地是国庆前一天拿的，楼面价2.99万/平，而名字是这两天流出的。
不仅如此，越秀已经把这块地的入市节点，初步定下来了。
这速度，是真的绝！
这年头的项目，没有最快，只有更快。
还记得国庆前一天，越秀地产经过24轮竞价，以9.8亿元拿下白云区怡新路以南地块。
这是除了南方面粉厂之外，这两年广州土地市场上，少见的竞价超过20轮的宅地。
成交楼面价约29907元/平，溢价率13.3%，主打一个快靓正。（旁边的天河和樾府、西派天河序可售楼面价5万+）
项目就位于天河白云交界处，紧邻18号线北延段的京溪路站，学铁商都有。
怡新路地块不仅悄悄公布了案名：越秀·云樾府，而且项目已经开始请人了！
业内朋友告诉我：项目内部国庆都没有休息，在做一些前期准备了。出图、报建、成本招采、现场桩基和底板施工、营销宣传等工作，都在同步推进。目前，展示区方案已经确定，首开楼栋已经开始打工程桩，售楼部、展示区范围支护桩施工完成。项目的目标是11月30日展示区开放、12月6日开盘！也就是从拿地到开盘，或许不到70天！咱大胆点想，说不定今年就能卖掉一半？越秀·云樾府的诞生，充分演绎了一句老广的口头禅：唔洗急，最紧要快！（不用急，最重要是快）做下一个保利和颂
这样的节奏，云樾府要走什么路子，不难猜。
快节奏、刚需刚改、差异化。
去年底席卷荔湾的保利和颂，如今即将清盘。这是多少开发商梦寐以求的爽文剧情？！
当然，越秀云樾府到底能不能席卷白云，咱们得结合它的价格和条件。
大家都知道，现在房企拿地热情普遍不高，9月30日拿出的四块地中，只有一宗成交。
这块地能够获得几个房企的关注，我认为有几个最重要的因素：
1、云樾府属于京溪板块，是有大框架在的。
地块位于白云山东麓，可以清晰地对望白云山！
紧邻在建地铁18号线北延段的京溪路站，还有规划中的26号、29号线。
通过京溪路站，乘坐高速地铁18号线，可以直达东站、珠江新城、琶洲。
关于项目地块各个方向的视野，我们已经实地踩盘、航拍，有需要的联系房小哥：
同时，广东省妇幼保健院、南方医科大学、金茂广场、梅花园广场等优质教育、医疗、商业资源环绕，生活颇为便利。
教育方面呢，地块大概率对口白云公立小学龙头京溪小学，另外配了一宗中小学用地。
2、如果设计得当，户型使用率有望突破120%。
按照规划条件，其出让规定阳台占比为25%，比一般新规的20%还要高。
这一水平，仅次于南方面粉厂的30%。
加上项目容积率只有2.5，做低密高赠送的小高层，很有看头。
3、周边改善为主，产品填补市场空缺。
距离地块几百米的楼盘，有越秀天河和樾府、中铁建西派天河序。
这两个盘最小的面积约108平、120平，均价8万/平。
板块一手住宅情况
来源：中指院
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| 项目 | 产品 | 目前状态
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| 西派天河序 | 125-190平 | 可售套数约240套 |
天河和樾府
| 105-140平 | 项目去化已接近六成
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也就是说，周边缺乏刚需、刚改产品。
因此，越秀云樾府和两个邻居的客群，一定是有差异的。
客观来说，越秀云樾府要造出好成绩，并不算难。
只要打好“差异化”，拼拼产品力，故事讲到位，刚需刚改客群需要的“点”这里都有。
根据中指院数据，梅花园-京溪板块的在售货量只有几百套，库存量不算高。
小K统计，在京溪528套的二手挂牌房源中，超过20年楼龄的，占比超过60%。10年以内的房源，只有不到2%，只有11套。（来源：链家）该板块多年供应稀缺，和天河新产品也存在价差，云樾府或满足周边置换需求。云樾府还有一个隐藏利好，周边的新地块少，直接竞争对手比较少。
或卖5万/平？
绝对不能太贵，一旦上了6万，或者7万+，不会买家的心理可能是：这个价都可以买天河了，也可以白云新车，为什么要来这里？项目高层可望珠城天际线
高级性价比，是保利和颂决胜的关键秘诀。不但碾压周边一手，甚至还低于周边二手。目前，周边二手房如恒大御府，价格约5.8万/平，云山熹景价格约5.3万/平。咱们刚刚也提过，云樾府的拿地价格不算高，总价9.8亿，售价上有很大空间。算上学校、道路、绿地等配套，可售地价大约3.4万/平。
地块周边
算上其他一些设备、资金利息、营销费用等等，开盘5万/平左右，包有得赚了。
推测就到这里，接下来的舞台，交给越秀云樾府！
如果大家最近有买房计划，或想知道新政后各盘价格有无变动，也可以找房小哥聊聊：
