水库论坛问答  第277期（无限二套）

本公号实时更新水库论坛和水库知识星球欧神问答部分，每日一更新，敬请关注。

版权声明：版权归属 yevon_ou，任何转载行为请联系作者授权，否则责任自负。

微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第276期 （歧视的本质）

提问: 重庆耐德佳苑2改3,85平，118万，朝中庭，中间楼层，怎么样

回答：只能说马马虎虎啦，还行

提问: 殴大怎么看今天美团上市？市值还是很庞大的

回答：认筹机构主要还是腾讯。

后市流动性堪忧。

提问: 欧大您好，石家庄一套房子二次抵押能出来一百万，平时收入月供已经是极限，已经没有袋票。想用这一百万中的八十万全款拿下一个二线城市的房子，另外二十万用来还贷款。一般情况，这个比例应该是多少？是八十万全款二十万月供，还是七十万全款三十万月供，还是其他？谢谢

回答：那就不要动了。

有那么笋非买不可么。

提问: 龟帅，重庆抵押或或按揭后产证不用交银行的政策落地了吗？第一线的情况如何呢？

谢谢

回答：落地了，实操了几家了。

不过之前的还没退。

提问: 如了CQ户籍购房获得贷款后，户籍再迁出。 永久免房产税吗？按目前的政策。

回答：是的，按照目前的政策。

提问: 哥哥：本人特想过上衣食无忧的好生活，愿意多生孩子，不在乎男人有很多女朋友，这个想法是不是很low?可惜妹子投胎本事负数，眼看年龄见长还没过上梦想的生活，天天焦虑得睡不着，哥哥有什么好渠道/人推荐吗？

回答：狐狸精要求颜值9分，智商9分，情商9分。

哪有这么容易的。

坦白说，比上报难多了。

提问: 欧大万安，请问如果是银行员工的话，用信用卡来搞会不会风险很大？会不会连工作都没了？

回答：目前没见过出事的。

但是不推荐。

POS不要挂你名下，自己卡最好也少刷。

提问: 欧大，最近看到，纳税的自然人可以通过微信在“广东税务”上授权银行看到自己的数据。

它的宣传点是，授权后，可以xyk提额，可以方便银行给你快速批放贷款。

考虑到，银行可以知道自己的缴税情况，可能与自己的负债率不成比例，会不会影响以后在该银行的贷款，毕竟现在都是交流水的。

麻烦欧大帮分析一下，谢谢。

回答：坦白说，报给政府的数据越少越好。才是王道。

提问: 欧，你的郊区理论其实不合适了，之前是建立在大量进城人口基础上，现在没有那么多人了

回答：所以北京任何郊区都不能再买。

不可能兴起了。

提问: 大，怎么克服胆小怕事的性格弱点呢，很怕与人有纠纷，怕被欺负，在外都很怂，也许是从小缺乏安全感。但是cc却很敢加杠杆，身边的朋友都说有魄力，觉得自己很分裂，很羡慕吵架气场很厉害的人，怎么破

回答：现实生活怂的人，网络id往往很猛。也正常。

转500～1000w以后，你会逐步改变性格的。

提问: 欧大，目前上海要怎样快速卖房呢，想置换，价格已经是本小区最低，挂牌四个月，老看的客户还是乱砍价格，九折乱砍！卖得绝望了

回答：上海冰冻期，完全不卖才是上策。

提问: 大神 我女儿13岁  暑假去重庆看房200套时她也跟着看了一百多套 现在回家有空就抱着欧神文集看  已经看了4.5本了 我该让她继续还是专心读书比较好

回答：专心读书，了解世界。

不冲突的。

提问: 大神，请问如何操作无限二套？

回答：无限二套其实有点鸡肋，是指无论你在外地有多少套房贷，在上海再买都可以做成二套，不限贷。鸡肋在于上海的二套价值不大，一般都是全款再抵押。只是对于某类人群来说，也是可以用上的，多条路总是好的

