主要观点总结
文章主要介绍了位于老黄埔的未来方洲项目的最新吹风价、户型、位置及未来发展与配套等信息。该项目将推出不同类型的户型，从最小的79㎡三房到较大的142㎡双套间。文章还详细分析了项目的选筹策略，包括不同户型的优势和劣势，以及推荐了不同预算下的选择。此外，还介绍了项目的地理位置、交通、学校、商业等配套信息。
关键观点总结
关键观点1: 未来方洲项目吹风价及户型分析
文章详细介绍了未来方洲项目的吹风价以及不同户型的特点和优势，包括79㎡、95㎡和142㎡的户型。分析了这些户型的使用率、景观视野和价格等因素。
关键观点2: 项目位置及未来发展
文章强调了未来方洲项目所处的位置，指出它位于沿江经济带，具有数字智创集聚区的定位。同时，还提到了文冲东旧改项目的发展规划和配套设施。
关键观点3: 项目的配套及交通情况
文章提到了未来方洲项目的配套情况，包括学校、地铁和商业设施等。同时，还介绍了项目的交通情况，包括距离地铁站和商圈的距离。
关键观点4: 选筹策略及推荐
文章给出了针对未来方洲项目的选筹策略和建议，包括不同预算下的户型选择和楼层选择等。同时，还提醒了项目的劣势和需要注意的事项。
正文
这样说吧，这个总价段在整个老黄埔其实没什么可以选的，所以这个价格将会直接冲击整个老黄埔在售的一二手。
比方说富颐、中鼎没有300万内的产品，同300万内的项目中，中央公馆、星航的学校相对一般、海丝城和黄埔新城的地段更往东边靠近增城。
所以未来方洲配套上是有优势的，吹风价明确之后，看老黄埔的客户有了更多选择的机会。
1、
79㎡是老黄埔面积最小的三房之一
，做到南向，目前能对标的只有自家兄弟海丝城，但未来方洲的位置会更好，所以这个产品的对手并不多。
2、
95㎡做到了3+1房使用率很高
，整个老黄埔门槛最低的一手类四房产品之一。
3、
142㎡是双套间
，也是老黄埔目前少有的144㎡以下做到双套间的产品。
开盘在即，冻资可以锁一个折扣，还有园长的额外礼包，想买的加我。
整个文冲东旧改分为三个片区，渡头、文元和江北。首开推售的是文元组团，也是整个文冲东旧改融资住宅面积最大的组团。
首开组团的容积率4.92，由9栋31-56层的楼栋组成，有超高层规划，但因为半围合式的设计，所以感观上不会很密，全部朝南。
文元片的南部规划口袋公园，没啥遮挡。
基本都能望江，高层的江景会更漂亮。
首开1、2、4栋，从现场的航拍看，1至4栋的进度差不多，首推产品和特点有一定差异，打了错位，尽量避免内部打架。
1栋最靠近黄埔东路，是受黄埔东路影响最大的楼栋，优势是，两梯五户设计，非超高层，以小面积为主。
2栋相对靠内部，受噪音影响相对较小，所有的朝向都和1栋错位，不太受1栋遮挡，唯一有影响的是南向有幼儿园，所以低层只能望园林，不太能望江。
4栋位于整个项目的相对中心位，正南正北分布，景观视野最好，主要以改善产品为主，是超高层。
首推的1、2、4栋共有5个面积段，大抵可以分为7个户型
（部分因朝向不同或多一个入户花园，但总体格局相近，视为同一户型）。
其中门槛最低的79㎡位于1栋最靠路边的位置，会有噪音影响，主要看价格。
95㎡3+1房位于1、2栋不靠路或靠近车库的梯腿及4栋或受128㎡有小部分遮挡的梯腿，会有一定的影响，但能接受。
108㎡3+1房位于1、2栋朝向和景观相对较好的梯腿，属于95㎡的进阶。
128㎡及143㎡朝向和景观面最好，这个看预算入手。
其中A1、A3是同户型产品，与路的距离相近，这也会是全盘价格最低的户型，而且预计低楼层会很便宜，适合预算不多上车的同学，
如果预算相对宽裕，建议优选A3东南向的中高楼层
。
A2户型是纯东南朝向户型，东西卧室都有L型飘窗，空间的使用感会更强，但北侧卧室会和108㎡户型对望，需要看是否能接受，同样，建议选中高层，受噪音和粉尘的影响相对较小。
1栋的95㎡是5开间朝南的设计，户型设计没得说，最新规的产品，而且南北对流，但低楼层会受幼儿园一定的遮挡，建议选10层以上，比幼儿园高出几层，会相对舒服。
2栋的西南两条梯腿户型是一样的，四开间朝南+宽阳台，同样会受幼儿园的影响，建议选10层以上。
2栋B2户型是单边位，南北对流户型，采光会更好，私密性会更强，东面是商业地块，但暂时未有方案流出，不确定是否有遮挡，不过会有一定的楼间距，影响不算太大。
2栋B3户型和B1户型相近，多了一个入户花园，且客厅报建了飘窗，相当于客厅有80cm是全赠送面积，使用率会更高。
2栋有4条梯腿是95㎡，为了方便选筹，我在平面图上标注了。
另外还有108、128、143㎡的选筹，大原则是尽量选择楼层高于幼儿园，视线无遮挡的产品，具体的分析，篇幅有限就不写在这里了。
这个项目主打江景+学校+地铁+商业，学铁商都有，配套上基本不缺，黄埔东路直达天河，与核心区的距离很近。
位于沿江经济带的位置，定位数字智创集聚区，未来文冲东旧改也会规划有写字楼，引入产业，规划和发展前景不错。
学校是主要卖点，开盘前确定了九年一贯制华师附书包，现场输出25年能建好，26年开学，对于考虑小孩读书的家庭，可以留意下这个时间点。
首开组团距离地铁13号线双岗站很近，实测出站后步行4min，可以在鱼珠转5号线到珠城。
距离双沙旧改的万象汇，不过是过个马路，距离商圈很近。首开组团旁边，未来方洲也会建一个10万㎡的商业体，项目内部还有类似于永庆坊这样的文保商业，浓度挺高。
整体来说，户型可圈可点，特别是79、95㎡都是目前老黄埔相对有优势的产品，无论是一二手都会有竞争力，项目配套也不错，学铁商都有。
项目将会在今天下午截止认筹，想买想看的，加我，帮你安排。
