴涨，却无能为力。尤其是那些已经签约，付了定金，但还没申请贷款的购房者更为郁闷。
整个市场上50%的都是换房人群，有的是为了孩子上学要换学区房，有的是为了提升居住条件卖一买一，或者是手里钱不多，已经在环京或者家乡的二线城市买了套房让钱保值，适当增值之后再在北京置换的家庭。政策一出，首付提高了几十万，甚至几百万，导致很多人换房难度加大，换不了房就上不了车。现在的市场上几乎没有买卖交易，市场就仿佛平静的水面，没有波澜。
第三，各类购房渠道阻力加大。
使用商业贷款购买二手房本就是市场主流，如今，北京商业贷款首付比例高企，5月起商贷利率优惠也完全消失，首套房最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%，商业贷款的成本、压力大幅提高，所以商贷买房的客户骤降。
商业贷款这个杠杆已经不好使，您可能会考虑其他的贷款方式，比如：抵押贷、企业经营贷等等。现在中小企业向银行贷款的利率也都上浮，利息加重。对普通大众来说利率太高，往往难以承受，也会从另一方面影响二手房的成交数据。
除此之外，央行在3月24日发布的通知要求各商业银行严查收入证明。在之前银行对收入证明查的并不严格。收入证明是购房者按揭购房的重要手续，一些楼盘销售人员为了推销房屋，极力怂恿不具备还款能力的购房者开虚假“收入证明”，以便在银行审查环节蒙混过关。
通知的具体内容是，各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。
如果开虚假证明后被银行识破，无法通过审查关，购房者要求退房就属于违约行为，而另一方面自身还款压力较大，如果后无力支付月供，更与开发商与银行没有一点儿关系了，弄虚作假的风险全由购房者自己承担。贷款买房开虚假收入证明，属于合同欺诈的行为，存在的法律风险是，银行可以欺诈为由要求撤销贷款合同。
第四，把房子卖了就可以立即买房？
您以为把手里的房子卖了就可以立即去买下一套房？您错了，您把房子卖了并不能立即拿到买家的贷款。在今年年初的时候房贷收紧已在二套房期限等方面有所体现，部分银行对房贷整体放款速度开始放慢，购房者拿到贷款的周期比之前有所延长。
银行放贷这个环节在整个二手房交易过程中是最慢的。
今天是6月2日，假如房子今天成交的话，需要面签、过户，时间最少一个月，也就是说，7月2号房子才能过户。据了解银行还有很多2月份的贷款到6月份都还没有放贷。如果您6月卖了房的话，7月过户，假设银行放贷时间按照4个月计算，您也得等到11月才能拿到钱，年底了！
其实，这个过程卖方挺亏的，房子卖了却拿不到钱。也就是说，如果您经验不足或者谈判能力不够，从房子卖了到过户之前，您手里只有定金，剩下的钱都没到您手里，所以您也就没有钱去购买下一套房。
按照目前信贷排队放款趋势，北京换房比例将明显降低。
第五，您仍在期待房价下降后再出手？
据中介数据统计，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。
面对史上最严格的楼市调控，二手房市场上的投资现象得到了明显的遏制。随着交易量的下滑，业主已经无力维持强势地位，买家观望情绪浓厚，市场议价空间增大，坚挺的房价开始松动，导致下跌成为必然趋势。
我相信现在仍有大部分人对房价有所期待，认为二手房的价格会继续下跌，期待着下跌之后再入手。但我个人认为现在并不是降房价的时候，现在是没有买卖的时候。
假如您的房子降价了100万，甚至200万，作为房主您还会卖吗？除非您真的急需用钱，我相信大部分人都会再等等看。也就是说，如果真的降了，您也不一定能买到。目前来看，低价趋稳将会成为北京二手房交易接下来的持续走势。
第六，为什么最近的新房市场卖的好？
我在直播里也经常说，现在买房要买新房。新政主要对二手房市场影响较大，之前几个月，北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，所以后市市场影响，首当其冲是二手房市场。然而新建住宅限价严格，约束了价格上涨，整体新房价格比较稳定。买新房也是最稳当的行为。
从目前来看，很多楼盘都限价8万以内了，比如上个月开盘的金玉府售价7万8千多，卖的也是相当不错。
所以，如果您有很多套房，抄底心态，可以等一等。如果是刚需或者刚改，拿房三五年自住，可以现在买，没有必要再等下去。
您认为还有什么因素影响了二手房的成交量下滑，欢迎点击右下方发表观点！
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