提问: 听说现在重庆可以不压产证了，那么之前按揭贷款的产证可以去银行取嘛

回答：慢慢来，未接到通知。

提问: 欧大过节好，请问:

北京双井，富力城、合生国际、CBD总部公寓这片，大概单价九万左右，您感觉比较其他板块潜力如何，算优选吗？

回答：还可以吧，不算差。但也不是暴击区域。

跟随大市，生活方便。

提问: 想问欧大，一个男人要是真疼爱自己老婆，舍得让她一个接一个不停的生孩子吗，对身体的损耗太大了。

回答：实在要孩子，去代孕应该最好吧

在一个家庭中，夫妻关系难道不比亲子关系重要吗。

多生孩子，没那么可怕吧。

让女人出去工作，才是摧残呢。

提问: 欧神，

1.奥派对父母管不管看孩子这件事怎么看？

2.奥派对孝顺父母这件事是怎么理解的？

回答：你的孩子，你自己负责。

孩子18岁以后，对自己负责。

孩子18岁以后和你缔结的任何契约，予以承认。

提问: 欧大:45层以上东南向可以看海，单价含料精装8.8万！1层到50层差价不到1万，每层差价0.02%吧！我想优选190看海的，共50套，选不上190的选150看海的，选不上看的选尽量高层的！我看了价格，三种户型单价都基本差不多，低楼层1层79000~80000万，到50层8.8万，89平、150平低楼层便宜起价8万，190的低楼层起价8.3万。45层以上看海三种户型都8.8万左右！

回答：每一层差200元，那是0.25%呀。

海景也没有卖出溢价。

那应该尽量买最高的，最好的。

提问: 欧大，其实钱是永远不会“锁死在房产的”。比如说下家500万买了房子，上家拿这500万有两种选择：消费或存银行。消费的话等于500直接流回市场；存银行的话，如果以消费贷形式出来，又流回市场，如果以政府基建的形式出来，等于投到了基建“投资”。符合“生产=消费+投资”。这样的话，其实目前说的二战的原因，或者说资本主义周期性危机的原因“钱流向少数富人造成社会整体消费降低”其实是骗局，因为同样多的钱都给一个富人，消费少了，但是投资多了，根本不会造成萧条，是不是能够这样理解？

回答：是的。

最后一段略有错误，参见《正本清源说通缩》

提问: 大，对于非水库人，上海目前是置换改善好时机吗，房子卖不动，但是买有机会淘笋。如果涨起来，好卖是好卖，但是买到心仪的房子贵且难，所以一般置换选什么样的市场好一点呢

回答：上海原则上不置换。

交易成本实在太高。

提问: 欧神请指点，cq建仓1800平出头，买的最小150平，最大360平，全是两江四岸的10年后次新房，单价大部分在豪宅税线下。目前还有继续建仓类似标的的机会，如果5年内现金流顶得住，请问是否还能继续按这个思路建仓？

回答：有赚钱效应的话，就把赚钱的事反复做。

提问: 现金1亿，年收3000万，抄房何适吗？如何抄？

回答：没法做。

绣花般的建仓非常困难，几乎没办法优化到高效率。

提问: 北京农村有拆迁指标，可以1/3价格购入小产权房（市价100W多一套）

优点是可以多套，不占票，村里回迁房推倒可能性几乎为无

缺点是占资金，有流通风险

这种可以试试吗？

回答：小赌怡情

提问: 我神你好，假如有一天不再印钞了，是不是就没有继续N的意义了？那时候储蓄才是美德是吧？

回答：概率还不如退回石器时代。

提问: 请问欧神，现在组织地市人来省会买房，遇见一个新的问题，很多地市人号称通过云支付买房，消费全返，他相当于原来债权转让的房子。虚构的一个很高的房子溢价。但是和地市的人无法沟通啊，这个事情怎么解释？

