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282万起！未来方洲今天开盘，最全选筹来了！

园长说广州楼市 · 公众号 · 房地产 · 2024-10-12 00:03

正文

文：阿信

未来方洲的最新吹风价，出了！总价282万起！

今晚正式开盘，估计现场还会有惊喜。

这样说吧，这个总价段在整个老黄埔其实没什么可以选的，所以这个价格将会直接冲击整个老黄埔在售的一二手。

比方说富颐、中鼎没有300万内的产品，同300万内的项目中，中央公馆、星航的学校相对一般、海丝城和黄埔新城的地段更往东边靠近增城。

所以未来方洲配套上是有优势的，吹风价明确之后，看老黄埔的客户有了更多选择的机会。

1、79㎡是老黄埔面积最小的三房之一，做到南向，目前能对标的只有自家兄弟海丝城，但未来方洲的位置会更好，所以这个产品的对手并不多。

2、95㎡做到了3+1房使用率很高，整个老黄埔门槛最低的一手类四房产品之一。

3、142㎡是双套间，也是老黄埔目前少有的144㎡以下做到双套间的产品。

开盘在即，冻资可以锁一个折扣，还有园长的额外礼包，想买的加我。

1

选筹分析

整个文冲东旧改分为三个片区，渡头、文元和江北。首开推售的是文元组团，也是整个文冲东旧改融资住宅面积最大的组团。

首开组团的容积率4.92，由9栋31-56层的楼栋组成，有超高层规划，但因为半围合式的设计，所以感观上不会很密，全部朝南。

文元片的南部规划口袋公园，没啥遮挡。基本都能望江，高层的江景会更漂亮。

首开1、2、4栋，从现场的航拍看，1至4栋的进度差不多，首推产品和特点有一定差异，打了错位，尽量避免内部打架。

1栋最靠近黄埔东路，是受黄埔东路影响最大的楼栋，优势是，两梯五户设计，非超高层，以小面积为主。

2栋相对靠内部，受噪音影响相对较小，所有的朝向都和1栋错位，不太受1栋遮挡，唯一有影响的是南向有幼儿园，所以低层只能望园林，不太能望江。

4栋位于整个项目的相对中心位，正南正北分布，景观视野最好，主要以改善产品为主，是超高层。

看航拍会更清晰。

具体再看看各个梯腿的情况。

首推的1、2、4栋共有5个面积段，大抵可以分为7个户型（部分因朝向不同或多一个入户花园，但总体格局相近，视为同一户型）。

其中门槛最低的79㎡位于1栋最靠路边的位置，会有噪音影响，主要看价格。

95㎡3+1房位于1、2栋不靠路或靠近车库的梯腿及4栋或受128㎡有小部分遮挡的梯腿，会有一定的影响，但能接受。

108㎡3+1房位于1、2栋朝向和景观相对较好的梯腿，属于95㎡的进阶。

128㎡及143㎡朝向和景观面最好，这个看预算入手。

具体怎么选？

首先是79㎡，共有两个户型均为四开间朝南。

其中A1、A3是同户型产品，与路的距离相近，这也会是全盘价格最低的户型，而且预计低楼层会很便宜，适合预算不多上车的同学，如果预算相对宽裕，建议优选A3东南向的中高楼层。

A2户型是纯东南朝向户型，东西卧室都有L型飘窗，空间的使用感会更强，但北侧卧室会和108㎡户型对望，需要看是否能接受，同样，建议选中高层，受噪音和粉尘的影响相对较小。

其次看95㎡，首推共有5条梯腿，户型各有差异。

1栋的95㎡是5开间朝南的设计，户型设计没得说，最新规的产品，而且南北对流，但低楼层会受幼儿园一定的遮挡，建议选10层以上，比幼儿园高出几层，会相对舒服。

2栋的西南两条梯腿户型是一样的，四开间朝南+宽阳台，同样会受幼儿园的影响，建议选10层以上。

2栋B2户型是单边位，南北对流户型，采光会更好，私密性会更强，东面是商业地块，但暂时未有方案流出，不确定是否有遮挡，不过会有一定的楼间距，影响不算太大。

2栋B3户型和B1户型相近，多了一个入户花园，且客厅报建了飘窗，相当于客厅有80cm是全赠送面积，使用率会更高。

2栋有4条梯腿是95㎡，为了方便选筹，我在平面图上标注了。

另外还有108、128、143㎡的选筹，大原则是尽量选择楼层高于幼儿园，视线无遮挡的产品，具体的分析，篇幅有限就不写在这里了。

想找我买的加我，我帮你分析。

2

未来方洲的发展和配套

这个项目主打江景+学校+地铁+商业，学铁商都有，配套上基本不缺，黄埔东路直达天河，与核心区的距离很近。

位于沿江经济带的位置，定位数字智创集聚区，未来文冲东旧改也会规划有写字楼，引入产业，规划和发展前景不错。

学校是主要卖点，开盘前确定了九年一贯制华师附书包，现场输出25年能建好，26年开学，对于考虑小孩读书的家庭，可以留意下这个时间点。

首开组团距离地铁13号线双岗站很近，实测出站后步行4min，可以在鱼珠转5号线到珠城。

距离双沙旧改的万象汇，不过是过个马路，距离商圈很近。首开组团旁边，未来方洲也会建一个10万㎡的商业体，项目内部还有类似于永庆坊这样的文保商业，浓度挺高。

整体来说，户型可圈可点，特别是79、95㎡都是目前老黄埔相对有优势的产品，无论是一二手都会有竞争力，项目配套也不错，学铁商都有。

当然劣势也有，但这个价格下，还能接受。

项目将会在今天下午截止认筹，想买想看的，加我，帮你安排。

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