回答：不就是庞氏骗局么。

11500云币兑换1500元，相当于1:8

拙劣的低档的骗术游戏。

提问: 欧大，遇到天花板漏水大概率是楼上浴室的原因。现在楼上是租客，不让打开浴缸检查。物业也联系不到原房东（租客租了4年把房东电话换成自己的了），租客也不愿意提供房东电话。

钱的问题，我觉得我无所谓。但是不让打开检查原因，就无法解决问题。有什么办法吗？还是只能打官司？

回答：打110试试

提问: OS，坐标南京，我岳母58岁丧偶，退休无房，南京户口，如果用接力贷，是不是产证一定要上她的名字，因为涉及到她很快要再婚，我们有什么方法能够去她的名字改成我和太太的名字，这样我们以后卖房就可以不牵涉到她的新任丈夫。

回答：接力贷她作为主贷人，肯定要上产证，而且不能下产证。

结婚算婚前财产，买卖不用配偶同意。

提问: 欧大，区分精英金融男和金融民工的标准是？1.年薪？挖坟曾见“600万年薪以下都是民工”的说法。但，牌照垄断＋各势力扩金融版图，不少真·金主爸爸是国企，精英存在薪酬限制80-100封顶。还是说，精英就不会待在体制内金融业，留下的是被刷掉的？但又不否认有的人（例如世家子弟镀金）就是奔着平台和资源去的，家族里团队作战分工不同，有人台前有人幕后。2.由1推导，划分依据能调配的资源？那么如何量化。3.是否参透水库精神并执行？有人隐约感觉到了却不愿承认，非要活在虚幻的高大上中。也有人看透了，100%赞同理论，但要体面，不敢“纡尊降贵”执行。有人看透了，夫妻档，自己外资投行金融狗赚钱背债名下没房，老婆炒菜。

回答：金融行业，年薪150w很Low的。基本属于打压玩复印机的。

150w是个巨大的分水岭，基本属于“高金融”和“低金融”分界线。

提问: 大大，想买macan，贷款好还是全款好呀，贷款怕占额度，全款是不是对以后贷款和办卡有利？

回答：真金白银60w，当然贷款好。

只不过利率要11%

提问: 请问欧大，有一个贷款中介说，可以把正在抵押的房产证拿出来，再去另外一个银行做抵押，这种靠谱吗？

回答：这就是二押

提问: 仁恒为什么渣，仁恒二手可以买么

回答：一流的价格，三流的品质。

二手市场往往七八年都没有涨幅，例如仁恒河滨，仁恒森兰。

提问: 龟少，北岸江山新房能买到吗？是不是不能按揭

回答：据传15万茶水费

提问: 龟帅，重庆做抵押贷款，放款到第三人账户。可是这个第三人过几天他也需要去做一笔贷款，这样会对他的贷款放款有影响么？两笔贷款不在同一家银行做。

回答：几乎无影响

提问: 小龟，现在重庆买公司就可以破三无按揭吗？有中介推这个业务，是坑？

回答：不可以。

对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

买公司并不能破。

提问: 欧大，有一对外国朋友因为学校只给50万在上海买房（不买房50万也不给），本身也没有积蓄，如果贷款买房的话建议买在哪里呢？奉贤买个小房子可行吗？谢谢

回答：找你合伙买啊。

提问: 国外买和贷款都容易很多，那么国外的负债算负债么？

回答：算

提问: 龟总，重庆可以做2押了吗？房子涨了60%，想套点钱出来防身可以怎么做？

回答：9月之前没有二抵产品，9月产证可以拿出来之后从规则上是可以的。但银行不会行动这么快，二抵的产品还有待观察。

提问: 欧神好，追求单位一个女同事，没有成功，中间没有什么过火情节。但是最近听到一些流言，包括我追求她的一些细节，追了多次之类的，我怀疑是当事人自己透露出去的。不论有意无意，我心里很不高兴，但也明白嘴巴长在别人身上，言论自由，作为男人，我该如何坦然释怀呢？谢谢

回答：如果你真喜欢她，就追第二次。

提问: 外地三无人员交了12个月社保后 为了三成首付  我的单位  收入证明 借银行电话的座机等等都必须弄成重庆本地的吗

回答：解释成母公司也行。

提问: 龟总，首贷审核通过，等放款中，此时去二贷，会影响首贷的放款吗

回答：大概率不会，因为时间差够长。

提问: 欧大，高评的房子已过户，但是银行放款出了问题，业主威胁说要按合同要求fu

回答：合同肯定签明暗二份的。

他拿不到钱。可以起诉。

见招拆招吧。

提问: 欧大:深圳华润三中了，90、150、190三个型总价分别是700万、1200万、1600万，单价8.5万，受总价控制，首房首贷选哪个户型？

回答：怎么190m单价反而高。

我有一点吃不准。

提问: 灯塔，xyk若每个月账单日后刷一半额度，紧接着下个月账单日后再刷另外一半。

回答：银行眼中，这是50%使用率还是100%呢?谢谢。

100%

提问: 欧哥哥，近期北京很多互联网公司上市了，会不会在解禁期之后，成为北京房价增长的推手呀？

回答：会

提问: 欧大，90后小夫妻，入行4年 ，渔村900平，您怎么评价？

回答：妥妥的亿万富翁。A9近在眼前啊。

提问: 欧神  深圳三无 把资产整理一下  年前能搞出3.4百万左右 是用57岁老人的首房首贷去深圳破限购买还是在本土省体多搞几套？

回答：倾向主场拆散

提问: 欧帅，北京，前期通过桥资金，期房公积金审批后，封顶放款时会因为名下有抵押贷和消费贷不放款吗？谢谢回答！

回答：纯公积金贷款不拉征信。

提问: 大，打算在主场把sfsd打掉（一手房）再去落户CQ做二贷。办到哪一步就可以着手迁出户口了？网签后？不用等到首贷放款吧？

回答：你急死鬼投胎赶那二个月干嘛。

理论上过户后

提问: 那为什么您对去国外买房这么不屑一顾呢？

原因在于即使是国外负债买入，其负债的质量和收益跟国内也是没法比的，其背后对应的是中国国力的快速上升和纸币的持续滥印？

回答：了解到国外房产，房租收益比还是不错的，属于成熟市场，最后收益肯定是没国内高的，但是付出却要更多，跨地域的问题 熟悉度的问题这些

因此最后trade off来看，投入产出比是很低的

在想通这些，觉得还是有必要买的，就可以买了？

负债端没有问题。

资产端有点问题，通常升幅缓慢。

提问: 欧大:深圳总价控制多少？华润三中了，选190是不超点总价控制？

回答：七八百万都算是工薪住宅了。

哪里有190的户型？

提问: 大，可不可以透露您现在的仓位分步在哪些城市，比例怎样，以后打算重仓哪

回答：主力还在京沪。

外省无论买再多，抵不上京沪五套。

提问: 请问欧神，如果从售后的岗位转到售前岗位需要做哪些准备。本人刚本科毕业3年。

回答：不需要准备，咬着牙上。

提问: 欧神，你沈阳的房子，会计算在每年的2n里面吗

回答：算

提问: 欧神。一人出首付和购买倒挂盘的关系。一人出月供和sfsd名额。  最后出手时如何分钱比较好？

回答：《合作买房手册》

提问: 欧大你好，为什么这些人老是造谣你，应该怎么处理这种？

回答：《自由主义的诈骗观》

自由主义不负责辟谣。

提问: 欧哥哥，如果生育率下滑，那是不是更利好一房？目前渔村两房单价比三房低，是不是可以入手？

回答：未婚:          一房

新婚，单胎:    二房

二胎:          三房

提问: 欧神，想问，每年2n是指同一个城市2n吗

回答：不用

提问: 欧大，这个意思是现在的按揭利率如果上浮20%，未来按揭利率变回基准利率的话，我还能申请调成基准利率吗？需要什么条件去操作？

回答：可以。

写申请，待批。

提问: 欧神好，请问上海产证密码纸丢了有什么办法最快解决吗？过户需要用。

回答：挂失，七天

提问: 神，如果真的遇见狐狸精，你一定不会介意她有四个前男友的 ，对不对。

感觉我谈恋爱屡战屡败的原因，多多少少因为一直在低端市场找，然后自己又不够高价值，没法进入高端市场。

回答：你必须和过去彻底切断。

提问: 欧大，坐标渔村，复式原户型中的楼梯位置不好，浪费面积多，改一下会多出来上下两个房间，但是要找另外一个位置的楼板打开做一个楼梯，这种是允许的吗？如果包给自如，他们能不能做这样的装修？

回答：楼梯随便改。

自如是垃圾，渣。它帮你改，你都不能放心的。

提问: 欧大，请明星代言有什么潜规则，直接在微博联系经纪人会便宜吗！？

回答：实际价格，一般是报价二折左右。

一般通过广告公司中介，除非你大企业。

提问: 欧大，早上好。坐标CQ渝北，看了两套房子，地铁房，紧挨着的两个小区。

A：04年事业单位集资房。优点：房子户型好，楼间距宽，绿化好，物业也不错。小区外立面还算干净。缺点：挂牌量少，大众关注度不高。房龄偏老，小区整体的设计风格有明显的年代感

B：09年商品房。优点：小区外立面更符合现代审美观。挂牌量ok，关注度比A高。缺点：房型一般，小开发商，施工质量不太好，感觉层高和门框大小都不如A。而且物业也不太好，小区整体偏旧

入手价一样，银行评估价也一样

计划长持5年，请问如何选择，谢谢

回答：信息不足，无法判断

我会选A

提问: 哪些品牌的房子好？

回答：当地区开发公司。

提问: 欧大，如果房价的上涨是基于地价，那么，从理论上讲，长期来看，是不是层数越少(甚至于别墅)越值钱？

回答：也要看货不对板的问题。

正确的说法应该是: 根本就不该建别墅。

提问: bj二环边03年小区，147平今年成交数套都1000万多，朝向差不多的250平复式1200，算笋么？可入否？

回答：笋  入

提问: 建行早上打了50块钱，工商打的100多块钱，备注利息，这是？

回答：每年3.21，6.21，9.21，12.21银行系统结息。

提问: 神，您说原则上不套公务卡，那么我是否可以在公务卡发卡行申请另外的卡种，用来tx?谢谢。

回答：可以

提问: 欧大，工行刷到七星，办了个国航白金额度还是以前的2万，怎么能提额啊？

回答：概率问题，不是必胜。

还和银行放水周期有关。

还和服务七星，贡献七星有关。

先收着，有空再试。

提问: 欧大，乖乖女突然喜欢上纹纹身是啥情况？

回答：试过二次就不酷了。

有一二周的，玩玩好了。

提问: 欧大，深圳这两个月很多小区的挂盘价真的降了

回答：哦，那你就继续“专注”降价信息吧。

提问: 欧大您好，我的基本情况是石家庄一套九十平（买入时九千，贷款百分之七十，现在两万），成都一套五十平（买入时一万，贷款百分之七十，现在两万），沈阳两套五十平（刚六千贷款买入），现在已经没有袋票，夫妻月收入两万，接近一万用于还房贷，没有任何存款。

打算在强二线城市或者北三县中选一个城市交社保来准备房票，有房票以后，石家庄卖出或者二次抵押或者成都卖出，郑州、长沙等都需要两年社保，燕郊需要三年社保，您认为，根据我的财务状况，哪个城市最适合我？哪个城市最适合我现在交社保来准备房票？

回答：继续沈阳好了

提问: 欧大提到bj五环外郊区都不行，那tty还可以投资吗？

回答：你可以认为北京人口不增长。

那一切新区维持现状。

提问: 申请JYD，自己在经营企业任职高管，但不是股东，可以吗？

回答：小部分银行可以。需要很有名公司。

提问: 请问欧大，有一个贷款中介说，可以把正在抵押的房产证拿出来（不用赎楼），同时再去另外一个银行做抵押出7成款，这种靠谱吗？

回答：不是7成，

是一共7成。

提问: 欧大，银行员工最好不要tx，那公务员呢？

老师和医生呢

回答：套现不是罪。

只有人事斗争非常严重的地方，才需要谨慎。

教师医生根本无所谓。

提问: 华尔街的金融精英的真正价值是什么，为什么能拿到超高薪水？

回答：离印钞机近

提问: 上海远郊新盘，购入不足一年，总价250 付七贷三，现在不看好后市，要不要亏本卖掉？

回答：明盘，远郊哪里，差异很大。

提问: od，您说的贷款中介工作，是做贷款销售吗？还是做贷款渠道

回答：这二者有什么区别。

提问: 欧神好，您说经济学不分流派，只有讲道理的与不讲道理的，那么可否作如下推论：

1、恋人没有好坏，只分爱与不爱；

2、如果上述推论成立，那么在处理感情挫折时（包括对方伤害到你时），正确的做法是否是承认非真爱并坦然放弃，并且不再追究或纠结于对方的欺骗、隐瞒、公开中伤等；

3、如果可以做到第二条，但是心结该如何打开，完全靠时间+另一个人？

请欧大指教，多谢！

回答：感性不是理性。

娶这个女人会不会发财，是可以定量计算的。

可要不要娶她，纯由夜风中一缕香水决定。

提问: 现在苏州是不是有信用贷的话，房贷是批不下来的？

回答：没有这个说法，多试几家银行。

提问: 欧欧，重庆一人新房两套并发，另一人新房两套，二手一套同时并发。都需要注意什么？销售能知道放款时间吗？

回答：说线做泪，目前大环境也不好。

新手千万别以为诸事容易，找一个老手帮着你更好。

预留差次补救手段。

提问: 欧大，抵押并发的话，那将来还不了钱，房子归谁？

回答：抵押并发，批了n（n>1）家你也只能选一家贷款，其它家你是违约的，批了贷款给你，你选了一家你觉得合适的，不是批了n家你能贷n家

提问: d 问个职场问题，新的领导管理思路混乱不懂为人，见谁都骂，走了很多人。我本来想在这里安胎不惹事，没想到她三天两头进门就对我大骂（一个一个办公室怼过去那种），很影响心情。这种时候是认怂继续挨到生产日，还是干脆病假到生呢。虽然不缺钱不走仕途但是长期病假在国企有什么忌讳吗？

回答：死猪不怕开水烫。

如果更上层有一个老板罩着你，就可以大胆辞职。

提问: 上海过去一百年，经历了砖木石库门，老公房，老塔楼，板楼。这样一个建筑发展过程。年轻人往往喜欢新板楼，导致前三者越来越无人问津。   我想问的是，欧神认为建筑质量在未来20年还会有重大提升吗？   如果还像过去100年这样飞速发展，那现在的板楼过十年会不会也被10后唾弃呢？

回答：有可能转成全钢。

镂空式建筑会大为盛行。

好消息是，这一届极度保守，2025之前生产力发展缓慢。

提问: od，国家放开二胎三胎，我们建仓对于老破小、以及二房户型如何对待

回答：影响应该是缓慢的，五年之内毫无影响。

五年之后，利好小三房，不利二房。

一室户无影响，反正都是单身狗住的。

从零开始学炒房

往期目录

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1 8 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108